Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Права и обязанности управляющей компании многоквартирным домом жк РФ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правила деятельности каждой УК подразумевает не только обязанности, но и определенные права. И обычно каждая компания следит за их соблюдением. Жильцам рекомендуется ознакомиться со списком прав, чтоб не попасть в неприятную ситуацию. Иногда собственники квартир начинают бороться с компанией, не имея представления о ее полномочиях.
Пpaвa yпpaвляющeй кoмпaнии
Oбязaннocти ЖКX и yпpaвляющиx кoмпaний cyщecтвyют нepaздeльнo oт иx пpaв. Пpaвa УК тoжe пpoпиcaны в зaкoнoдaтeльcтвe, a тaкжe пpoдyблиpoвaны в дoгoвopax и мoгyт oтличaтьcя в pядe cлyчaeв. Чaщe вceгo yпpaвляющaя кoмпaния имeeт пpaвo:
📍 тpeбoвaть oт coбcтвeнникoв квapтиp и apeндaтopoв oплaчивaть ycлyги в пoлнoм oбъeмe;
📍 нaчиcлять пeню, ecли coбcтвeнник или жилeц MКД нe oплaчивaeт вoвpeмя ycлyги;
📍 пpoвepять пpaвильнocть, дocтoвepнocть cвeдeний пpибopoв yчeтa, кoтopыe жильцы пepeдaют в УК — нe peжe paзa в пoлгoдa;
📍 oгpaничивaть жильцoв в кoммyнaльныx ycлyгax, нaпpимep, ecли coбcтвeнник нe плaтит зa ycлyги;
📍 тpeбoвaть, чтoбы жильцы пpeдocтaвили дocтyп в квapтиpы coтpyдникaм aвapийныx и дpyгиx cлyжб для ycтpaнeния aвapий, ocмoтpa, peмoнтa кoммyникaций.
Ecли гoвopить пpocтo, тo yпpaвляющaя кoмпaния имeeт пpaвo дeлaть вce, чтoбы выпoлнять cвoи oбязaннocти. Нaпpимep, УК oтвeтcтвeннa пepeд пocтaвщикaми кoммyнaльныx ycлyг зa пoлнyю и cвoeвpeмeннyю иx oплaтy, пoэтoмy имeeт пpaвo oгpaничивaть дocтyп к pecypcaм тeм, ктo зa ниx нe плaтит.
Способы контроля за исполнением обязанностей
Согласно п. 4 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления МКД следует указать, кем именно будет проводиться контроль по исполнению организацией обязательств в рамках сделки.
На практике наблюдать за деятельностью УК могут как собственники жилых помещений, так и привлекаемые ими по гражданско-правовому договору аудиторы, ревизоры и другие специалисты.
Основной метод контроля со стороны собственников — это проверка актов выполненных работ, а также возложение на организацию обязанности по размещению на информационных стендах подъезда дома сведений о проводимых мероприятиях и соответствующих затратах.
Помимо этого, собственники могут направлять запросы в адрес УК, вносить предложения по работе, требовать проведения дополнительных работ (очистка крыши от снега, обустройство парковочных мест).
- Одно из прав – участвовать в борьбе с должниками.
- Если в квартире была выполнена незаконная перепланировка, УК может оповестить о ней уполномоченные органы, виновного ждет штраф. Также может передаваться информация и о незаконном использовании общедомового имущества.
- Компания имеет права по распределению резервных средств, она может отправить их на ремонт общедомового имущества или на задолженность перед поставщиками услуг.
- При наличии задолженности у собственника квартиры УК может приостановить подачу энергоресурсов (но только на основании законодательства).
У управляющей организации есть не только обязанности. Она, например, имеет право:
- Требовать от владельцев жилья своевременной, полной оплаты предоставленных ЖКУ, а при выявлении нарушений сроков платежей – выставлять должникам пени.
- В заранее обговоренное время получать доступ в квартиру для проведения осмотра, проверки коммуникаций, проведения их ремонта.
- Проверять не реже раз в полгода корректность и достоверность передаваемых жильцами показаний счётчиков.
- Заключить договор с ресурсоснабжающей организацией на поставку электроэнергии, воды, газа.
- Если это не противоречит законодательству, ограничивать потребителей в коммунальных услугах.
- Информировать о незаконных способах эксплуатации жилья, общих нежилых площадей.
- Использовать резервные средства для выполнения ремонтных работ.
- Требовать возмещения убытков, которые возникли по вине жильцов или исполнителей работ.
Чтобы разобраться, имеет ли право управляющая компания выполнять определенное действие, следует изучить актуальное законодательство и положения заключенного договора.
Обязанности управляющей компании
Собственникам объектов недвижимости в доме важно знать спектр обязанностей управляющей компании для осуществления эффективного контроля за их исполнением, поскольку они являются потребителями услуг и платят за их предоставления денежные средства, а значит, имеют право получать их в полном объеме и надлежащего качества.
Обязанности управляющей организации устанавливаются вышеуказанными нормативными актами, а также договором, который заключается между УК и собственниками объектов недвижимости в доме. Каждый из владельцев может уточнить обязательства, которые взяла на себя компания, изучив текст соглашения.
Согласно статье 162 Жилищного кодекса РФ все владельцы объектов недвижимости в доме, включая физических, юридических лиц, а также муниципалитет, заключают соглашения с управляющей организацией для предоставления услуг жилищно-коммунального хозяйства, управления общедомовым имуществом, а также ремонтных работ, необходимых для поддержания здания в нормальном техническом состоянии.
Обязанности председателя ТСЖ перед жильцами
- Он должен подписывать договора с представителями организаций, которые предоставляют коммунальные услуги.
- Контролировать использование владельцами своих помещений по назначению.
- Заключать договора по совместному управлению или передачи этих прав на владение и использование жилых и нежилых помещений.
- При авариях, если они угрожают общественному имуществу, с разрешения хозяина, находиться в его жильё для устранения чрезвычайной ситуации.
- Компенсировать убытки, которые нанесли владельцы жилья товариществу.
- Искать сотрудников и представлять их кандидатуру на утверждение.
- Отдавать распоряжения сотрудникам и требовать их выполнения.
- Проверять работу обслуживающего персонала.
- Решающее право голоса, в том случае, когда при голосовании их одинаковое количество.
- Добровольно снять с себя полномочия председателя.
- Знать законодательные акты РФ.
- Обеспечивать ремонт и обслуживание здания.
- Следить за обеспечением коммунальными услугами жильцов дома.
- В тех случаях, когда эти услуги были оказаны не на положенном уровне – проводить перерасчёт квартирной оплаты.
- Требовать от организаций, которые обслуживают дом, выполнения ими своих обязательств.
- Обеспечивать постоянную работу всех видов оборудования.
- Хранить копии всех правоустанавливающих документов на квартиры.
- Сохранять другие хозяйственные документы.
- Представлять интересы ТСЖ в различных государственных организациях.
- Контролировать бухгалтерский учёт.
- Вести хозяйственную документацию.
- Контролировать незаконное перепланирование жилых и нежилых помещений, которые находятся в общем пользовании.
- Принимать предложения жильцов, которые касаются улучшения эксплуатации здания.
- Принимать граждан, вести учёт их жалобам и предложениям.
- Следить за тем, как ведётся журнал учёта материальных средств.
- Организовать обучение сотрудников.
- Проводить вовремя все виды ремонтных работ.
- Закупать материалы на проведение таких работ.
- Помогать в работе коменданту.
- Планировать квартальную работу.
- Предъявлять документацию по просьбе жильцов.
- Если общее собрание принимает какое-либо постановление, которое будет противоречить законодательным нормам, председатель должен требовать отменить это распоряжение.
- Заниматься выдачей разрешений владельцам квартир на приостановку поставки коммунальных услуг, слив воды из труб, и другого различного назначения.
- Председатель должен требовать, чтобы жильцы дома сразу обращались в соответствующие службы, если заметят какие-либо неисправности внутри своих помещений.
- Руководитель должен выдавать разрешения на некоторые виды работ, проводимые жильцами в своих квартирах, в том случае, если на них есть положительное решение межведомственной комиссии.
Чтобы дело получило развитие, нужна инициатива. Не является исключением из правила и процедура организации управления домом. Среди жильцов всегда есть лица, готовые представлять интересы остальных собственников квартир. Они составляют так называемый координирующий центр.
Группа создается по списку владельцев квартир. Параллельно проводятся агитационно-разъяснительные работы, привлекается как можно больше жильцов.
Информировать о подобных мероприятиях лучше письменно на щите у подъезда. Самый эффективный метод – обход собственников.
Инициативная группа выбирает по 1-2 представителя из каждого подъезда, готовых организовать процесс и придерживаться условий работы. Эта группа сообщает остальным жильцам суть вопроса, объявляет, где и когда состоится первое ОСС.
Государственные программы по улучшению дворов
Нередко возникает ситуация, когда вопрос благоустройства придомовой территории решить жителям совместно с советом дома не представляется возможным по финансовым причинам. Денег хватает только лишь на покраску ограждений и скамеек, а разбитые дороги и игровые площадки остаются таковыми много лет. В таких случаях поддержку могут оказать федеральные программы по городскому благоустройству.
В 2017 году была сформирована федеральная программа «Формирование комфортной городской среды».
Данная программа утверждена Постановлением Кабинета Министров Российской Федерации от 30.12.2017 (No1710).
С целью благоустройства десятков тысяч дворов и улучшения качества городской среды проект будет реализован в период до 2024 года. Программа доступна для жителей любого города, где число жителей превышает 1000 человек.
Непосредственное управление многоквартирным домом
Это коллективная форма хозяйствования. Она предусматривает прямое участие жильцов. То есть – каждый владелец жилых квадратных метров самостоятельно сотрудничает с организациями, обслуживающими объекты недвижимости. При этом способе наличие УК необязательно. Но на практике она чаще всего присутствует.
При прямом хозяйствовании не нужно создавать юридическое лицо. Старший по дому или домовой комитет управляет многоэтажкой. Все вопросы по её обслуживанию обговариваются на общем собрании.
Согласно ст. 164 ЖК РФ, владельцы жилья имеют возможность выбрать своего представителя, действующего от их имени и защищающего их законные права. Он уполномочен подписывать соглашения и сотрудничать с различными компаниями, организациями и госорганами. Таким представителем интересов домовладельцев может быть даже человек, в собственности которого не имеется квадратных метров в многоэтажке.
При непосредственном управлении можно заключать исключительно прямые договоры. Это делает каждый собственник жилых квадратных метров.
Председателю совета дома даются полномочия заключать договоры от имени всех владельцев. Для этого они обязательно оформляют нотариальную доверенность на имя старшего по дому.
Чтобы при прямом хозяйствовании подписывать соглашения с другой стороной без посредников нужны следующие документы:
- копия протокола общего собрания владельцев недвижимости, в решении которого закреплён способ хозяйствования в МКД;
- копия документа, согласно решению которого был избран уполномоченный представитель или председатель совета дома, взаимодействующий с компаниями, поставляющими коммунальные услуги и ресурсы, от имени всех владельцев;
- копия техпаспорта на МКД;
- заявление директору о подписании прямых договоров.
Нюансы при заключении договора управления многоквартирным домом и его образец на 2020 год
- самостоятельно определять первоочередность работ в соответствии с состоянием общедомового имущества, а также сроки, порядок и способы их осуществления;
- выбирать подрядные организации для выполнения тех или иных работ;
- требовать от жильцов многоквартирного дома своевременной и надлежащей оплаты коммунальных услуг;
- проверять правильность и правдивость переданных показаний приборов учета;
- при необходимости обеспечивать доступ к помещениям общего пользования сторонним лицам для устранения аварии или каких-либо неполадок;
- привлекать для осуществления работ сторонние организации;
- присутствовать на общих собраниях собственников жилых помещений;
- реализовывать прочие права, не противоречащие действующему законодательству.
- одной стороной обязательно является управляющая компания;
- второй стороной в зависимости он выбранного способа управления домом могут выступать собственники жилых помещений, ТСЖ в лице правления или председателя правления, жилищный кооператив, лица, которым дом был передан застройщиком.
Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК?
На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).
Основаниями для возникновения у застройщика права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений (Приказ Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года). Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению.
Инструкция по проведению ОСС в форме очно-заочного голосования
968048 .
В соответствии с ч.13 ст.161 ЖК РФ в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД ОМСУ уведомляет о проведении открытого конкурса по выбору управляющей компании на официальном сайте в сети Интернет. Не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения уведомления открытый конкурс должен быть проведён.
В течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления извещает дольщиков, принявших от застройщика помещения в МКД по передаточному акту, о результатах и условиях договора управления. После регистрации права собственности все жильцы МКД должны будут заключить договор управления с выбранной по результатам открытого конкурса УК.
Правила проведения открытого конкурса по управлению МКД
523315 .
Права управляющей компании
За соблюдение многочисленных обязанностей, жилищно-коммунальная организация дома вправе требовать от собственников следующее:
- оплату предоставленных услуг в установленное время и в полном объеме (за нарушение этого пункта на назначенную сумму начисляются пенни);
- не препятствовать доступу в квартиру работников жилищно-коммунальных служб, проверяющих электрические приборы, газовые плиты и счетчики (об их посещении должно быть уведомлено за несколько дней);
- допуск к приборам учета собственники обязаны предоставлять один раз в полгода (в случае отказа, переданные показания не будут учитываться и платить придется по общему тарифу);
- за систематическую неуплату коммунальных платежей обслуживающая организация имеет право приостановить оказание услуг (отключить электроэнергию, воду и т.д.) в случаях, прописанных в законе, и обратиться с исковым заявлением в суд.
Пакет дополнительных услуг
Основной перечень услуг, которые обязана оказывать любая управляющая компания, содержится в Жилищном кодексе РФ. А вот дополнительные услуги, которые управляющая компания также может оказывать, не определены ни одним нормативно-правовым актом.
Запомните! Среди дополнительных услуг, оказываемых управляющими компаниями, чаще всего встречаются: установка и обслуживание домофонов, организация охраны многоквартирного жилого дома и придомовой территории и так далее.
Особо отметим, что управляющие компании не вправе навязывать дополнительные услуги. Собственники объектов недвижимости в многоквартирном жилом доме должны самостоятельно решить, нужны ли эти дополнительные услуги.
В случае если собственники решают, что оказание дополнительных услуг необходимо, то эти услуги включаются в договор на управление многоквартирным жилым домом, и за их оказание управляющая компания начинает взимать плату.
Обслуживанию по соглашению подлежат также нежилые помещения. Акт может быть оформлен с приложениями. В них подробно описывается, в отношении какого имущества организация осуществляет функции управления.
Для заключения договора можно использовать акт, утвержденный Правительством в Постановлении №416 от 2013 года «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами». Вне зависимости от формы документа на управляющую организацию возложена обязанность приступить к оказанию услуг в течение 30 дней.
Способ выбора компании влияет на период действия соглашения:
- если организация выбрана собственниками помещения, то длительность действия акта составляет от 1 до 5 лет;
- когда фирма получает функции по управлению домом в условиях конкурса – от 1 до 3 лет;
- если соглашение оформлено застройщиком – не более 3 месяцев.
Предусматривается пролонгация действия акта в ситуации, когда по завершении вышеперечисленного срока ни одна из сторон не сообщила про расторжение в письменном формате.