Порядок перепланировки нежилого помещения по закону

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок перепланировки нежилого помещения по закону». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Разберем, как согласовать перепланировку в нежилом помещении. Очевидно, что для подтверждения законности переустройства необходимо провести процедуру согласования проекта предстоящих работ. Хотя изменение в существующую схему расположения инженерных и технических коммуникаций не допускается при отсутствии утвержденного проекта, у собственника объекта существует возможность узаконить проведенное переустройство даже после завершения полного цикла работ.

Согласование перепланировки нежилых помещений. Как узаконить переустройство и перепланировку нежилого помещения?

Что такое перепланировка нежилого помещения определения законодательством строго не установлено – на федеральном уровне соответствующий нормативный акт отсутствует, только некоторые положения Жилищного кодекса можно проецировать на эту сферу. Перепланировка это комплекс работ, по градостроительному кодексу такое понятие не раскрыто. Проще разобрать определение перепланировки на примере конкретных ее случаев и видах объектов недвижимости.

Стоимость проекта перепланировки нежилого помещения зависит от перечня работ, статуса объекта, требований законодательства. Подробнее об этих нюансах вы сможете узнать у наших экспертов.

Оформление проекта перепланировки

Получение технического заключения

Оформление технического плана после перепланировки

Кто может проводить обследование перепланировок

Общий государственный жилищный надзор за перепланировками осуществляет МосЖилИнспекция. Должностными лицами этого органа являются инспекторы, которые вправе выдавать предписания, составлять акты, протоколы. Когда на объект направляется приемочная комиссия, перепланировка уже должна быть фактически завершена.

МосЖилИнспекция будет выдавать согласование на проект, проводить проверку после завершения работ. Также к обследованиям могут привлекаться:

• специалисты Роспотребнадзора – если возможные нарушения связаны с санитарной, гигиенической, эпидемиологической безопасностью;
• специалисты МЧС (ОГПН) – если проводится проверка по нормам пожарной безопасности;
• специалисты БТИ – участвуют в обследованиях, когда нужно внести изменения в технические паспорта здания.

Комиссия после перепланировки оформит и выдаст акт. Обязательные обследования и осмотры проводит кадастровый инженер, если собственник уже получил акт приемочной комиссии после перепланировки. На этой стадии оформляется технический план с изменениями квартиры. На основании техплана будет проведен кадастровый учет в Росреестре, внесены новые данные в ЕГРН.

Узаконивание перепланировки – алгоритм действия для согласования переустройства

Процедура согласования переустройства (согласование перепланировки) нежилого помещения в 2022 году будет состоять из следующих действий:

• выбор проектной организации, обладающей допуском профильной СРО на оформление проекта переустройства;
• оформление договора на изготовление проектной документации;
• выполнение работ по подготовке проекта переустройства;
• согласование проекта и получение разрешения на выполнение работ;
• проведение работ на объекте в точном соответствии с проектной документацией;
• согласование результата перепланировки и получение акта приемочной комиссии;
• обращение с технической документацией и стандартным комплектом документов в органы Росреестра для внесения изменений в ЕГРН.

В случае, если до проведения работ согласование не было получено, существует возможность узаконить переустройство. Для этого изготовленный проект должен подтверждать соответствие выполненных работ градостроительным требованиям, нормативам и правилам. Проект на нежилое здание включает определенное количество разделов – в зависимости от выполняемых строительных работ. При этом в случае необходимости требуется соблюдение уведомительного порядка – некоторые организации нужно уведомить о произведенных изменениях объекта. Помещение или здание в перепланированном состоянии может быть только при условии внесения сведений о перепланировки в ЕГРН – так вы можете рассчитывать на законное сохранение объекта в перепланированном виде.

Нужно ли согласовывать перепланировку нежилого помещения, надо ли изготавливать проект и техзаключение, что дает соблюдение установленного порядка? Если речь идет о многоквартирном доме (трех- или двухквартирных) – обязательно. За соблюдением собственниками объектов требований Жилищного кодекса следит Жилищная инспекция. Ответственность за незаконную перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме предусмотрена законом. 26 ЖК РФ установлены основания для переустройства помещения в МКД. При проведении перепланировки и переустройства следует соблюдать эти правила, особенно что касается санитарно-эпидемиологических требований Роспотребнадзора, норм вентиляции помещений, учет конструктива пола и перекрытий.

При отказе уполномоченного органа узаконить переустройство, такое согласование возможно путем обращения в судебные инстанции. Какой суд выбрать, куда направить иск подскажут юристы компании “Смарт Вэй”. Стоимость перепланировки нежилых помещений через суд будет определена индивидуально. Для судебного узаконивания перепланировки помощь окажут наши юристы.

Каков порядок оформления перепланировки?

Проведение перепланировки обязательно требует согласования в органах власти. Проводить ее может только собственник помещения. Все работы можно делать как собственными силами, так и нанимая подрядчиков. На каждой стадии проведения работ необходимо точно соблюдать строительные нормы и требования законодательства.

Порядок оформления перепланировки состоит из следующих действий:

1. Собственнику необходимо создать проект, куда должны войти перечень работ, характеристики и требования, а также ожидаемые результаты. В зависимости от выполняемых работ проект может включать в себя определенное количество разделов. При подготовке проекта требуется детально указать все виды конкретных работ.
2. Необходимо согласовать свои действия с соответствующими органами.
3. Получить разрешение на перепланировку.
4. Провести запланированные работы.
5. Составить акт о завершении перепланировки.
6. Сделать постановку на кадастровый учет.
7. Оформить помещение в Едином государственном реестре недвижимости.

Перечень документов для перепланировки нежилого помещения

В перечень документов, которые нужно предоставить для согласования перепланировки, также входят заявление и правоустанавливающие документы на недвижимость. Все собственники объекта должны быть согласны с запланированными работами. Если собственников у нежилого помещения несколько, все они должны присутствовать в администрации при подаче заявления. Если это невозможно, они дают заверенное нотариусом согласие на проведение перепланировки. При этом администрация имеет право запросить дополнительные документы. Например, для согласования определенных видов работ может потребоваться поэтажный план.

Документы на получение разрешения на перепланировку нужно подать лично в департамент градостроительства администрации города (улица Карла Маркса, 95, единая канцелярия), а также через МФЦ или направить в электронном виде через портал госуслуг. Специалисты рассмотрят поданные документы в течение 45 дней.

Если администрация принимает положительное решение, собственнику выдают разрешение на перепланировку. Срок действия разрешения устанавливается до одного года. За это время вы должны завершить все запланированные работы.

Итак, перепланировка завершена, двигаемся дальше — получаем в МВК Акт приемки помещения. Акт подтверждает, что ремонт выполнен по Проекту и помещение соответствует всем нормам. Если на этом этапе поступят жалобы, МВК ответит, что перепланировка утверждена, Акт ввода в эксплуатацию имеется.

Для получения Акта ввода объекта в эксплуатацию, также необходимо сначала получить согласования в ряде инстанций:

1. Организовать выезд кадастрового инженера для переобмера помещения после перепланировки.
2. Получить в ОГПН письмо о соответствии выполненных работ нормам пожарной безопасности.
3. Получить в УК/ТСЖ/ЖСК справку о соблюдении технических условий.
4. Организовать выезд МВК на объект для приемки.
5. В некоторых районах города требуется получить бланк Акта и подписать его в строительной и проектной организации, в техническом надзоре, в УК/ТСЖ/ЖС, КГИОП и ГУЖА.
6. Подать в МВК на согласование.

Когда разрешение не требуется

Преобразование недвижимого объекта не всегда требует предварительного разрешения. Действия по перепланировке и переустройству нежилого помещения, не касающиеся переделки внутренней конструкции здания и не меняющие его общую площадь, предварительного согласования не требуют.

Виды работ, которые можно выполнять самостоятельно без разрешения:

• установка сплит-систем;
• смена отопительных радиаторов;
• оштукатуривание стен и внутренняя отделка;
• замена унитазов, кранов, смесителей, сифонов, биде, ванн и т.д. без их перемещения;
• установка вытяжки;
• остекление балконов и лоджий;
• замена напольного покрытия;
• переоборудование шкафов внутри стены;
• замена окон с оставлением их конфигурации и размера.

Самовольной перестройкой в нежилом помещении считаются действия без согласия от уполномоченного органа или с нарушением утвержденного проекта. Виновное лицо будет нести ответственность в соответствии с ЖК РФ и КоАП РФ. Все произведенные реформации нужно будет ликвидировать и возвратить недвижимый объект в первоначальное состояние.

Если требования Жилищной инспекции не будут выполнены, собственность после судебного разбирательства может быть продана. Последствий можно избежать, если реформация не нарушает права других граждан или юридических лиц, находящихся в этом здании. Но рассматривать о законности произведенных изменений будет суд, по итогам разбирательства будет вынесено соответствующее решение.

Кроме этого потребуется уплатить штраф, размер которого будет зависеть от статуса нарушителя. Согласно статье 7.21 Кодекса штрафные санкции за самовольную реформацию в частном доме для гражданина могут составить от 1 тыс. руб. до 1,5 тыс. руб. За перестройку без разрешения в многоквартирном доме гражданин может уплатить от 2 тыс. руб. до 2,5 тыс. руб. Для юридических лиц штраф может составить от 40 тыс до 50 тыс. рублей.

Затраты на оформление документации или регистрацию самовольной перестройки зависят от масштабности работ и количества инстанций, через которые необходимо будет пройти. Цена может варьироваться в зависимости от объема требуемых документов. Возможные расходы:

• получение консультации;
• составление технического проекта;
• сбор необходимой документации и разрешений от санэпидслужбы, противопожарной безопасности, Жилищной инспекции и т.д.;
• получение техпаспорта, если он отсутствует;
• подача документов в орган, выдающий разрешение на проведение изменений;
• уплата штрафа, если была произведена самовольная постройка.

На всех этапах законного оформления перепланировки нежилой недвижимости понадобится собирать справки, акты и разрешения в разных инстанциях. Потому заранее желательно найти и выписать адреса:

1. муниципальных управления по архитектуре и планированию;
2. бюро технической инвентаризации;
3. отделения Роспотребнадзора;
4. МЧС;
5. санитарно-эпидемиологической станции;
6. районного многофункционального центра МФЦ.

В многофункциональном центре помогают за деньги и оформляют всё гораздо быстрее, чем напрямую.

Какие документы нужно подготовить и зачем они:

• Технический паспорт на помещение — в нем есть чертеж и описание текущей планировки, замеры, данные о подключенных коммуникациях.
• Техническое заключение от организации-проектировщика здания.
• Свидетельства права собственности.
• Документы на юрлицо.
• Проект запланированной перепланировки — чертеж того, что изменится после перепланировки, с описанием.
• Акты от всех инспекторов о безопасности возможных изменений.

С полным пакетом документов можно идти к инспектору в БТИ. На месте пишется заявление, образцы часто висят в холле. Ручку желательно взять с собой, также могут пригодиться листы форматной бумаги, бумажная папка или скоросшиватель.

Чтобы узаконить будущую перепланировку, собственнику помещения или посреднику, необходимо придерживаться следующего порядка перепланировки помещений для согласования:

• подготовить всю необходимую документацию;
• сдать её на проверку в уполномоченный орган администрации. Это можно сделать при личном приёме или через МФЦ;
• согласование проводится в течение 45 календарных дней. По истечении этого времени собственник получит на руки либо положительное решение, либо отказ. При решении в пользу собственника он может приступать к ремонтным работам;
• проведение самой перепланировки в установленные сроки. Они приблизительно прописываются в проектной документации;
• теперь нужно пригласить приёмочную комиссию для согласования уже проведённых работ. Они сверяют техническую и проектную документацию с тем, что видно;
• если вопросов и недочётов нет, эксперты составляют акт и подписывают его;
• с этим актам, а также с техническими документами на помещение, собственник снова посещает МФЦ. Комплект документов он отдаёт для передачи в Росреестр;
• после проведения всех регистрационных процедур, Росреестр зарегистрирует право собственности с обновлёнными данными. Выписку из ЕГРН собственник получит на руки.

Если помещение располагается в нежилом здании, порядок действий может несколько отличаться.

Для согласования перепланировки помещений собственнику потребуется представить (в подлинниках или нотариальных копиях):

1. Заявление на выдачу разрешения по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ «Об утверждении формы заявления…» от 28.04.2005 № 266.
2. Паспорт заявителя.
3. Устав (если заявитель — фирма).
4. Доверенность (если заявление подает представитель).
5. Документы о правах на помещение. При этом чиновники могут попросить правоустанавливающие или правоподтверждающие бумаги:
   • к первым относятся договор купли-продажи, дарственная, наследственное свидетельство;
   • ко вторым — выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
6. Технический паспорт помещения, выданный в БТИ или любом кадастровом бюро.
7. Проект перепланировки. Обязательно, чтобы проект составила фирма, состоящая в СРО.
8. Заключение ведомства по охране памятников архитектуры (истории) о допустимости работ (если помещение находится в подпадающем под его охрану здании).
9. Протокол общего собрания собственников МКД (если планируется использовать общие помещения МКД), подтверждающий решение собственников о допустимости перепланировки.

Ограничения на работы по переустройству в нежилом помещении

Указанные ограничения обязательны для всех видов переустройства, осуществляемых как с разработкой проектов, так и по эскизам. В случае несоблюдения данных требований согласовать произведенную перепланировку будет затруднительно.

Не допускается переустройство помещений, при котором:

• ухудшаются условия эксплуатации нежилого здания и находящихся там граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
• переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для жизнедеятельности;
• затрагиваются помещения на нежилых объектах, состоящие на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба;
• нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение;
• устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
• предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
• увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения? В чем необходимость узаконивать перепланировку?

Нежилое помещение нуждается в перепланировке, когда предполагается оборудовать магазин, кафе, офис или иной вариант бизнеса. Следовательно задача архитектора в команде стехнологом и инженерами подготовить проектную документацию так, чтобы она соответсвовала всем действующим законам и нормативам. Узаконить перепланировку крайне необходимо в случае если:

• Произошла замена не несущих перегородок на новые с изменением конфигурации помещения;
• Изменялись размеры дверных проемов, добавлялись новые или закладывались старые в несущих стенах и перегородках;
• Производился перенос или полная замена электротехнического, санитарно-технического оборудования, инженерных сетей и так далее;
• Формируются новые окна или дополнительный вход.
• Изменилась цель использования нежилого помещения. Например был офис, а будет кафе или салон красоты, естественно с перепланировкой под новые технологические процессы.

Пошаговый алгоритм действий оформления перепланировки

Согласование подразумевает сбор документов, посещение определенных учреждений и денежные траты. Собственник или арендатор может заняться этим самостоятельно, а может воспользоваться услугами юриста.

Чтобы согласовать перепланировку нужно пройти несколько этапов:

1. Оформить проект в специализированной компании.
2. Оформить заявление с указанием причин перепланировки и направить его в БТИ. Сотрудник БТИ внесет корректировки в техническую документацию и передаст ее заявителю.
3. Получить разрешение от муниципалитета. На рассмотрение документов потребуется около месяца.
4. Получить разрешение от СЭС, если планируемые изменения касаются санузла или ванной комнаты.
5. Проведение строительных работ. На реализацию проекта у собственника будет 4 месяца.
6. Внесение корректировки в документы. Для этого необходимо обратиться в БТИ, а потом в Росреестр.

Рассмотрим некоторые особенности процедуры согласования подробнее.

Что будет, если сделать перепланировку нежилого помещения самовольно?

Скрыть самовольную перепланировку практически невозможно. Рано или поздно факт нарушения закона будет выявлен.

При обнаружении самовольной перепланировки собственник привлекается к административной ответственности. Ему потребуется выплатить штраф до 2 500 рублей, а в некоторых случаях его обяжут привести помещение в первоначальный вид.

Если власти решат оставить все как есть, изменения потребуется узаконить. Для этого необходимо обратиться в суд.

В процессе судебного заседания нужно доказать, что внесенные изменения не наносят вреда жизни и здоровью людей, а правила санитарной и пожарной безопасности нарушены не были. Все дальнейшие изменения в документацию будут вноситься только по решению суда.

Чтобы узаконить перепланировку уже после ее проведения через суд, потребуется заплатить не меньше 50 тысяч рублей. Гораздо дешевле согласовать планируемые изменения до проведения строительных работ.

При возникновении вопросов обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Своевременное согласование перепланировки нежилого помещения позволит сэкономить денежные средства. По закону не допускается проведения многих строительных работ до получения разрешения уполномоченных органов.

Похожие записи:

• Положение об отделе кадров в 2023 году
• Административный штраф за несвоевременную сдачу сзв-м в 2023 году на руководителя
• Оюжалование опредедения о наложении ареста на имущество юридического лица