Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Смена разрешенного использования земельного участка собственником». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно ЗК РФ, решение об смене ВРИ принимает местная или региональная администрация. В больших городах для этого создаются специальные отделы, которые рассматривают обращения землевладельцев. Узнать о наличии таких ведомств можно на муниципальных сайтах. К примеру, в Москве разрешением подобных земельных вопросов занимается Департамент городского имущества. Причем информация о самой процедуре предоставлена на сайте учреждения.
Что такое Правила землепользования и застройки? Где взять ПЗЗ?
В законе (статья 1 ГрК) дано определение.
Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается органом местного самоуправления, органами государственной власти — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.
Другими словами, ПЗЗ – это документ, в котором содержаться градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.
Правила землепользования и застройки принимаются в каждом населенном пункте.
Поэтому на сайте местной администрации, в открытом доступе, должны находиться действующие редакции ПЗЗ с прилагаемыми картами зонирования.
Правила землепользования и застройки нужно скачать с сайта местной администрации.
Кто может изменить вид разрешенного использования земельного участка
Если планируется изменить вспомогательный либо основной вид разрешительного использования надела, на который распространяются предписания ПЗЗ и регламентов, то с заявлением следует обращаться в Росреестр. Дальнейшая процедура заключается лишь в смене информационных данных. После ее завершения заявителю выдается выписка ЕГРН с указанием нового вида землепользования.
Как сменить с проведением общественных слушаний
Смена ВРИ по 39 статье Градостроительного кодекса РФ предполагает коллегиальное принятие решения, после проведения общественных слушаний. Пакет собираемых документов при этом остается прежним, а срок рассмотрения документов увеличивается с 30 до 60 дней.
Плата за рассмотрение документов не взимается.
Для участия в публичных слушаниях приглашаются владельцы смежных участков и другие заинтересованные лица, в число которых могут входить арендаторы этой территории. Каждый участник имеет право на высказывание своих предложений, которые публикуются в источнике, выбранном для освещения слушаний.
Все предложения рассматриваются членами комиссии и при достаточном обосновании влияют на принимаемое ими решение.
По результатам слушаний рабочая комиссия формирует свои рекомендации и направляет их главе администрации муниципального образования для принятия решения.
Отрицательное решение муниципалитета может быть обжаловано в судебной инстанции.
При хорошо налаженном межведомственном взаимодействии, перечень запрашиваемых документов значительно сокращается. Все недостающие документы, находящиеся в ведении государственных структур, запрашиваются органами власти самостоятельно.
За изменением вида разрешенного использования земельного участка вправе обратиться следующие лица:
- собственники земельных участков;
- землепользователи земельных участков, т. е. лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного пользования (абз. 3 п. 3 ст. 5 ЗК РФ);
- землевладельцы земельных участков, т.е. лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения (абз. 4 п. 3 ст. 5 ЗК РФ);
- арендаторы земельных участков — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды (абз. 5 п. 3 ст. 5 ЗК РФ).
Куда обращаться, чтобы поменять ВРИ на условно разрешенный
Если вы хотите изменить ВРИ на условно разрешенный, что значительно расширяет возможности использования участка, то приготовьтесь к серьезной и длительной процедуре.
В общих чертах порядок определения такого вида установлен ст. 39 ГрК РФ, но может дополняться местными правилами землепользования и застройки.
Процедуру можно разделить на несколько этапов:
- В первую очередь заинтересованному лицу необходимо направить соответствующее заявление о смене ВРИ в комиссию.
- Следующим обязательным этапом порядка изменения вида разрешенного использования земельного участка являются общественные обсуждения или публичные слушания. Подробнее о них читайте в самостоятельном разделе ниже.
- Получив заключение от организатора обсуждений, комиссия составляет письменные рекомендации о целесообразности/нецелесообразности смены ВРИ и направляет их в местную администрацию.
- Местная администрация в течение 3 дней выносит решение об изменении ВРИ или отказе в изменении ВРИ с обязательной мотивировкой. Оно также подлежит публикации.
Зачем менять назначение земли
Для каждого участка земли государством установлена цель его использования, и пользоваться этим участком не по назначению нельзя. Нельзя построить на своем приусадебном участке магазин, а на землях сельхозназначения — многоквартирный дом.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка применяется, например, чтобы:
- заработать на перепродаже (земли населенных пунктов оцениваются намного дороже земель сельхозназначения);
- организовать на своем подсобном участке производственное предприятие или торговую точку;
- построить многоквартирный дом на участке, который предназначен для ведения подсобного хозяйства;
- застроить участок сельхозназначения жилыми домами.
Основные этапы смены категории участка
Процедура состоит из следующих этапов:
- Собственник или арендатор участка собирает необходимый пакет документов и заполняет заявление установленной формы;
- Все это передается в комиссию при администрации муниципалитета или поселкового совета, в ведении которого находится земельный участок (если территория является региональной или федеральной собственностью, пакет документов передается в соответствующую администрацию);
- Органы власти, за которыми закреплен земельный участок, созывают специальную комиссию. Заявка на изменение категории ЗУ должна быть рассмотрена в течение 5 рабочих дней;
- По итогам заседания комиссия выносит решение и составляет акт;
- Заявитель знакомится с актом решения комиссии. Если заявка одобрена, в кадастровые и регистрационные документы на земельный участок вносятся изменения. В случае отказа комиссии заявитель может оспорить решение через суд.
Способы изменения ВРИ
Вопрос перевода с/х земель в земли поселений, ввиду нехватки земли под индивидуальное строительство стоит особенно остро. К тому же, стоимость данных категорий земель, значительно отличается.
Также, сегодня земельное законодательство РФ предусматривает возможность построить хорошее капитальное жилье, не беспокоясь о хлопотах перевода земли в другую категорию.
Получить разрешение на строительство большого дома на сельскохозяйственной земле, с возможностью получить прописку и постоянно проживать в нем можно 2 способами:
- N172-ФЗ (03.12.2004 г.) — о переводе в другую категорию.
- N191-ФЗ (29.12.2004 г.) — о введении в действие ГрК РФ.
Когда ВРИ можно изменить
Если вы все же пришли к выводу о необходимости смены ВРИ, следует проанализировать, допускается ли это характеристиками данного земельного участка, прежде всего его категорией (см. пп. 1, 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ, далее — ЗК РФ).
Изменение видов разрешенного использования участков, относящихся к землям населенных пунктов, осуществляется на основании норм Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ), а также правил землепользования и застройки соответствующего муниципального образования, градостроительного регламента и технических регламентов, то есть имеет вполне определенную установленную процедуру.
Что же касается иных категорий земель, то изменение ВРИ земельного участка должно осуществляться в порядке, предусмотренном специальным законодательством (п. 2 ст. 7 ЗК РФ), которое, однако, на сегодняшний день соответствующих норм не содержит.
Так, в отношении земель сельхозназначения порядок изменения ВРИ должен быть установлен законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ. Однако этот закон не содержит таких норм, что является пробелом в законодательстве. Изменить ВРИ земельного участка из сельскохозяйственных угодий не получится без перевода участка в другую категорию, что возможно, например, при изменении границ населенного пункта (постановление 18-го ААС от 25.01.2019 по делу № А07-1720/2018). Для иных земель сельхозназначения ВРИ может быть изменен в соответствии с градостроительным регламентом (см. письмо Минэкономразвития РФ от 08.07.2008 № Д08-1995).
Далее подробно рассмотрим только порядок изменения разрешенного использования земельных участков, принадлежащих к категории земель населенных пунктов.
Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?
Одной из важнейших характеристик земельного участка является вид его разрешенного использования, определяющий допустимые возможности такого использования и осуществления каких-либо видов деятельности на земельном участке его правообладателем.
Использование земельного участка не по целевому назначению (не в соответствии с установленным видом разрешенного использования) является основанием для привлечения нарушителя к административной ответственности (штрафные санкции налагаются в соответствии со ст. 8.8 КоАП РФ).
Вид разрешенного использования также является главным фактором, учитываемом при определении кадастровой стоимости земельного участка и связанных с нею платежей (земельного налога, арендной платы).
В данном материале мы разберемся в том, какие виды разрешенного использования земельных участков существуют и как изменить вид разрешенного использования земельного участка.
Список полезных документов
Документы для скачивания:
| № п/п | Документ | Ссылка |
| 1 | Образец заявления о выдаче ГПЗУ | Скачать |
| 2 | Образец заявления о выдаче разрешения на строительство | Скачать |
| 3 | Образец заявления о вводе в эксплуатацию | Скачать |
| 4 | Бланк заявления об изменении вида землепользования | Скачать |
| 5 | Заявление о внесении изменений в ЕГРН | Скачать |
| 6 | Образец договора о выкупе земельного участка с ДГИ | Скачать |
| 7 | Образец заполнения заявления на изменение ПЗЗ | Скачать |
| 8 | Образец заявления о постановке участка на кадастровый учет | Скачать |
Изменение вспомогательных видов разрешенного использования.
Если вид разрешенного использования, который вы хотите установить, относится к вспомогательным видам, то достаточно подать декларацию в Росреестр, точно также как и для основных ВРИ.
Никаких разрешений и согласований получать не нужно.
Важный нюанс.
Собственник не может изменить основной вид разрешенного использования на вспомогательный.
Допускается добавление вспомогательного вида разрешенного использования к основному.
Иными словами, выбирая вспомогательный ВРИ, вы добавляете его к основному виду, и в результате ваш участок будет иметь 2 вида разрешенного использования (основной и вспомогательный).
Таким образом, собственник земельного участка может самостоятельно, в уведомительном порядке добавить вспомогательный вид разрешенного использования, предусмотренный в ПЗЗ, к основному виду.
Обжалование отказа в перемене порядка использования земельного участка
Если заявителю будет отказано в изменении вида использования участка, тогда он вправе обратиться в суд с иском о признании такого отказа незаконным. Однако, обращаясь в суд с указанным иском желательно оценить, насколько отказ является незаконным и почему он незаконен. В любом случае заявителю необходимо будет мотивировать свои требования о признании отказа в изменении вида незаконным.
Судебная практика в данном вопросе встречается разная, поскольку основания для отказа в изменении вида использования участка также бывают разные. Суд будет оценивать законность отказа в изменении вида с учетом положений действующего законодательства и принимать решение об удовлетворении иска истца или об отказе. Поскольку сфера земельных отношений является не совсем простой и в ней трудно бывает разобраться даже лицам с юридическим образованием, поскольку они не специализируются на соответствующей категории споров, то в целях экономии сил и возможно средств лучше обратиться к профессиональным адвокатам в данной области за консультацией.
В нашем бюро работают адвокаты, хорошо разбирающиеся в вопросах изменения видов использования участков, и которые всегда могут проконсультировать в данных вопросах и выполнить иные юридические действия в целях оказания помощи доверителю.