Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Алгоритм покупки квартиры на вторичном рынке самостоятельно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Инoгдa cтoимocть квapтиp нa втopичкe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм pынкe, чтo cвязaнo c изнocoм cтpoeния и, в нeкoтopыx cлyчaяx, нeyдoбнoй плaниpoвкoй. Чaщe вceгo цeнa нижe cpeднepынoчнoй в дoмax cтapoгo фoндa. Пpи этoм, пoкyпкa втopичнoй нeдвижимocти coпpяжeнa c pиcкaми: нa pынкe дeйcтвyют мoшeнничecкиe cxeмы, в дoкyмeнтax coбcтвeнникa мoгyт быть oшибки, кoтopыe пoвлeкyт гpaждaнcкиe cпopы пocлe зaвepшeния cдeлки. Бeзoпacнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe мoжнo чepeз aгeнтcтвo, пpи этoм вы cэкoнoмитe вpeмя, пoлyчитe дoпoлнитeльныe гapaнтии и пpeимyщecтвa. Ecли вы peшили дeйcтвoвaть caмocтoятeльнo, чтoбы cлeдyйтe нaшим coвeтaм нe быть oбмaнyтым.
Кaк пpaвильнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe, чтoбы нe oбмaнyли
Шаг 2 – проверка истории квартиры
Попросите у собственника выписку из Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.
«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.
Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.
По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.
Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.
Шаг 4 – проверка продавца
С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).
«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».
Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.
Выберите как будете покупать: с риелтором или самостоятельно
Вторичное жилье — квартира, которая находится в праве собственности у простого человека (физического лица) или нескольких людей. При покупке вторичного жилья надо особенно тщательно проверить юридическую чистоту квартиры: прописанные люди, обременения и долги. Купить такую квартиру можно самостоятельно или с риелтором.
С риелтором: быстро, надежно, с комиссией. С риелтором вы сэкономите время и силы на поиски квартиры, подготовку и проверку документов, оформление сделки, но за комфорт придется заплатить. Услуги риелтора стоят 2-4% от сделки. Если квартира стоит 6 млн. ₽ — это 120 000 — 240 000 ₽.
Платить риелтору надо не всегда. Если агента нанял продавец, вы можете просто выбирать квартиру из базы агентства — комиссию заплатит продавец.
Как правило, купить квартиру с риелтором быстрее, чем искать ее самому. У него есть своя база квартир, он первым узнает о новых вариантах, знает как договориться с собственником и оформить все документы максимально быстро.
Самостоятельно: долго, рискованно, дешевле. Покупая квартиру самостоятельно, вы сэкономите деньги, но придется самому поискать квартиру, повозиться с документами, проверить юридическую чистоту квартиры и оформить сделку. Скорее всего, сами вы будете покупать квартиру дольше, чем с профессиональным риелтором.
Покупая квартиру самостоятельно, вы рискуете потерять аванс и купить квартиру с юридическим проблемами (обременение, долги или прописанные дети). Поэтому подойдите к проверке документов максимально ответственно. Перед подписанием договора купли-продажи мы рекомендуем показать все документы и договор опытному юристу.
— В первую очередь необходимо проверить, кому и на каких основаниях принадлежит жилье. К правоустанавливающим документам можно отнести свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации, технический паспорт, а также документ, показывающий, на основании чего возникло право собственности.
В свидетельстве о государственной регистрации будут обязательно указаны наименование недвижимости, адрес объекта, количество квадратных метров, а также имя того, кто является собственником, и дата возникновения права собственности. Вид этого документа знаком многим: плотный лист бумаги формата A4 фиолетового цвета. Но таким свидетельство было не всегда: раньше оно печаталось на белом листе. Поэтому если вы покупаете старую квартиру, пугаться непривычного вида документа не стоит — просто проверьте наличие печати и подписи исполнителя. А информация в нем будет та же.
Одним из самых распространенных видов сделок в стране является покупка квартиры на вторичном рынке.
Пошаговая инструкция включает в себя и правила оформления задатка на понравившееся жилье:
- аванс оформляется соглашением о задатке, в котором прописываются данные получателя платежа и плательщика (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации и т.д.);
- сумма задатка составляет от 1 до 10 % от общей стоимости недвижимости;
- в договоре обязательно указывается срок, в течение которого продавец подготовит все документы для сделки.
Риэлторы рекомендуют оформлять задаток сразу тремя документами:
- предварительный договор купли-продажи;
- соглашение о задатке;
- расписка о получении денег.
Риски покупателя и продавца
Приобретение квартиры является рискованной сделкой для обеих сторон. И никто не желает попасться в лапы мошенников и стать участником аферы. Рассмотрим основные «подводные камни» и правила покупки квартиры на вторичном рынке, встречающиеся при проведении купли-продажи:
- Продажа квартиры по доверенности. Если нет возможности лично встретиться с собственником, требуйте проверки достоверности и актуальности доверенности через представителей правоохранительных органов.
- Сомнительность предыдущих сделок с недвижимостью. Нужно насторожиться, если в анамнезе квартиры были продажи с участием юридических лиц, государственных предприятий.
- Квартира, недавно полученная по наследству. Такая недвижимость долгое время находится под вопросом, так как даже спустя отведенные по закону 6 месяцев могут объявиться иные наследники и признать сделку купли-продажи недействительной.
- Жилье, приобретенное с участием средств материнского капитала. По правилам такая недвижимость оформляется в равных долях на каждого члена семьи, включая несовершеннолетних детей. Чтобы продать ее собственник должен предоставить детям равноценное жилье в тех же долях. Если кто-то выявит нарушение, сделка будет отменена.
- Ошибки при проведении приватизации. Если жилье было приватизировано неверно или не были учтены интересы всех прописанных граждан, несовершеннолетних детей, продажа такой квартиры будет впоследствии опротестована.
- Продажа недвижимости, имеющей обременения. Часто мошенники продают квартиры, в которых якобы никто не прописан. Затем появляются лица, имеющие права на недвижимость (военнослужащие, проходящие срочную службу, осужденные, отбывающие наказание и т.д.).
- Приобретение жилья у пожилых людей. После оформления сделки могут появиться родственники с доказательствами и медицинскими документами, подтверждающими недееспособность бабушки или дедушки.
Любая из вышеописанных ситуаций требует длительных судебных разбирательств и может существенно попортить нервы каждой из сторон сделки. Поэтому прежде чем вступать в гражданско-правовые отношения, нужно обратить внимание на обстоятельства, вызывающие подозрения:
- заниженная цена ликвидной недвижимости;
- невозможность или нежелание продавца предоставить все документы по квартире;
- слишком пожилой возраст собственника или его болезненное состояние;
- необходимость сотрудничать с представителем без личного контакта с продавцом.
Профессиональное сопровождение сделки – ваша защита
Далеко не все мы обладаем развитой интуицией, аналитическим складом ума, юридическим образованием и временем обстоятельно изучать все вопросы, связанные с выкупом недвижимости.
Даже если у вас есть как минимум два фактора из перечисленных: время и склонность к анализу, не будет лишним заручиться поддержкой опытного специалиста – риелтора или юриста, тем более что сделать это можно в формате онлайн.
Преимущества юридического сопровождения онлайн:
- Более доступная цена услуги, чем при обращении к юристу в обычном формате.
- Экономия времени клиента и юриста.
- Осознание клиентом ответственности, понимание рисков.
- Большое количество полезной информации, помогающее клиенту сформировать четкую картину поиска жилья, проверки документов, заключения сделки.
К клиенту, обратившемуся за услугой, прикрепляется персональный юрист, который постоянно на связи. Сотрудничество начинается с заключения договора. По договору юристы проверяют документы до 3 вариантов квартир, которые отобрал клиент, как максимально интересные для него по стоимости, условиям.
Также юрист составляет все виды договоров (предварительный, договор аванса, текст основного договора). Дополнительно он выдает клиенту инструкцию по проведению сделки и консультирует его на всех этапах: от начала сотрудничества до успешного завершения.
Специфика сотрудничества в том, что на каждое действие клиента выдается письменная инструкция и проводится устная консультация. Вы понимаете, что делать на каждом из этапов. Вся информация фиксируется, и вы видите результат своей работы и работы юриста.
Как передать деньги за квартиру?
Тут есть несколько вариантов. Старые добрые наличные, конечно, хороши, но необходимо будет продумать место передачи денег и способ их пересчитывания. Помните, что передавать деньги в людном месте, например кафе или МФЦ, опасно – подсчет большой суммы может привлечь ненужное внимание. Гораздо безопаснее будет внесение средств на специальный счет. При открытии такого счета продавец не имеет права снять средства без согласия покупателя.
Еще один момент планирования – это место, в котором будет происходить процесс подписания договора. Оно должно быть комфортным, тихим и удобным. Никаких кафе и МФЦ: в шуме и гаме вы можете не заметить, что подписываете совсем не тот договор. Так что мы еще раз рекомендуем обратиться в риелторское агентство, которое обязательно предоставит вам удобную переговорную комнату и организует для вас безопасный способ расчетов по сделке.
Но и это еще не все. После заключения договора обе стороны подают документы на государственную регистрацию перехода права собственности в органы МФЦ. Покупатель оплачивает государственную пошлину в сумме 2000 рублей. Срок процедуры, по закону, 7-14 дней (в зависимости от региона и вида сделки).
✅ Документы на покупку вторичного жилья
От покупателя для проведения сделки на вторичном рынке нужен только гражданский паспорт. У собственника-продавца должен быть объемный пакет документов, подтверждающих его право собственности и юридическую чистоту объекта:
|
Документ |
Характеристика |
|---|---|
|
Стандартный пакет |
|
|
Гражданский паспорт |
Подтверждает личность собственника и позволяет идентифицировать его по фотографии. |
|
Правоустанавливающий документ |
Показывает основания возникновения права собственности (предыдущий ДКП, свидетельство о наследовании, договор приватизации и пр.) |
|
Выписка из ЕГРН |
Подтверждает, что продавец действительно является собственником квартиры, позволяет узнать о наличии других собственников и обременений на объект. |
|
Выписка из домовой книги |
Подтверждает отсутствие прописанных лиц. Для получения более полной картины можно запросить архивную выписку, где все информация отражается с даты заселения дома. |
|
Выписка об отсутствии долгов по коммунальным платежам |
Оформляется в бухгалтерии Управляющей компании или поставщиков услуг в качестве подтверждения полного расчета собственника по оплате коммунальных услуг |
|
Дополнительный пакет |
|
|
Разрешение супруга на продажу |
Оформляется в нотариальной конторе для имущества, приобретенного в период брака. Если оно приобретено в этот период в результате дарения или наследования, разрешение не требуется. |
|
Разрешение органов опеки |
Оформляется в ООП, если в число собственников входят несовершеннолетние лица. |
|
Справка ПНД |
Подтверждает полную дееспособность собственника, если есть основания в ней сомневаться (в силу возраста, состояния здоровья). |
|
Отказ от преимущественного права покупки |
Обязательный документ, если квартирой владеет несколько человек на правах долевой собственности, но она продается постороннему лицу. |
Стоит ли нанимать риелтора
Аргументы «за»
- Вам не придется искать жилье самостоятельно. Риелтор подберет подходящий вариант по вашим требованиям и сэкономит время. Главное очень точно сформулировать предпочтения.
- Вам не нужно самостоятельно вникать в юридические тонкости покупки квартиры. Всеми вопросами оформления покупки и проверкой квартиры должен заниматься риелтор.
- Риелтор профессиональным взглядом оценит квартиру, расскажет о ее достоинствах и недостатках. На основании этого он сможет обоснованно поторговаться с продавцом, чтобы снизить цену.
Аргументы «против»
- Договор с риелтором не гарантирует чистоту сделки купли-продажи на 100 %. Все детали вам придется проверять самостоятельно.
- Вы теряете деньги. В зависимости от сложности сделки комиссия риелтора составляет от 1 до 6 % от суммы. То есть при покупке квартиры за 6 500 000 руб., вы отдадите посреднику от 65 000 до 390 000 руб. Согласитесь, они бы вам пригодились самим.
- Риэлтор может предлагать вам только те варианты, где ему предлагают комиссию со стороны продавца. Это так называемые «партнерские сделки», когда риелтору покупателя застройщик или продавец платит от 0,5 % до 4 % за приведенного покупателя.
Процесс покупки квартиры на вторичном рынке
Особое оживление на рынке недвижимости отмечается весной и осенью. Именно в эти времена года появляется большинство предложений. В разгар новогодних праздников или в сезон отпусков шансов заключить выгодную сделку значительно меньше.
Процесс покупки квартиры на вторичном рынке можно отразить в следующем алгоритме:
- Поиск варианта. Задачу можно упростить, обратившись к риелтору. Без помощи специалиста поиск осуществляется в объявлениях на досках в интернете или в печатных изданиях вашего населенного пункта.
- Осмотр выбранного объекта. На этом этапе изучается техническое состояние здания и самой квартиры.
- Проверка документов и продавца. На этом этапе осуществляется проверка юридической чистоты квартиры.
- Обсуждение деталей сделки. На переговорах уточняется стоимость, сроки передачи объекта и другие нюансы.
- Оформление договора. Можно составить самостоятельно или воспользоваться помощью юриста или нотариуса.
- Регистрация перехода права собственности в Росреестре.
Все эти этапы стандартные. Их проходят все покупатели жилья на вторичном рынке. Подводные камни и неприятные нюансы возможны практически на каждом из них.