Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Право на имущественный налоговый вычет при продаже недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Платить налог (НДФЛ) необходимо собственникам жилья (квартиры, дачи, дома или комнаты), гаража, земельного участка. Если владение недвижимостью продолжалось менее установленного срока, нужно заплатить налог на продажу недвижимости. А если минимальный срок прошел, то подавать декларацию и платить налог с продажи не нужно. Сумма полученного дохода тоже не будет иметь значения. Минимальный срок владения — 3 или 5 лет и зависит от вида имущества и ряда нюансов.
В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
Кaк нe плaтить нaлoг нa пpoдaжy нeдвижимocти
Cyщecтвyeт пoнятиe «cpoк влaдeния нeдвижимocтью для ocвoбoждeния oт НДФЛ». Ecли квapтиpa пpинaдлeжaлa вaм нa пpaвe coбcтвeннocти дoльшe минимaльнoгo cpoкa, вы ocвoбoждaeтecь oт yплaты нaлoгa нa дoxoды физичecкиx лиц пpи ee пpoдaжe. Ecть двa минимaльныx cpoкa влaдeния – 3 гoдa и 5 лeт. Пpoдaжa квapтиpы мeнee 3 лeт в coбcтвeннocти и мeнee 5 лeт в coбcтвeннocти oблaгaeтcя нaлoгoм.
Cpoк влaдeния 3 гoдa ocвoбoждaeт oт yплaты нaлoгa, ecли вы:
- кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa;
- пoлyчили квapтиpy в пoдapoк или в
- нacлeдcтвo oт члeнa ceмьи или близкoгo poдcтвeнникa;
- пoлyчили квapтиpy пo дoгoвopy
- пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм;
- пpивaтизиpoвaли квapтиpy.
Bo вcex ocтaльныx cлyчaяx нe бyдeтe плaтить нaлoг, тoлькo ecли влaдeли квapтиpoй нe мeнee пяти лeт.
К пpимepy, вы кyпили квapтиpy в ceнтябpe 2015 гoдa, a в дeкaбpe 2018 гoдa пpoдaли. B этoй cитyaции имeeтe пpaвo нe плaтить нaлoг, пocкoлькy пpиoбpeтeниe квapтиpы cocтoялocь дo 1 янвapя 2016 гoдa, и вы влaдeли eю бoльшe 3 лeт. B этoм cлyчae дaжe нe нaдo пoдaвaть дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и yвeдoмлять ИНФC o cocтoявшeйcя cдeлкe.
A вoт ecли вы кyпили квapтиpy в фeвpaлe 2016 гoдa, пpидeтcя плaтить нaлoг c пpoдaжи или ждaть фeвpaля 2021 гoдa – кoгдa зaкoнчитcя минимaльный пятилeтний cpoк влaдeния, и вы пoлyчитe ocвoбoждeниe oт yплaты нaлoгa.
Условия предоставления льготы
Льготой могут воспользоваться физические лица, которые имеют статус резидентов РФ. Для этого необходимо проживать на территории государства более 183 дней. Аналогичным правом обладают и индивидуальные предприниматели, которые не использовали проданную недвижимость в коммерческой деятельности. Чтобы налоговый вычет при продаже квартиры был предоставлен, должны выполняться определенные условия.
В список которых входят:
- недвижимость не используется для получения прибыли;
- жилье находилось в собственности гражданина в течение установленного срока;
- прибыль от продажи помещения составляет минимум 1 млн. руб.
Процесс получения налогового вычета
Чтобы получить имущественный вычет при продаже квартиры, гражданину предстоит осуществить порядок действий.
В частности, лицо должно:
- Подать декларацию. Документ оформляется по форме 3-ндфл. Бумагу нужно направлять в Налоговую инспекцию по месту прописки или пребывания. Последнее возможно только в определенных законом случаях. Декларацию нужно подать до 30 апреля года, который следует за периодом продажи недвижимости.
- Подготовить заявление о получении вычета. Оно должно быть оформлено в соответствии с правилами.
- Забрать документы, подтверждающие факт продажи квартиры и ее приобретения, если возврат заявляется в сумме расходов, которые были понесены в процессе покупки.
- Заплатить налог в соответствии с утвержденным правом на льготу.
Изучив размер и особенности получения вычета при продаже квартиры, человек выяснит, что льгота имеет многоразовый характер. Закон позволяет использовать ее каждый год. Нерезиденты РФ не имеют права на получение возврата. Заявку на уменьшение налогооблагаемой базы при продаже квартиры отклонят и в случае, если человек имел право собственности на имущество менее 5 лет. Закон позволяет уменьшить доход, полученный от продажи, на размер затрат, которые пришлось понести при покупке квартиры, или на 1 млн рублей, если документальное подтверждение факта расхода отсутствует.
НДФЛ и имущественный вычет по НДФЛ при продаже имущества
При продаже квартиры, дома, земельного участка и пр., а также долей в них полученные доходы облагаются НДФЛ по ставке 13% (пп. 5 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 224 НК РФ).
При этом действующим законодательством предоставлено право продавцу воспользоваться либо налоговым вычетом при продаже недвижимости либо рассчитать налог с учетом понесенных затрат на ее приобретение.
Варианты налогообложения доходов от продажи недвижимости
В зависимости от срока владения недвижимым имуществом возможны два варианта налогообложения.
1. Продажа недвижимости (доли), которая находилась в собственности три года и более
Если в 2017 г. продается недвижимость, которая была в собственности три года и более, то доходы от продажи НДФЛ не облагаются.
Поэтому в этом случае налог платить не нужно.
Кроме того, также не требуется заполнять и сдавать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.
2. Продажа недвижимости (доли), которая находилась в собственности менее установленного минимального срока
Если физическое лицо владело недвижимостью меньше трех лет (в отношении недвижимости, приобретенной до 01.01.2016) или менее минимального срока, установленного ст. 217.1 НК РФ (в отношении недвижимости, приобретенной после 01.01.2016), то в этом случае необходимо самостоятельно рассчитать налог, а также подать в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ.
Вычет 2 млн. руб. при покупке квартиры
Гражданин Д. Гоцман купил себе квартиру за 10 млн. руб. И сделал в ней шикарный ремонт на сумму 1 млн. руб.
Налогооблагаемой базой является его сторонний доход (например, зарплата).
Таким образом, он будет иметь право вернуть себе из бюджета часть суммы, которую регулярно удерживают с его зарплаты в виде 13%-НДФЛ.
Так как потраченная Гоцманом на покупку сумма (10 млн. руб.) больше, чем максимально возможный налоговый вычет при покупке жилья (2 млн. руб.), то этот вычет применяется в полном объеме. А сумма, потраченная на ремонт, к сожалению Гоцмана, уже не увеличит размер вычета.
Итого, сумма к возврату = 2 000 000 руб. х 13% = 260 000 руб.
Если бы не покупка квартиры, то эти деньги, как обычно, ушли бы в гос. бюджет в виде налога с зарплаты гражданина Д. Гоцмана. А в данном случае, налоговики считают, что Гоцман как бы не получал доход в 2 млн. руб. (вычет), поэтому удержанный 13%-налог с этой суммы они возвращают.
Налоговая ставка и база
Стандартная ставка налога с дохода в нашей стране составляет тринадцать процентов для резидентов РФ и тридцать процентов для противоположной категории. Размер налогооблагаемой базы вычисляется как разница между суммами покупки и продажи квартиры.
Если право на квартиру возникло путем приватизации или иной сделкой на безвозмездной основе, учитывается только количество вырученных денежных средств. Когда за отчуждением недвижимого имущества жилого назначения следует приобретение нового, база также определяется как разница между их стоимостями.
Для борьбы с занижением реальной цены сделки в законы страны были внесены некоторые изменения. Налогооблагаемая база не может быть ниже, чем семьдесят процентов от кадастровой стоимости объекта.
Особенности получения вычета
Учитывая максимальный размер вычета можно сказать, что сделки по отчуждению недвижимости жилого назначения в пределах миллиона рублей налогом не облагаются. Действует такое послабление в течение года и распространяется на все операции с недвижимым имуществом, произведенные за это время. Если за год проданы две квартиры и вычет полностью был использован по первой сделке, то на вторую он уже не распространяется.
При отчуждении долевой собственности правом на льготу могут воспользоваться все собственники. Причем максимальный размер сохраняется при отчуждении каждой доли по отдельному договору. Каждый налогоплательщик вправе использовать имущественный вычет за свою жизнь неограниченное число раз.
Как рассчитать: примеры
- Пример 1. Недвижимость была продана в 2017 году за 8,6 млн. рублей, а покупалась 2015 году за 8,2 млн. рублей, при этом у него сохранились все подтверждающие документы. Поскольку срок владения меньше установленного срока 3 года (т.к. куплена до 1.01.2016 г.), то продавец может воспользоваться или льготным вычетом (8,6 – 1)*13% = 988 тыс. рублей или воспользоваться учетом расходов (выгоднее) (8,6 – 8,2)*13% = 52 тыс. рублей.
- Пример 2. Гражданин получил по наследству недвижимость в 2015 году, кадастровая стоимость которой 2,4 млн. рублей, затем в 2016 году он продает ее за 2,3 млн. рублей. Срок владения меньше установленного (3 года, т.к. по наследству). Сравниваем договорную и кадастровую стоимость (2,4*70% = 1,68 млн.рублей), соответственно налоговый вычет следует рассчитывать с договорной (2,3 – 1)*13% = 169 тыс. рублей.
Можно ли вернуть налог продавцу?
Существует 2 вида имущественных налоговых вычетов, которые могут быть предоставлены участникам сделки купли-продажи квартиры или другого объекта жилья:
- покупателю – в размере расходов на покупку квартиры, но не более 2 млн руб.;
- продавцу – в размере доходов от продажи квартиры, но не более 1 млн руб.
Таким образом, рассматриваемый вид имущественного вычета при продаже квартиры предназначен для продавца, поскольку в момент продажи жилья именно у него возникает объект налогообложения, и именно он должен заплатить НДФЛ.
Среди условий получения данной преференции выделяют следующие:
- Продавец должен быть налоговым резидентом РФ, то есть проживать в пределах России в течение не менее 183 дней в отчётном году. Надо понимать, что понятие «резидент» не тождественно термину «гражданин»: проживать постоянно в России может и иностранный подданный, и лицо без гражданства.
В свою очередь гражданин РФ может выехать за пределы государства и жить постоянно в иной стране. Тогда он теряет статус резидента. Нерезиденты обязаны платить НДФЛ со всей суммы сделки купли-продажи без применения вычета, к тому же по повышенной ставке: 30% вместо 13%.
- Вычет может быть применён, только если продавец подаст декларацию по окончании года и, соответственно, заплатит налог. Итоговая сумма платежа, подлежащего уплате, будет рассчитана с учётом вычета.
- Объект продажи не должен быть использован в предпринимательских целях. В противном случае вычет не будет предоставляться.
- Квартира должна быть в собственности менее 5 лет (или 3 лет, если она была получена по договору дарения, в наследство, после прохождения процедуры приватизации или куплена до 2016 года).
Вопрос о сроке собственности довольно часто возникает, когда физические лица собираются продавать жильё. Предлагаем также рассмотреть и другие популярные вопросы.
Сколько нужно времени, чтобы не платить налог
Повсеместно известное правило «прошло 3 года – можно не платить» претерпело некоторые новшества не в пользу граждан. Срок владения увеличили в начале 2016 года, добавив перечень условий. Теперь для начала нужно внимательно посмотреть выписку из реестра недвижимости, а именно – дату государственной регистрации права собственности продавца. Далее возможны два варианта.
- Если искомая дата ранее 1.01.2016 (то есть до 31.12.2015 включительно), то действует привычный трехлетний срок – налог при продаже квартиры платить не нужно, когда она находилась в собственности три года подряд и больше.
Пример. Быкова Л.Н. купила жилье 14 сентября 2015 года, дата государственной регистрации – 21 сентября 2015 года. Продать квартиру без налога гражданка сможет, начиная с 22 сентября 2018 года.
- Если дата регистрации – 1.01.2016 или позднее, то действуют новые правила. Имеет значение, на каком основании продавец приобрел недвижимость.
Трехлетний период нужно отсчитывать, когда она:
- приватизирована;
- унаследована;
- подарена близким родственником;
- получена по сделке ренты.
Срок хозяйствования для наследственного имущества считается со дня, когда умер предыдущий собственник. В остальных случаях – с даты внесения записи в ЕГРН о праве собственности продавца.
Пример. Родственница Иванова А.Б. умерла 26 января 2017 г. По завещанию квартира полностью передавалась в собственность Иванову. Зарегистрировать переход прав в ЕГРН после наследственных процедур удалось только 1 июля 2017 года, однако период владения начался 26 января 2017 года, а продать квартиру без уплаты налога Иванов сможет, начиная с 27 января 2020 года.
В остальном действует удлиненный пятилетний период. Например, когда жилплощадь:
- куплена;
- подарена от иных родственников, а также друзей, знакомых;
- обменена;
от даты регистрации собственности нужно отсчитывать шестьдесят месяцев непрерывного хозяйствования, после чего можно продавать ее без налога. Так, если жилплощадь куплена в 2016 году, то продавать ее без НДФЛ можно будет только в 2023 году.
В соответствии с законами РФ, любой доход, полученный физическим лицом, должен облагаться налогом. Таким образом, лицо, которое продает квартиру, дом или иной объект недвижимого имущества, получает доход. Это значит, что оно должно заплатить налог с продажи недвижимости.
Следует учесть, что обязанность уплаты налога возникает с момента оформления сделки и действует до истечения пяти лет с момента регистрации права собственности.
Не все сделки купли-продажи недвижимости облагаются налогом. В законодательстве содержится понятие минимального срока владения имуществом. Данное понятие снимает с собственника квартиры обязательства по уплате налога.
Минимальный срок владения имуществом ограничен тремя и пятью годами. При этом срок зависит от способа и срока приобретения права собственности.
Налоговый вычет при продаже нескольких квартир
Законодательством не предусмотрен регламент, ограничивающий число квартир, с которыми совершаются имущественные сделки одним физическим лицом, в том числе – в коммерческих целях. Но каждая операция, ориентированная на отчуждение недвижимости, облагается соразмерному удержанию.
В отличие от имущественного вычета, который допускается использовать при покупке недвижимости лишь один раз в течение жизни, налогообложение при сбыте применяется к каждой сделке.
Однако один налоговый период допускает использовать льготное налогообложение на один объект.
В этом случае от стоимости квартиры вычитается один миллион рублей. Если стоимость помещения не превышает этой суммы – налог не взимается.
Второй объект, проданный в том же периоде, данного преимущества не имеет. То есть собственник, выставивший на торги второе и последующие помещения, уплатит начисленную к удержанию сумму, с полной стоимости каждого последующего объекта, указанной в договоре имущественной сделки, в том числе – при его оценке до одного миллиона.
Количество допустимых применений при продаже
Налоговый вычет при продаже квартиры можно получать за все время своей жизни столько раз, сколько необходимо. Ограничений законодательство не предписывает. Это большой плюс, если сравнивать, например, с вычетом при покупке. Есть только одна временная рамка: воспользоваться такой возможностью можно только раз в год.
Другими словами: в течение года вы можете совершать столько сделок купли-продажи, сколько считаете нужным, но освободить из прибыли больше 1 000 000 рублей не получится (актуально для ситуаций, когда имущество было в праве собственности менее 5 лет).
Оставшаяся прибыль облагается налогом по классической схеме.
Какие документы нужны для получения вычета
Если вы хотите получить налоговый вычет на продажу квартиры, следует подготовить пакет документов и предоставить налоговую декларацию в МИНФНС.
Документация следующая:
- Договор купли-продажи
- Документ, удостоверяющий личность
- ИНН
- Подтверждение получения денег с указанием назначения отправки платежа. Также это может быть расписка о получении финансов, если это был наличный расчет
Если вычет заявляется по расходам, нужны бумаги, подтверждающие покупку недвижимости с ксерокопиями. - Справка с работы о зарплате и удержании НДФЛ.
Налоговый орган изучает предоставленную декларацию, после чего на счет налогоплательщика перечисляется налоговый вычет. На решение этой задачи отводится 90 дней. Помните, что представление заведомо ложной информации или уклонение предполагает ответственность (штраф или даже лишение свободы).