Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проверить земельный участок перед покупкой на юридическую чистоту». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Иногда продавец не знает, что у него есть проблемы с границами. Например, ему недвижимость досталась по наследству/дарению. Он видит, что участок отображен на кадастровой карте и думает, что все в порядке.
Приобрести участок можно у частного лица, у девелопера или у государства.
Покупка земли у частников сопровождается определенными рисками. Например, очeнь дeшeвo пpoдaютcя пpoблeмныe зeмли: формально они принадлежат продавцу, но по факту документов на них у него не осталось. Придется тратить нервы, силы, время и деньги на юриста, чтобы все восстановить. Продавец также может умолчать о различных ограничениях, наложенных на землю, что в итоге приведет к невозможности зарегистрировать право собственности на построенный дом. Спешка при заключении сделки может говорить о том, что продавец стремится избавиться от участка, на который претендует кто-то еще.
Приобретение земли у девелопера сопровождается меньшими рисками, но и тут не следует терять бдительность. Нередко бывает, что к дешевым участкам не предусмотрено подведение коммуникаций за счет компании. Поэтому стоит проверить технические условия, другие документы на землю и коммуникации, а также убедиться, что девелопер выполняет свои обязательства, например почитав в сети отзывы о компании или лично пообщавшись с их клиентами.
Кaкиe дoкyмeнты пoнaдoбятcя
Есть перечень обязательных документов для совершения сделки:
- пacпopтa владельца земли и покупателя;
- договор купли-продажи;
- свидетельство о государственной регистрации права на землю;
- акт приема-передачи участка;
- квитанция об оплате госпошлины.
Также есть дополнительные документы, которые необходимы в ряде случаев:
- кадастровый паспорт, если земля продается впервые;
- нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу, если таковые есть;
- согласие органа опеки на отчуждение жилого дома;
- письменное согласие залогодержателя;
- кредитный договор с банком и закладная (если участок приобретается в ипотеку).
Кaкиe дoкyмeнты вaм пoнaдoбятcя
📑 пacпopтa пoкyпaтeля и пpoдaвцa;
📑 дoкyмeнты нa зeмлю: cвидeтeльcтвo o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции пpaвa, eгo кoпия, кaдacтpoвый пacпopт, ecли зeмля пpoдaeтcя впepвыe (ecли этa зeмля paньшe yжe пpoдaвaлacь, кaдacтpoвый пacпopт нe oбязaтeлeн);
📑 дoгoвop кyпли-пpoдaжи c пoдпиcями пoкyпaтeля и пpoдaвцa, в 4 экзeмпляpax;
📑 aкт пpиeмa-пepeдaчи yчacткa c пoдпиcями cтopoн;
📑 квитaнция oб yплaтe гocпoшлины и ee кoпия;
📑 ecли пpoдaвeц cocтoит в бpaкe, пoнaдoбитcя нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe cyпpyгa или cyпpyги;
📑 зaявлeниe o peгиcтpaции.
Кoгдa пoдaдитe дoкyмeнты, пoлyчитe pacпиcкy oт MФЦ или oтдeлeния Pocpeecтpa o тoм, чтo дoкyмeнты пpиняты и cдeлкa cocтoялacь. Чepeз нecкoлькo днeй (oб этoм вaм cкaжeт coтpyдник MФЦ или Pocpeecтpa) вы пpидeтe и зaбepeтe нoвoe cвидeтeльcтвo o coбcтвeннocти — c вaшими дaнными.
Paccчитaтьcя c пpoдaвцoм вы мoжeтe кaк бaнкoвcким пepeвoдoм, нaличными дeньгaми нeпocpeдcтвeннo в дeнь cдeлки, либo c пoмoщью бaнкoвcкoй ячeйки. Ecли бepeтe зeмлю в кpeдит, c пpoдaвцoм pacплaтитcя бaнк — пoлнocтью или чacтичнo.
Зачем проверять землю перед ее покупкой
Проводить проверку земли перед заключением договора купли-продажи не обязательно. Однако многие эксперты уверены, что лучше сразу проверить участок перед покупкой, чем потом столкнуться с проблемами. К самым часто встречаемым рискам относят.
|
Риски |
|
На объект наложены ограничения (аресты, сервитут, залог). |
|
На земельный участок претендуют третьи лица, например, неучтенные наследники. |
|
Супруг продает имущество без согласия второго. |
|
Земля принадлежит несовершеннолетнему. |
|
Участок не имеет ВРИ, необходимого покупателю и др |
Проколом покупателя может стать отсутствие межевания земельного участка, на котором находится дача. «Совершить сделку можно и при отсутствии межевания, переход права собственности вам зарегистрируют. Но если приобретение происходит с привлечением ипотечных средств, то банку потребуется полный пакет документов», — говорит Анна Почикаева.
По законодательству, перед тем как распорядиться земельным участком, необходимо провести межевание. Иногда Росреестр пропускает сделки с земельными участками без межевания, но сейчас такие участки встречаются все реже, отмечает партнер юридической фирмы «Вестсайд» Наталья Водолагина.
Споры с межеванием могут быть минимизированы, если в выписке из ЕГРН уже определены границы участка на кадастровой карте. Чтобы снизить риски споров о границах земельного участка, можно также пригласить кадастрового инженера для определения реальных границ земельного участка. Также нужно удостовериться, что указанные в выписке из ЕГРН данные соответствуют параметрам дома. «Помимо этого, рекомендуется запросить собственника заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Этот документ может заказать только собственник. Из него будет видно, что и каких размеров можно строить на участке, как его можно использовать», — добавила юрист.
Как проверить земельный участок перед покупкой
Приобретение личного кусочка земли не всегда имеет счастливый финал. Но если тщательно подготовиться и не упускать ни одной мелочи при общении с продавцом участка, можно избежать неприятностей и заодно прощупать все «подводные камни». Если человек думает, что купить землю проще, чем квартиру, он сильно ошибается. Сложности заключаются не только в правильно составленной бумаге.
Выбирать место под строительство лучше весной, когда сойдет первый снег и будет видно, в каком месте стоит вода или где находятся глубокие овраги (чтобы их засыпать, понадобится новая почва).
Слишком близко расположенная проезжая часть, железнодорожная станция или аэродром будут создавать свои неудобства – автомобильный гул, загазованность, шум от взлетной полосы. Учитывайте все нюансы и смело просите скидку.
Особое внимание обратите на рядом стоящие здания – проведены ли в дома свет, газ, вода? Участок на отшибе может веками пустовать из-за невозможности провести к нему все коммуникации. Очень часто при составлении договора об этом умалчивают.
Также не стоит соблазняться на землю, стоящую возле промышленных фабрик. Если вокруг плотно стоят жилые дома, проверьте, куда выходят соседские канализационные стоки – не к вам ли на участок?
О чем нужно спрашивать продавца в первую очередь:
- Имеются ли аресты на землю;
- Имеются ли документы о проведении газа, канализации, воды. Наличие бумаг не является доказательством: хозяин мог провести трубы самостоятельно в надежде получить разрешение на подключение. На практике очень часто приходит отказ;
- Попросите свидетельство о государственной регистрации участка, договор мены. Отказывайтесь от сделки, если вам показывают копию, а не оригинал. Под сомнение ставится и копия, заверенная нотариусом.
Наличие возможных обременений
Чтобы приобрести земельный участок, нужно проверить данную землю на ограничения и обременение.
Обременение – различные ограничения, которые наложены на возможное использование земельного участка. Возникают они по договору или в силу законодательства.
Примером являются:
- Арест – ограничение накладывается судебным органом и возникают с наличием непогашенной задолженности;
- Залог – в данной ситуации недвижимость будет выступать как обеспечение по какой-либо сделке и может быть затребована при определённых условием залогодержателем;
- Сервитут – ограниченное право пользования землёй или земельным участком, которое предоставляется третьим лицам;
- Долгосрочная аренда (более года) – при такой сделке даже смена собственника участка не будет основанием для её расторжения;
- Притязание со стороны третьих лиц – например, когда при продаже участка требуется согласие жены или мужа;
- Доверительное управление – в данном случае участок использует специально назначенный управляющий, в целях интересов собственника;
- Ограничение о возможности использования земельного участка, например, запрет размещать объекты на территории природоохранных зон.
- Если собственник – человек в возрасте, и его поведение вызывает подозрения, желательно получить справку, что он не состоит на учете в психо-неврологическом диспансере. Невозможно заключить законную сделку с невменяемым человеком. Его родственники могут доказать через суд, что покупатель не имеет права поселиться на участке, который он считает своим. Маловероятно, что уплаченные деньги вернутся в полном размере.
- Небезопасно приобретать любую недвижимость у несовершеннолетних лиц. Без письменного разрешения опекунов заключать подобные сделки они не имеют права.
Если от имени несовершеннолетнего гражданина действуют его родители, нет гарантии, что процесс купли имущества пройдет гладко. Могут вмешаться органы опеки с заявлением, что сделка проходит не в интересах ребенка, тем самым нарушаются его права.
- Если не уточнить перед покупкой планы администрации на близлежащую территорию, можно получить неприятный сюрприз в виде известия, что приобретенный дом подлежит сносу. Взамен, конечно, предоставят другое жилье, но район и условия проживания могут оказаться неудовлетворительными.
Что нужно проверить в выписке ЕГРН об объекте недвижимости
Выписку об основных характеристиках земельного участка можно заказать на официальном сайте Росреестра. Это услуга платная. Земельный участок должен иметь установленные границы, сведения о которых указываются в виде координат. Участок не должен иметь пересечений границ с другими земельными участками.
Выписка содержит сведения о категории земель, виде разрешенного использования, сведения о природных объектах, сведения об охранных зонах и зонах с особыми условиями использования территории, сведения о правообладателе, дате регистрации права, сведения об ограничении прав и обременении. Выписка ЕГРН об объекте недвижимости, основной документ, который нужно запросить, чтобы проверить участок перед покупкой.
Встречаются продавцы, выставившие земельный объект на продажу уже после того, как он был арестован. Сделка не будет аннулирована, но только если покупатель докажет, что он не знал о наличии ареста.
Но если сделка совершена с нарушениями, то покупатель может остаться без надела. Ситуацию может спасти кадастровая выписка из единого государственного реестра недвижимости. Чтобы получить справку, нужно обратиться с заявлением в МФЦ и заплатить госпошлину 200 рублей. Через пять дней справка будет на руках, и приобретатель будет уверен в чистоте сделки.
Если земля обременена сервитутом, то это не станет ограничением для оформления договора. Главное, проследить, чтобы сервитут переоформили правильно на покупателя, когда будут регистрировать права на недвижимость.
Если земля обременена публичным сервитутом, то стоимость ее будет намного дешевле, если просто приобретать.
Наличие документов у продавца
Первым делом нужно взглянуть на все документы, которые устанавливают право продавца на данный земельный участок. Среди них могут быть договор купли-продажи, документ о получении наследства, постановление госорганов о выделении земли и т.д.
Все имеющиеся документы на землю нужно сравнить и убедиться в том, что прописанные параметры участка в каждом документе остаются неизменными.
Обязательно нужно проверить земельный участок по базе Росреестра. Сегодня это может сделать любой желающий в онлайн-режиме. Для этого достаточно зайти на сайт ведомства и перейти в раздел «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн». Здесь гражданину нужно ввести кадастровый номер земельного участка, который можно подсмотреть в документах на землю. Полученные сведения об участке нужно также сравнить с документами продавца, чтобы убедиться в отсутствии расхождений.
И, наконец, покупатель вместе с продавцом могут обратиться в МФЦ и попросить предоставления расширенной выписки из Росреестра по участку. По расширенной версии можно проследить всю историю владения участком, начиная с самого первого собственника. Специалисты особое внимание просят уделить времени владения участком. Если все собственники лихорадочно старались избавить от участка, то, возможно, что у объекта есть скрытые минусы. И прежде, чем соглашаться на покупку земельного участка, нужно приложить все усилия, чтобы выяснить эти минусы.
Обо всем расскажет Росреестр
Все сведения о земле и строениях, возведенных на ней, содержатся в Росреестре. Каждый объект (будь-то дом или участок) должен иметь кадастровый номер. Если он отсутствует, то такая покупка не имеет законной силы.
Сегодня узнать нужную информацию можно самостоятельно, без обращения к риелторам. Более того, сведения получают в несколько кликов на официальном сайте Росреестра.
Зная кадастровый номер, покупатель может получить ответы на все вопросы относительно участка и строений, возведенных на нем. И, конечно, безопасней всего получить эти сведения до того, как договариваться с продавцом о сделке.
Алгоритм действий достаточно прост:
- зайти на официальный сайт Росреестра;
- перейти к разделу «Проверка участка»;
- ввести кадастровый номер.
Как вариант — проверить данные по Публичной кадастровой карте, где также потребуется кадастровый номер объекта.
Далее остается ознакомиться с данными о земле: категория использования, границы участка. Если сведений о последних нет, это должно насторожить. Поскольку такая информация свидетельствует об отсутствии проведения межевания.
Какие документы важно проверить?
Прежде чем оформлять сделку, следует внимательно изучить пакет документов от продавца:
- свидетельство о собственности на землю. Оно актуально для объектов, приобретенных до 2020 года. Если покупка была совершена после этого периода, то покупателю может быть предъявлена выписка из ЕГРН;
- свидетельство собственности на строения, возведенные на участке. Его может заменить разрешение на строительство, если объект не завершен или хозяин не успел его оформить. Документ выдается для земли под ИЖС;
- паспорт владельца. Данные которого должны совпадать с теми, что указаны в договоре купли-продажи и свидетельстве о собственности;
- кадастровый паспорт (план участка, техпаспорт или план на строение). В нем должны быть представлены сведения, совпадающие с тем, что указал продавец – площадь объекта, вид разрешенного пользования (ВРИ), и прочие обременения, если таковые имеются;
- свидетельство о заключении брака. Этот документ важен, если недвижимость приобреталась во время совместного проживания. Следует обязательно изучить разрешение на продажу обоих супругов. Согласие оформляется у нотариуса, и данные в нем должны совпадать со сведениями из паспорта супруга.
Личность продавца и обременения
Гораздо сложнее проверить личность самого продавца, ведь в этой роли частенько выступают посредники. Наличие доверенности еще не говорит о правомочности совершать некоторые действия по время процесса передачи прав.
Нужно в любом случае посмотреть именно оригинал, а не отсканированную копию внутреннего или зарубежного паспорта. Отсюда выписываются основные сведения, которые затем дублируются в правоустанавливающих документах.
В генеральной или специальной доверенности вписаны данные из паспорта посредника, но это не помешает связаться с собственником по скайпу или иному способу, чтобы уточнить полномочия доверенного лица.
Сложнее уяснить дееспособность владельца, не имя на руках справки о физическом состоянии собственника. Он может болеть психическими расстройствами, злоупотреблять наркотиками и алкоголем, не осознавая результата операции по продаже.
Медицинская справка не считается обязательной, но при дорогостоящей сделке попросить сделать ее не будет излишним требованием.
В качестве альтернативы достаточно посмотреть хотя бы действующие водительские права. Наркоманам и психически больным они не выдаются.
Подводным камнем становится возможное обременение, о котором продавец предпочитает умолчать.
Обременения связаны с:
| Залог в банковском учреждении | Взятый для развития бизнеса, приобретения дорогого имущества или квартиры по ипотеке. Права практически переходят к кредитору. |
| Арест надела | Когда сумма задолженностей выросла и принято соответствующее судебное решение. |
| Сервитут | Поскольку здесь действует определенное ограничение прав. К тому же, необходимо грамотно провести переоформление, чтобы регистрация прошла без задержек и удалось немного сэкономить (стоимость земли будет несколько снижена по сравнению с рыночной) |
| Притязания родственников и совладельцев | Не давших свое согласие на сделку или узнавших о цене на порядок ниже, чем она была им предложена. |
| Договор долгосрочной аренды | Особенно превышающей 5 лет. Максимальный срок растягивается до 49 лет. Смена собственника не дает право расторгнуть сделку. |
| Сдача земли в концессию | Только делают это с определенной целью и срок не оговаривается. |
| Доверительное управление | Когда управляющий использует землю в интересах владельца. Чаще всего в этой роли выступает компания или индивидуальный предприниматель. |
| Нормативный запрет от государства и муниципалитета использовать участок не по назначению | К примеру, строить в заповеднике или на земле для сельхозназначения. |
Получить нужную информацию становится гораздо проще после постановки на кадастровый учет и выдачи свидетельства о праве собственности.
Дополнительная информация
Про обращение взыскания на земельный участок читайте здесь.
Договор купли-продажи земельного участка подразумевает наличие определенных документов. Среди них можно выделить правоустанавливающие бумаги, которые располагают информацией о том, как нынешний владелец получил собственность. Ими выступает договор предыдущей купли-продажи, документ об обмене, дарении, принятии в наследство и тому подобное. Обязательно наличие подкрепляющего решения суда и разрешение региональных властей о предоставлении данного участка земли.
ЗК РФ п. 2, ст. 8 гласит о том, что в правоустанавливающие документы необходимо вносить сведения о категории земли, ее предназначении. В «прошлом» участка недопустимы частые перепродажи и обмены. Это говорит о возможных махинациях, которые, в случае раскрытия, испортят жизнь новому владельцу, пусть даже совершенно невиновному.
Наследственные вопросы также могут вызвать споры, если владелец получил имущество в обход другим наследникам. Чтобы проверить законность предыдущих сделок купли-продажи, можно запросить в ЕГРП выписку о переходе прав на объект недвижимого имущества. Там будут указаны все зарегистрированные владельцы участка в хронологическом порядке.