Как оформить квартиру в собственность после покупки по ипотеке с маткапиталом

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить квартиру в собственность после покупки по ипотеке с маткапиталом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Допускается покупка дома, который построен на участке с разрешенным видом использования «для индивидуального жилищного строительства». С марта 2020 года закон позволяет распоряжаться сертификатом с целью покупки дачного дома. Важное условие: дом должен быть приспособлен для проживания на протяжении всего года. Если здание самовольно построили, ПФР не согласует перевод средств второй стороне сделки.

Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом

Часто с помощью семейного капитала возмещают ипотечный займ. Сделку необходимо согласовать с органами опеки при любом раскладе: с предоставлением долей и без выделения.

Далее выбирают способ продажи недвижимости:

• доля денег уходит на возмещение ипотеки
• кредитные условия и обязанности передаются покупателю — по договорённости с банком
• самостоятельное погашение кредита со снятием обременения и переоформление объекта на покупателя

Если для погашения займа родители использовали сертификат, нужно подготовить обязательство у нотариуса. В документе должно быть указано, что ребёнку выделяют часть площади в новой квартире при погашении кредита.

Законодательство не прописывает период исполнения требований. Он заканчивается спустя полгода после снятия обременения с недвижимости. Жильё, приобретённое на сертификат, реализовать сложнее. Процедура возможна только после предварительного согласия органа опеки и попечительства.

Какие существуют варианты продажи

Даже если часть ипотеки погашена материнским капиталом или сертификат использован для первоначального взноса, порядок сделки не меняется и продать квартиру можно на стандартных условиях. Рассмотрим три наиболее распространенных способа переоформления ипотечной квартиры.

• Способ №1. Продавец подписывает с покупателем предварительный договор, согласно которому будет внесен задаток, равный сумме оставшегося долга. Деньги передаются банку (для этого можно использовать депозитарную ячейку или эскроу-счет), после чего осуществляется снятие обременения. После передачи оставшегося долга за жилплощадь и закрытия ипотеки, в которой использовался материнский капитал, происходит регистрация сделки купли-продажи в стандартном порядке. Покупателю остается переоформить на себя право собственности на недвижимость.

• Способ №2. Данный вариант предполагает возможность продать квартиру с материнским капиталом с закрытием ипотеки во время сделки. Поручителем в данном случае выступает кредитор. Сделка осуществляется с оформлением банковской ячейки (в одну помещается остаток задолженности по кредиту, в другую — оставшуюся сумму стоимости жилплощади). После составления соглашения и переоформления права собственности в Росреестре производится перечисление денежных средств, выдача закладной и выписки из ЕГРН. Заключительным этапом станет получение продавцом остаточной суммы за недвижимость.

• Способ №3. Этот вариант предполагает продажу квартиры, купленной в ипотеку с материнским капиталом, вместе с ипотечным долгом. Схема встречается редко в сравнении с предыдущими, поскольку люди неохотно соглашаются брать на себя чужие обязательства. Кроме того, новый заемщик должен соответствовать требованиям банка. Как показывает практика, данный способ подходит больше для покупателей, желающих купить конкретный объект, но не имеющих полной суммы для покупки. При переоформлении ипотеки с маткапиталом вместе с жилплощадью к новому клиенту банка переходят и обязательства прежнего заемщика. Условия кредитования сохраняются. Среди плюсов схемы стоит отметить возможность купить квартиру по цене ниже рыночной. Кроме того, новый заемщик может задействовать при погашении ипотечного кредита полагающиеся ему субсидии.

Как уплачивается налог с продажи

Продажа квартиры, приобретенной в ипотеку с помощью сертификата материнского капитала, предполагает необходимость уплаты налога 13% с дохода на стандартных условиях. Обязанность оплаты НДФЛ возникает, если на момент сделки недвижимость находилась в собственности менее пяти лет (в некоторых случаях, например, если жилье единственное, срок может быть сокращен до 3 лет). Сумма налога рассчитывается в зависимости от цены продажи, стоимости объекта по кадастру и размеров расходов на покупку. Если период нахождения жилплощади в собственности более установленной цифры, владелец освобождается от уплаты НДФЛ при продаже.

Важно помнить, что данный срок установлен для всех собственников. Поэтому стоит постараться избежать ситуации, когда недвижимость находилась в вашей собственности более 5 лет, но в собственности детей, которым были выделены доли, меньше. Такое может быть в случае, когда несовершеннолетние введены в число собственников значительно позже родителей.

Для определения дохода от продажи для расчета налога учитывают или продажную стоимость объекта по договору купли-продажи, или 70% от ее кадастровой цены. Доход распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям. При расчете налога владелец недвижимости вправе уменьшить доход на одну из сумм: на имущественный вычет (1 млн рублей) или на расходы при ее покупке (необходимо документальное подтверждение). Таким образом, сумма, облагаемая НДФЛ, рассчитывается следующим образом:

доход = продажная стоимость объекта (но не менее 70% от кадастра) — 1 млн рублей (или расходы при покупке).

При учете расходов учитывают сумму, которая была заплачена за недвижимость вне зависимости от того, использовался ли при оплате материнский капитал или средства ипотеки. Если доход с продажи получается более вычета в 1 млн рублей или вложенных в покупку денег, то заемщик обязан заплатить 13%, если меньше — такая обязанность снимается. Однако налоговую декларацию сдать все равно придется.

Права супругов при покупке недвижимости

Недвижимость может находиться в личной собственности одного из супругов, а также в совместной и общей долевой собственности. Приобретенное в браке на общие средства имущество регистрируется как совместная собственность в том случае, если не был заключен брачный договор или не было подписано соглашение о разделе имущества.

В Росреестре уточнили, что оформить совместно нажитую в браке недвижимость можно:

• на одного из супругов. При этом даже если законным владельцем будет зарегистрирован один супруг, оформленная на него недвижимость будет считаться совместной собственностью супругов;
• в общую совместную собственность супругов;
• с выделением долей супругов в соответствии с условиями брачного договора или соглашения о разделе имущества.

Что будет, если не выделить доли детям

Не выделить долю в квартире ребенку во время сделки купли-продажи – серьезное нарушение. Особенно с участием материнского капитала. Такое случается, когда родители вкладывают маткапитал в покупку жилья, а потом его продают, не успев выделить доли своим детям. Придется нести ответственность вплоть до уголовной.

Возможны несколько вариантов развития событий:

1. Выделение доли по материнскому капиталу – это обязательное условие, если семья решила потратить деньги из ПФР на улучшение жилищных условий. Родители игнорировали условие? Тогда деньги придется вернуть обратно в ПФР.
2. Сделку признают недействительной. В этом случае нужно отдать деньги и в ПФР, и покупателю квартиры. Если их уже потратили неизвестно куда, то суд решит, как продавцы будут возвращать долг покупателю.

Ситуация №1 — Покупатели полностью со своими деньгами

Сначала краткая поэтапная инструкция со сроками. Например, квартира стоит 8 млн. руб. Долг по ипотеке — 3,5 млн. руб.

1) Продавцы консультируются в органах опеки о том, на каких условиям им можно будет получить разрешение на продажу квартиры. 2) Участники сделки оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи. Обычно это занимает 1-2 дня. В нем указывают, что до сделки покупатели передали продавцам 3,5 млн. руб. в качестве задатка или аванса. 3) После подписания договора, покупатели и продавцы несут эти 3,5 млн. руб. в банк, чтобы закрыть долг по ипотеке. После оплаты банк выдаст справку об отсутствии задолженности. Срок выдачи справки зависит от банка — могут выдать в день обращения, а могут и через 2 недели. 4) Продавцы снимают обременение с квартиры. Документы подаются в МФЦ или в Рег.Палату. Срок по закону — 3 рабочих дня. 5) Так как с квартиры снято обременения, продавцы выделяют доли детям по обязательству. Подать документы можно в том же отделение МФЦ/Рег.Палаты. Максимальный срок — 9 рабочих дней. 5) Продавцы получают разрешение органов опеки на продажу квартиры — 5 дней на сбор документов и 15 дней опека оформляет разрешение. 6) Участники сделки снова обращаются к нотариусу для составления договора купли-продажи. На это уйдет примерно 1-3 дня. 7) В день сделки — покупатели закладывают оставшиеся 4,5 млн. руб. Заложить деньги можно в банковскую ячейку, на аккредитив или депозит нотариуса. Эти деньги продавцы смогут забрать только после успешной регистрации сделки. Затем участники при нотариусе подписывают договор купли-продажи. Далее договор нужно подать в МФЦ или в Рег.Палату для регистрации сделки. Подать договор может нотариус (бесплатно) или сами стороны. Максимальный срок регистрации — 5 рабочих дней. 8) После успешной регистрации продавцы забирают оставшиеся 4,5 млн. руб.

Получается, что на подписание договора купли-продажи участники выйдут через 20 — 50 дней + 5 дней занимает регистрация.

А можно ли ускорить сделку? Да, но только при грамотном подходе и наличием опыта. Сначала внимательно прочтите подробную поэтапную инструкцию продажи, а после уже можете приступать к ускоренной. Иначе ничего не поймете.

Какие особенности существуют при покупке доли квартиры на материнский капитал

Все вопросы, касающиеся распоряжения и распределения государственных денег, в частности материнского обеспечения, регулируются на законодательном уровне.

Семья, имеющая право на материнский капитал может использовать выделенные средства на решения жилищного вопроса лишь в двух вариантах:

1. В случае, когда часть жилой квартиры, рассматриваемая для покупки — полностью изолирована от остальной площади жилища. Это может быть одна или несколько отдельных комнат в многокомнатной квартире. Осуществить покупку части (доли) в однокомнатной квартире нельзя. Обусловлено это отсутствием возможности выделить в ней обособленную от занятых помещений часть. А закон предусматривает возможность улучшения жилищных условий только путем получения в собственность самостоятельного жилого помещения.
2. Если договор купли-продажи позволит собственнику маткапитала стать владельцем всего помещения.

Совершение подобных сделок происходит под особым контролем ПФР (пенсионного фонда), который обязан следить за соблюдением всех нюансов, согласно закону. Существуют определенные требования к выбранной части жилплощади, соответствие которым позволяет рассматривать ее в качестве варианта для использования маткапитала. Изолированная часть в квартире должна быть полностью пригодной для проживания. Это касается ее полного соответствия техническим и санитарным нормам.

Не существует единой схемы рассмотрения обращений в Пенсионный фонд, относительно покупки доли в квартире. В каждом отдельном случае специалисты будут изучать вопрос в индивидуальном порядке. И только вынесенное ими решение станет законным основанием для проведения подобной сделки.

Немаловажным также будет вопрос оформления выбранной доли жилплощади. До момента сделки эта часть должна быть уже обособлена от остальной квартиры, признана жилой, с наличием всех необходимых для жизни коммуникаций.

По итогам покупки у квартиры появится два законных владельца, что в дальнейшем даст возможность семье выкупить оставшуюся часть жилья, если у второго хозяина возникнет желание продать. Такие случаи рассматриваются, как положительные, с точки зрения улучшения жилищных условий, что может повлиять на решение проверяющей стороны. После совершения сделки и перечисления средств, собственникам выдается свидетельство с указанием, что во владении находится доля, а не вся жилплощадь.

Покупка доли в квартире возможна не только у чужих людей, но и у родственников. Однако подобный договор, где будет использован маткапитал, имеет массу своих особенностей. Согласно нормативным актам, проведение таких сделок имеет законные основания. Но чтобы Пенсионный фонд дал добро на такую покупку, необходимо помнить:

1. Контролирующий госорган позволит осуществить подобное приобретение, только в том случае, когда порядок эксплуатации жилья в дальнейшем будет существенно изменен. Это момент является важным, поскольку очень часто сделки между родственниками проводятся с целью обналичивания средств государственной поддержки семей с детьми. Такие махинации являются мошенничеством, которое карается уголовной ответственностью, а все совершенные сделки при этом аннулируются.
2. ПФР может разрешить приобрести часть жилья, если остальные члены семьи официально откажутся от своей долевой собственности.
3. За счет средств сертификата нельзя купить долю в квартире у своего супруга. Однако сделки между детьми и родителями находятся в рамках закона, и не запрещены.

Условия для продажи квартиры, которую приобрели за деньги маткапитала

Чтобы продать такую недвижимость, сделайте следующее:

• Оформите квартиру в общую собственность и выделите долю детям. Когда недвижимость оформлена на одного члена семьи, продать ее не получится. Для решения проблемы переоформите собственность на всех членов семьи.

• Получите разрешение пенсионного фонда и органов опеки, если в семье есть несовершеннолетние дети. Если ваш ребенок достиг совершеннолетия, от него потребуется согласие в письменной форме на продажу квартиры.

• Докажите в органах опеки, что условия проживания детей улучшатся. Это требуется, когда покупаете квартиру с меньшей площадью.

• Заплатите налог с продажи жилья в 13%, если вы владеете квартирой менее трех лет.

Что проверять в предварительном договоре купли-продажи?

Перед проведением сделки проверьте, все ли в порядке с договором купли-продажи. В документе прописываются следующие пункты:

• обязанности и права всех сторон сделки;

• адрес и параметры квартиры, а также расположение;

• наличие соцпомощи и субсидий;

• сумму задатка, который вносит покупатель;

• сумма сделки;

• реквизиты для перевода денег.

Покупка квартиры за материнский капитал: порядок действий

Покупка квартиры с материнским капиталом может быть осуществлена несколькими способами:

1. Погашение имеющегося ипотечного кредитования;
2. Первоначальный взнос на покупку (как в кредит, так и без него);
3. Участие в долевом строительстве и хозяйственных кооперативах.

Каждый из них предполагает определенный порядок действий:

1. Сбор основного пакета документов, а также подготовка дополнительных бумаг (зависят от типа сделки);
2. Подача заявления вместе с документами в ПФР;
3. Ожидание решения пенсионного органа;
4. В случае одобрения – зачисление средств на счет продавца в течении двух месяцев.

Примечание. Купить квартиру за счет средств материнского капитала можно не только в новом доме, у семьи есть возможность приобрести вторичное жилье.

Кроме этого к таким сделкам предъявляется ряд требований:

• купленное имущество должно находится на территории РФ;
• обязательное условие – выделение доли в квартире каждому из детей;
• оплата должна производиться только безналичным способом;
• жилье должно быть пригодным для проживания, а также отвечать всем санитарным и техническим нормам.

В рассрочку или в кредит

Купить жилье можно и с рассрочкой оплаты. Механизм предоставления рассрочки аналогичен ипотечному. Только в этом случае залогодержателем будет не банк, а продавец. Использовать материнский капитал можно в качестве первого взноса. Оставшаяся часть суммы распределяется равными долями на согласованный обеими сторонами период.

Для передачи продавцу средств маткапитала кроме копии зарегистрированного договора и выписки из ЕГРН потребуется справка от продавца о размере оставшейся к уплате суммы.

При покупке жилья в кредит МСК можно потратить как на внесение первого взноса, так и на погашение за счет сертификата сумм основного долга или процентов по обязательствам.

Кроме общего комплекта документов для перечисления выплаты МСК потребуется:

• копия кредитного договора с указанием целевого назначения займа (приобретение жилья);
• копия зарегистрированного договора об ипотеке, если он нужен;
• обязательство о последующем оформлении жилья в общую собственность всех членов семьи.

Чтобы погасить имеющийся ипотечный кредит средствами материнского капитала, в Пенсионный фонд нужно предоставить следующее:

• заявление;
• оригинал сертификата МСК;
• удостоверение личности владельца сертификата;
• копия договора о предоставлении ипотеки;
• справка из банка о текущем размере задолженности;
• выписка из ЕГРН, подтверждающую права на жилое помещение.

В течение 2 месяцев средства поступят в банк, и можно будет получить документы для предоставления в Пенсионный фонд:

• справку о погашении обязательств;
• или обновленный график платежей по ипотеке.

Чтобы использовать МСК для приобретения жилья в ипотеку как первоначальный взнос на новый кредит, нужно:

• положительное решение банка;
• поиск жилого помещения;
• подать в ПФР заявления об использовании средств МСК;
• заключить ипотечный договор и зарегистрировать его;
• заключить договор купли-продажи;
• получить документы о регистрации права собственности.

Деньги перечислят банку не раньше 2 месяцев после положительного решения по заявлению. К этому моменту оставшаяся часть суммы, скорее всего, уже будет перечислена продавцу квартиры.

Направление материнского капитала на первоначальный взнос при оформлении ипотеки не ограничивает родственников владелицы МСК в участии в качестве созаемщиков.

Чтобы минимизировать хлопоты, связанные с погашением ипотечного займа, эксперты рекомендуют выполнить следующие шаги:

• Посетить кредитное учреждение и написать заявление с просьбой о предоставлении возможности погашения ипотеки средствами материнского капитала. При этом в обязательном порядке нужно указать назначение платежа – «Списание основного долга»
• Важно учесть этот момент. Кредитное учреждение может направить средства для закрытия начисляемых процентов наперед, не уменьшив при этом основной долг
• Это выгодно банку, но не выгодно клиенту. Самостоятельно убедиться в поступлении сумму и использовании ее для закрытия основного долга, а не процентов. Банк не обязан уведомлять клиента о том, что деньги пришли.

Юридические сложности с выделением долей

Вопросы, которые касаются реализации прав несовершеннолетних и защиты их интересов, предполагают особое отношение со стороны органов опеки и других надзорных органов. Процедура выделения долей после погашения ипотеки маткапиталом постоянно меняется, возникают новые требования со стороны законодательства.

Во избежание оспаривания сделки для благополучного наделения детей имуществом в соответствии с буквой закона к составлению соглашения рекомендуется привлекать опытного юриста.

Не менее полезна юридическая поддержка, когда нужно проверить квартиру, планируемую к покупке, если есть риск, что жилье покупалось за счет средств материнского капитала. Покупатель может самостоятельно проверить недвижимость, запросив справку об использовании маткапитала в ПФР, либо доверить проведение юридической экспертизы профессиональным юристам.

Похожие записи:

• Перерасчет льготной пенсии при достижении пенсионного возраста
• Споры по ценным бумагам подведомственность
• Льготный проездной Пермь правила