Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие недостатки в новой квартире считаются дефектами и можно ли взыскать с застройщика компенсацию за них». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В первую очередь вы должны заняться поиском независимого эксперта инженера-строителя и обратиться к нему для того, чтобы провести строительно-техническую экспертизу, обязательно обговорите со специалистом дату осмотра для проведения строительно-технического исследования вашего помещения (квартиры или любого другого вида недвижимости). В течении трёх рабочих дней, но не позже (в том случае, когда застройщик зарегистрирован в том же субъекте, где находится жилой комплекс, по которому ведется спор), либо за 5 рабочих дней (в том случае, когда объект недвижимости и сам застройщик находятся в разных регионах) до проведения исследования помещения сообщите, отправив уведомление, застройщику по юридическому адресу о проведении вашей встречи со специалистом по строительно-технической экспертизе.
ШАГ 1: Досудебная строительно-техническая экспертиза
В заключении должны быть изложены все дефекты, которые были выявлены экспертом и его экспертное заключение о них (наименование выполненных работ, площадь, на которых проходила данная работа и стоимость устранения дефекта), также в приложении должны быть прикреплены фотографии, найденных дефектов.
А что же о передаче ИЛ в банк?
Для получения суммы задолженности прямо со счета должника вам необходимо:
Узнать в каком именно банке у должника открыт счёт, если у вас на руках имеется исполнительный лист вы вправе сделать запрос в налоговую. ФНС не позднее чем в течении 7 рабочих дней предоставит вам необходимую информацию – название и местонахождение банка.
Подготовить заявление, в котором вы указываете ФИО взыскателя (дольщика), паспортные данные, банковские реквизиты для получения перевода задолженности, ИНН, место нахождения юридического лица, сведения об открытых счетах должника.
И заключительный этап – получение результата об исполнении, бывают случаи сразу после подачи заявления банк переводит долг на счёт взыскателя, однако такое бывает крайне редко. Обычно банк проводит проверку, если же счёт должника нулевой – вам вышлют ответ, что перевод невозможен.
Срок действия гарантии
Действующий закон о долевом строительстве фиксирует минимальный срок гарантии, а застройщик в рамках договора долевого участия (ДДУ) может указать и больший.
Гарантийный срок на инженерное оборудование составляет минимум три года. В течение этого периода застройщик обязан устранять все неисправности водопроводной, газопроводной, канализационной, отопительной, вентиляционной систем и электрического оборудования за свой счет не только в общих пространствах, но и в квартире.
Для дольщиков объекта ремонт — бесплатный, правда, для этого часто нужно доказать, что проблема возникла не по вине собственника жилья. Если по ДДУ квартира приобретена с отделкой от застройщика, то вздувшийся пол, треснувшие стекла, отслоившиеся обои или кривые межкомнатные двери тоже подпадают под гарантию.
Что может требовать потребитель и реально ли вообще взыскать деньги
А начнем мы с того, что может потребовать потребитель в случае выявления недостатков строительства или проведения ремонтно-отделочных работ. Итак, это может быть требование:
- О безвозмездном устранении обнаруженных недостатков в определенный срок (разумный, его допустимо определить путем договоренности между сторонами);
- Соразмерном снижении цены ДДУ. При этом с застройщика взыскиваются средства, затраченные на устранение недостатков в соответствии с экспертным заключением);
- Возмещении фактических расходов, понесенных дольщиком в результате проведения ремонтных работ и закупки необходимых материалов с целью устранения недостатков;
- Расторжении ДДУ, актуальном в случае выявления серьезных нарушений.
Почему застройщики предпочитают дожидаться суда?
Экспертное заключение всегда субъективно, и разные специалисты могут представить в нем в результате существенно отличающиеся цифры.
Зачастую застройщику экономически более выгодно участвовать в судебном разбирательстве и пытаться максимально уменьшить сумму компенсации. Каким образом? Во время заседания представитель исполнителя просит суд назначит повторную судебную экспертизу, которая обычно показывает значительно меньшую сумму. Суд же, в свою очередь, опирается при вынесении решения именно на нее, а не на ту, которая была представлена истцом изначально.
Единственное, на что готовы идти застройщики в досудебном порядке, — это техническое устранение недостатков, что, как уже упоминалось выше, не избавляет девелопера от обязанности уплачивать неустойку, но только “горе-исполнитель” уплачивать ее даже не собирается.
В качестве наглядного примера уменьшения суммы неустойки за счет проведения повторной экспертизы эксперт компании Advisor приводит решение Красногорского районного суда, вынесенное 15 июля 2021 года. В рамках процесса была заявлена к взысканию сумма в размере чуть более 1 млн. рублей. Но после повторной экспертизы, проведенной по ходатайству девелопера, сумма была уменьшена до 650 тыс. рублей.
Однако с учетом применения уменьшения покупной цены объекта ДДУ, штрафа за нарушение Закона о защите прав потребителей и размера неустойки на будущее итоговая сумма составила 2 184 000 рублей.
Данное дело относится к ЖК “Митино Парк”. Застройщиком этого жилого комплекса является ГК ПИК, который, кстати, регулярно является ответчиком в суде по делам о взыскании неустойки за некачественно выполненные ремонтно-отделочные работы. В качестве объекта ДДУ выступала трехкомнатная квартира, площадью 90,5 м2 и общей стоимостью 9 392 000 рублей.
Обнаружение недостатков во время приемки квартиры
В случае обнаружении недостатков непосредственно во время приемки квартиры, у вас имеется для варианта:
- Отложить подписания акта, потребовав полное устранение и повторную приемку недостатков застройщиком. Нужно учитывать, что ключи вы пока не получите, застройщик с огромной долей вероятности будет всяческим образом уходить от своей обязанности по устранению строительных недостатков и данный процесс может затянуться на очень долгий промежуток времени.
- Подписать АПП с условием устранения дефектов. Ключи вы получите сразу, но нужно будет приложить немалое количество усилий, чтобы застройщик добросовестно и в сроки устранил недостатки.
В каких случаях возможно получении компенсации от застройщика
Напомним, что после приемки квартиры дольщик может предъявить претензии застройщику только в пределах гарантийного срока и только по недостаткам, которые при первичной приемке не могли быть выявлена дольщиком.
Этапы взыскания компенсации на устранение недостатков:
Первый этап. Подается претензия застройщику с требованием устранить недостатки или выплатить компенсацию, размеры которой можно оценить самостоятельно или с привлечением независимого эксперта.
Если в срок 10 календарных дней застройщик не выплачивает, можно обращаться в суд.
Второй этап. Подача искового заявления в суд. Помимо суммы компенсации, в иск включаются требования о взыскании с застройщика неустойки за передачу некачественного объекта и штраф за неудовлетворение законных требований дольщика до суда. При этом все расходы дольщика на отправку претензии, привлечение юриста и выполнение экспертизы возмещаются судом за счет застройщика.
Защита прав дольщиков
По вопросу взыскания компенсации с застройщика за некачественную отделку квартиры судебная практика уже сложилась в пользу дольщиков. Главное, грамотно и последовательно действовать.
Специалисты юридической компании «Сфера» не только ответят на все вопросы по взысканию компенсации, но и помогут провести всю процедуру, начиная с переговоров с застройщиком и заканчивая получением компенсации.
Сотрудничество с юридической компанией «Сфера» выгодно по ряду причин:
- Возможна оплата наших услуг после получения Вами денежных средств от застройщика
- Скидки при коллективном обращении
- и другие
Какие строительные недостатки могут стать поводом обращения в суд:
- конденсат на окнах, стенах
- продувание окон
- микротрещины и трещины на стенах, полах, потолках
- промерзание стен и полов
- неровные потолки, стены
- появление плесени
- неправильная работа вентиляции
Строительный дефект: определение и виды
В законодательной базе не содержится четкого определения строительного дефекта, поэтому при возникновении спорных ситуаций стороны руководствуются строительными нормами и правилами (СНиПами). Эти сборники содержат требования технического и экономического характера, а отклонения от них считаются дефектом.
Несоблюдение нормативов выполнения строительных работ, отклонения от проектно-сметной документации, технических или градостроительных регламентов могут стать основанием для предъявления претензии застройщику. Чаще всего покупатели сталкиваются со следующими видами дефектов:
- Касающиеся здания, мест общего пользования, придомового участка (например, дефект фасада, шахты лифта или лифта, несущих конструкций).
- Некачественно установленной сантехники (раковин, унитазов, ванных, душевых кабин), следствием чего являются протечки, застой воды в трубах или неприятный запах.
- Отсутствием теплоизоляции на наружных стенах, пустоты, зазоры, допущенные при монтаже окон. В результате этого стены отпотевают, промерзают и покрываются плесенью.
- Повышенной влажностью в помещении. Причина может крыться в плохой изоляции или некачественных материалах.
- Отслаиванием плитки, обоев, трещинами стяжки, являющимися следствием нарушения СНиПов.
- Духотой, ее причиной могут быть просчеты при проектировании приточно-вытяжной вентиляции.
- Нарушениями, допущенными при производстве электромонтажных работ. В результате проводка в квартире замыкает, а приборы перегорают.
- Повреждениями межкомнатных, входных дверей, окон, подоконников, раковин, унитазов и иного оборудования, монтаж которого предусмотрен условиями договора.
Что должен делать покупатель до и после подписания акта приема-передачи помещения
Перед тем, как подписать акт приема квартиры, покупатель должен произвести тщательный осмотр:
- Стен, полов и потолков на предмет повреждений, разводов, образования конденсата, неровностей, отклонений свыше 15 мм.
- Дверных и оконных откосов (допустимое отклонение – не более 10 мм).
- Окон и дверей, проверить целостность конструкции, а также работоспособность (открыть, закрыть), проверить работу замков и ручек.
- Напольного покрытия: коврового (наличие пятен, дыр), линолеума (запах, целостность, наличия областей неплотного прилегания), ламината или паркета (отсутствие скрипа, дыр между дощечками).
- Покрытий стен. Краска не должна шелушиться или вздуваться, обои – пузыриться или отходить от стены.
- Сантехники (не должно быть протечек, особенно в области стыков), холодного и горячего водоснабжения (исправность кранов), теплоснабжения (батареи без потеков и ржавчины).
- Газового и электрооборудования, а именно исправность выключателей, люстр и прочих бытовых приборов (при наличии).
Если выявленные в ходе осмотра дефекты незначительны, следует составить дефектную ведомость и подписать акт приемки. В случае, когда недостатки существенны, визировать акт нельзя, иначе в дальнейшем можно пожалеть об этом.
Какую компенсацию можно взыскать с застройщика по договору ДУ?
Покупатель вправе предъявить иск, в стоимость которого включены:
- сметную стоимость ремонтных работ. Документ составляется экспертной организацией, заверяется подписью и печатью;
- сумму, потраченную на самостоятельное устранение дефекта. В этом случае к иску нужно приложить чеки и иные платежные документы, подтверждающие факт приобретения материалов;
- моральный ущерб. В законе не содержится предельных сумм, истец вправе указать любую сумму;
- гонорар, выплаченный эксперту и адвокату. Подтверждением являются договоры и квитанции об оплате услуг;
- неустойка за нарушение срока устранения дефекта. Сумма может составить до 100% от стоимости работ, но суды снижают ее размер в 2-3 раза, руководствуясь ст. 333 ГК РФ;
- штраф (до 50%)от суммы иска, что предусмотрено Законом о защите прав потребителей. Подтверждением факта неисполнения застройщиком своих обязательств будет являться претензия.
Если подходить к вопросу максимально серьезно, то лучше уже на первый осмотр квартиры отправляться со специалистом. Он визуально оценит квартиру и, в частности, определит, насколько она соответствует описанию в договоре долевого участия. Сами покупатели редко подробно изучают ДДУ, а застройщики этим пользуются.
«Приемка всегда проходит быстро, но спешить в таких вопросах нельзя и лучше довериться специалисту. Мы сталкивались с такими случаями, когда в договоре долевого участия могло быть прописано, что потолок в квартире окрашенный и оштукатуренный. По факту же оказывался натяжной, и застройщик даже преподносил это как подарок для новоселов. Но натяжной потолок — это дешевле и менее трудозатратно, чем выравнивание и окрашивание. То есть мы имели дело с явным удешевлением застройки, но покупатели и подумать не могли об этом. Плюс за натяжным потолком можно скрыть столько дефектов, что если при экспертизе его снять, то наверняка удастся насчитать немалую сумму компенсации», — говорит Вячеслав Круглов.
Так сколько можно получить за некачественную отделку квартиры?
Всё зависит от площади жилья, но в среднем в однокомнатной квартире от 30 до 50 квадратных метров можно насчитать недостатков на 120 тысяч рублей. «Двушка» — это уже около 160 тысяч рублей, а трехкомнатная квартира — до 200 тысяч. Однако нужно отталкиваться от того, какой застройщик возводил дом.
«Конечно, есть застройщики, которые ответственно подходят к делу, имеют хороший контроль качества. Но и у таких компаний в квартирах может быть дефектов на 70-90 тысяч рублей, а это тоже существенные деньги», — говорит Вячеслав.
Важно и то, к какому классу относится жилье. В экономе, который строится массово и быстро, как правило, куда больше строительных дефектов. Покупатели жилья комфорт-класса не так часто сталкиваются с серьезными проблемами, однако даже самая дорогая квартира не бывает без недостатков.
Отчасти размер компенсации зависит и от того, какой стандарт применяется застройщиком. Многие компании идут на ухищрения и прописывают собственные стандарты качества отделки. И если по ГОСТу и СНиПам отклонение стены не может быть более 2-3 мм, то по стандартам компании — уже, например, не более 10 мм. Уложиться в такие параметры проще, но и это не всегда удается строителям.
Что делать, если недостатки обнаружили не сразу
Как только обнаружили недостаток – сразу подавайте претензию, в которой изложите все обстоятельства. Затягивать с претензиями не стоит. Установленные законом гарантийные сроки 3 (5) лет в некоторых ситуациях бесполезны. Недобросовестные коммерсанты оформляют каждый объект на новую компанию. После банкротства одноразового общества с ограниченной ответственностью компенсировать убытки не получится.
По этой причине, следует как можно раньше решать вопросы по устранению недостатков и неустойке. Достаточно сложно доказать свою правоту, если акт приема-передачи подписан без указания определенных замечаний. Законом исключены компенсации по следующим позициям:
- естественный износ, который сопровождается ухудшением эстетических и технических параметров объекта недвижимости;
- нарушение пользователями правил эксплуатации;
- отсутствие должного ухода, регламентного обслуживания.
Не будут достаточным поводом для получения компенсации от застройщика неисправности, которые появились после дополнительных ремонтных работ, реконструкции.
Что делать при обнаружении дефектов
Зафиксировать дефект
В первую очередь можно самостоятельно сделать фотографии или записать видео дефекта. Затем нужно заказать экспертную оценку. Это не обязательно, но оформленное заключение поможет доказать вину застройщика в появлении дефектов, если она есть. Для проведения экспертизы лучше сразу пригласить представителя компании застройщика. Представители компании застройщика могут не присутствовать при оценке дефектов, но будет лучше, если они будут уведомлены о проведении экспертизы.
Эксперт по результатам осмотра объекта составит документ, в котором зафиксирует обнаруженные дефекты. Кроме фиксации нарушений эксперт предоставит информацию о том, какие работы необходимо провести для устранения дефекта и какова их стоимость. Если в заключении эксперта будет указано, что дефект возник по вине застройщика, можно направлять претензию.
Составить претензию
В претензии указывают:
— название компании застройщика и его юридический адрес;
— ФИО покупателя, адрес его регистрации, контакты для связи;
— номер договора и дату его заключения, стоимость объекта и дату, на которую дольщиком были исполнены обязательства по перечислению средств;
— дату подписания договора уступки, его стоимость, если он заключался;
— ссылку на законодательство, которое регламентирует гарантию качества объекта, возводимого по ДДУ;
— ссылку на положения ДДУ, если это необходимо. Например, если речь идет о претензиях ко внутренней отделке квартиры, сроки гарантии на которую прописаны в заключенном договоре;
— указание факта того, что недостатки были зафиксированы экспертом и описаны в экспертном заключении;
— требования заявителя;
— дата оформления и подпись заявителя.
Кроме заявления нужно подготовить копии таких документов:
— ДДУ;
— договора уступки, если он был оформлен;
— заключения эксперта по результатам проведенной экспертизы;
— акта приема-передачи объекта.
Если претензия передается не самим заявителем, а его представителем, то дополнительно прилагают копию доверенности.
Если дефекты замечены в местах общего пользования, претензия застройщику может быть направлена товариществом собственников жилья или управляющей компанией.
Направить застройщику претензию
Для этого можно использовать несколько возможных способов:
— лично принести в офис компании застройщика и передать документы под роспись уполномоченному представителю;
— заполнить специальную форму обращения на сайте застройщика при условии, что такая форма есть;
— направить письмо электронной почтой, приложив сканы необходимой документации;
— отправить письмо почтой. При использовании такого способа письмо направляют на юридический адрес застройщика ценным письмом и описывают вложение – перечисляют все документы, сканы которых вкладываются в письмо. При необходимости можно заказать уведомление о вручении письма.
Что делать, если застройщик – банкрот
Собственники квартир не всегда могут в течение действующего гарантийного срока обратиться к застройщику для предъявления претензий. Например, в случае, что застройщик обанкротился.
Если застройщик объявлен банкротом и ликвидирован как юридическое лицо, собственники квартир иногда обращаются в компенсационный фонд. Но такой фонд создан и функционирует для других целей. За счет его средств может быть закончено строительство для того, чтобы дом был сдан в эксплуатацию. Также средства фонда могут быть использованы для выдачи компенсации дольщикам в случае, если принято решение не достраивать дом. Если дом достраивала другая компания, претензии следует направлять ей. Если же застройщик обанкротился после того, как дом был сдан, все обязательства по устранению дефектов принимает на себя управляющая компания.
Как распознать дефекты квартиры?
Закон обязывает застройщика передать вам квартиру, указанную в ДДУ. Она должна соответствовать не только договору, но и требованиям закона, в первую очередь 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».
При строительстве могут возникнуть недочеты – это частая ситуация при массовой застройке. Закон выделяет два вида дефектов: существенные и несущественные.
К существенным относят недостатки, из-за которых жить в квартире невозможно. Ими могут являться:
- Разбитое окно;
- Неисправность электропроводки;
- Неработающая канализация;
- Отсутствие тяги в вентиляции.
Что делать, если недостатки обнаружили не сразу
Как только обнаружили недостаток – сразу подавайте претензию, в которой изложите все обстоятельства. Затягивать с претензиями не стоит. Установленные законом гарантийные сроки 3 (5) лет в некоторых ситуациях бесполезны. Недобросовестные коммерсанты оформляют каждый объект на новую компанию. После банкротства одноразового общества с ограниченной ответственностью компенсировать убытки не получится.
По этой причине, следует как можно раньше решать вопросы по устранению недостатков и неустойке. Достаточно сложно доказать свою правоту, если акт приема-передачи подписан без указания определенных замечаний. Законом исключены компенсации по следующим позициям:
- естественный износ, который сопровождается ухудшением эстетических и технических параметров объекта недвижимости;
- нарушение пользователями правил эксплуатации;
- отсутствие должного ухода, регламентного обслуживания.
Не будут достаточным поводом для получения компенсации от застройщика неисправности, которые появились после дополнительных ремонтных работ, реконструкции.