Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Коммерческий найм жилья что это такое простыми словами». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законом не запрещено совершение сделки купли-продажи с такой недвижимостью. Если возможность выкупа предусмотрена условиями договора, то наниматель даже вправе требовать этого. Стороны могут договориться о выкупе жилья в рассрочку.
Есть ли право выкупа квартиры или другого жилого помещения?
Если право выкупа условиями договора не предусмотрено, то требовать этого от собственника нельзя. Тем не менее, даже в таком случае приобрести помещение можно. Для этого необходимо провести переговоры с владельцем, получить его согласие и заключить соответствующий договор.
Коммерческий наем жилья предполагает заключение договора и оплату за проживание. наниматель не становится собственником. Он может только пользоваться помещением. В последствии можно будет обсуждать с владельцем вопрос о выкупе жилья.
Как заключить договор
Для оформления договорных отношений сторонам необходимо соблюдать требования, регламентированные гражданским законодательством. Прежде всего, нужно установить, какие объекты недвижимости могут передаваться во временное пользование на условиях коммерческого найма.
Согласно статье 673 ГК РФ объект, передаваемый на условиях найма, должен отвечать следующим требованиям:
- изолированность – помещение для проживания должно быть огорожено строительными конструкциями и иметь самостоятельный вход (выход) к общему имуществу дома иди квартиры, либо прямой выход на улицу;
- помещение должно быть пригодно для постоянного проживания, т.е. соответствовать правилам и стандартам, предусмотренным жилищным законодательством;
- в найм может передаваться не только целый объект, но и его изолированная часть (например, изолированная комната в квартире).
Таким образом, в состав помещений, которые будут выступать предметом коммерческого найма, входят: квартира, частный дом, часть квартиры или дома.
Для заключения договора контрагентам необходимо согласовать существенные и дополнительные условия сделки. В их состав будут входить:
- предмет сделки – передача во временное пользование конкретно оговоренного жилого помещения;
- срок найма – максимальный период действия договора не может превышать пять лет, такое правило установлено в ст. 683 ГК РФ (если срок вообще не указан в соглашении, будет применяться пятилетний срок);
- размер регулярных платежей за пользование жилым помещением – определяется по соглашению сторон (плата за коммунальные услуги будет оплачиваться отдельно, в зависимости от фактического потребления ресурсов или количества проживающих жильцов);
- состав лиц, которые могут быть вселены временным жильцом на весь срок найма (для вселения и регистрации несовершеннолетних граждан это условие не нужно специально оговаривать, такое правило предусмотрено законом);
- состав имущества, которое находится в жилом помещении и передается на весь срок найма;
- иные условия, которые согласуют стороны (в том числе порядок выполнения текущего ремонта и т.д.).
Как было оговорено выше — ГПД является возмездным. Размер взносов на уплату жилья устанавливается обоюдно. Максимальный размер платы может быть установлен муниципальным органом, при отсутствии ограничения — это решается между участниками правоотношений.
Стоит учесть, что любое изменение оплаты в одностороннем порядке будет нарушением законных оснований сделки.
Размер платы за жилье коммерческого найма устанавливают органы местного самоуправления. Как правило, она существенно ниже того, что предлагают на рынке аренды жилья.
Перед тем как подать заявление в качестве нуждающегося в муниципальном жилье коммерческого найма, убедитесь, что муниципалитет располагает таким жилищным фондом.
Для этого надо обратиться в местную администрацию.
В разных регионах действуют свои правила предоставления нуждающимся муниципального жилья коммерческого найма.
И соответственно, утвержденный перечень необходимых документов для получения такого жилья.
К примеру, в муниципалитетах Московской области, если заявитель является муниципальным служащим, понадобится ходатайство работодателя о предоставлении жилой площади по договору коммерческого найма.
Перечень необходимых документов также утверждается органами местного самоуправления.
Среди базовых:
– копии паспортов взрослых членов семьи заявителя;
– копии свидетельств о рождении детей до четырнадцатилетнего возраста;
– документы, подтверждающие семейные отношения заявителя (свидетельство о заключении брака, свидетельство о расторжении брака);
– справка с места работы взрослых членов семьи.
Договор коммерческого найма заключается на срок до пяти лет.
По истечении срока наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить заключить договор повторно либо предупредить нанимателя об отказе в продлении договора.
Для подачи заявления нуждающийся (или его представитель) может обратиться лично в орган местного самоуправления или многофункциональный центр (МФЦ), а также в режиме «онлайн» посредством портала «Госуслуги».
Срок рассмотрения заявления в разных регионах варьируется от 14 до 45 дней.
Результатом оказания услуги станет заключение договора коммерческого найма либо отказ в предоставлении услуги.
Основания для расторжения договора
Это либо завершение срока действия договора, либо расторжение договора в связи с нарушениями условия договора нанимателем.
К примеру, наниматель вовремя не вносил плату за коммунальные услуги и наем, на него часто жалуются соседи, он не соблюдает гигиенические нормы, испортил имущество и т.п.
Напомним, при этом прямой обязанности предоставить другое помещение нанимателю у муниципалитета нет.
Перед расторжением договора наниматель обязан:
– погасить задолженность по коммунальным услугам и обязательным платежам за наем;
– сняться с регистрационного учета.
Как расторгнуть договор коммерческого найма
Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения может быть произведено в следующих случаях.
- Завершение срока действия. Договор может быть продлён, если обе стороны не имеют претензий друг к другу.
- Нарушение условий договора. Если наниматель вовремя не вносит оплату за коммунальные услуги и съём жилья, на него жалуются соседи, он не соблюдает гигиенические нормы, по его вине была нанесена порча недвижимости или имуществу, то договор может быть расторгнут в одностороннем порядке наймодателем.
- Нарушение законодательства. В случае когда наниматель нарушает гражданский, жилищный и уголовный кодексы, то владелец жилья также вправе расстаться с неблагонадёжным жильцом.
По объекту, которыми являются квартиры и комнаты, находящиеся в собственности населённого пункта, эта гражданско-правовая сделка напоминает социальный наём помещений, с разницей в условиях и статусе имущественных прав заселяющихся.
По субъекту сделка аналогична, но не тождественна договору аренды, в котором субъектные отношения ограничены строгими рамками, так как арендодателем может являться только уполномоченное должностное лицо со стороны местной власти, а в роли арендатора допускается выступать только физическому лицу. Существуют и иные существенные сходства и различия.
Главное сходство между обозначенными правоотношениями – принадлежность к категории Жилищного фонда (ЖФ) РФ.
В процедуре социального найма допускается к участию только жильё из муниципального фонда, предназначенного для обеспечения нужд заинтересованных лиц из числа очередников.
В то время как коммерческая сдача жилья осуществляется в отношении помещений из числа этой же категории ЖФ, она допускает переход прав в более широком диапазоне, задействуя инициативу из числа граждан, не достигших очереди на его получение.
Внимание! Для отношений аренды таких ограничений не предусмотрено, арендодатель допускается к распоряжению любой недвижимостью, находящейся в его ведении. Кроме этого арендатором могут выступать как физические, так и юридические лица из числа предприятий, организаций и компаний.
Понятие коммерческой недвижимости
Для того, чтобы точно понять, что значит коммерческое жильё в нашей стране, нужно сначала разобраться с категорией коммерческой недвижимости. Для многих слово «коммерческая» отождествляется в этом контексте только с понятием предпринимательства.
Коммерческая недвижимость может использоваться предпринимателями для ведения своего бизнеса, открытия офисов, оказания различных услуг гражданам.
Коммерческая недвижимость – это различные сооружения, здания, земельные участки, которые используются их владельцами и нанимателями для осуществления предпринимательской деятельности.
Объектами коммерческой недвижимости могут быть:
- офисные и складские помещения;
- промышленные и сельскохозяйственные предприятия;
- торговые центры, магазины, отели;
- водные и лесные объекты, многолетние насаждения;
- земельные участки и иные естественные угодья;
- социальные помещения;
- коммерческое жильё.
Что такое коммерческий найм муниципального жилья
Коммерческий наём жилья – это вид перехода права на распоряжение квартирой или комнатой, принадлежащей муниципальному или федеральному образованию.
Осуществляется посредством составления договора имущественной сделки, в которой одна сторона (муниципалитет) передаёт другой стороне (физическому лицу) право пользоваться таковым на условиях возмездности по непосредственному целевому назначению.
Коммерческий наём жилья это вид перехода права на распоряжение квартирой или комнатой принадлежащей муниципальному или федеральному образованию
Полномочия получателя включают в себя те же виды, что и жильё, передаваемое по договору социального найма или по договору аренды. Административные органы вправе использовать определённый процент квартир, изымаемых у владельцев по причинам нарушений.
Основной источник права, который регулирует такую категорию, как коммерческий найм жилого помещения — ГК РФ, — включает положения о субаренде, то есть о возможности арендатора, получившего в силу соглашения с владельцем квартиры право распоряжаться недвижимостью, заключать дополнительные договора найма с другими лицами.
Правовая природа договоров субаренды в достаточной мере схожа со спецификой соглашений между арендатором квартиры и собственником жилья. Вместе с тем у соответствующих контрактов есть некоторые ограничения. К примеру, такие договора не могут подписываться на срок, который превышает тот, что зафиксирован в контракте между собственником и первым арендатором. Если первый договор будет расторгнут досрочно, то субаренда прекращается.
Специфика договора субаренды состоит и в том, что второй наниматель, как отмечают некоторые юристы, не получает полноценного права пользования жильем, в частности, он не может распоряжаться им. Кроме того, основной наниматель несет ответственность за действия своего «контрагента» перед собственником квартиры.
Для того чтобы основной наниматель мог сдавать квартиру в субаренду, то, согласно положениям 685-й статьи ГК РФ, квартира должна иметь достаточную площадь: 12 кв. м. в расчете на одного человека. Эта норму, в свою очередь, содержит другой важнейший закон, регулирующий коммерческий найм жилого помещения, — ЖК РФ. То есть если при предполагаемом вселении второго нанимателя норматив будет меньше, чем тот, что указан в Жилищном Кодексе, то договор субаренды заключать нельзя.
Договор коммерческого найма жилья
Договор коммерческого найма жилья подразумевает взимание договорной платы с нанимателя за использование жилой площади собственника жилья.
Заключать договор о найме жилого помещения может как непосредственно собственник жилья, так и его доверенное лицо. Доверенность на осуществление данной процедуры должна быть заверена у нотариуса.
Граждане, имеющие необходимость улучшить свои жилищные условия, могут воспользоваться правом на заключение договора социального найма. Если же такой необходимости нет, они могут заключить договор коммерческого найма жилья.
Договор социального найма является преимущественным для нуждающихся граждан или признанных малоимущими. Также граждане должны быть обязательно внесены в очередь на улучшение своих жилищных условий.
Граждане, желающие заключить договор коммерческого найма жилого помещения, также включены в очередь. Помещения, снятые в наем по такому договору, не могут быть приватизированы, но у нанимателей существует возможность выкупить это жилье у собственников.
Кто имеет право заключать договор коммерческого найма?
Договор коммерческого найма жилья часто заключают муниципальные или государственные органы, частные собственники. Жилые помещения в наем сдают различные организации.
Традиционно гражданином, сдающим жилье по договору коммерческого найма, выступает собственник данного жилого помещения (наймодатель), второй же стороной является другой гражданин (наниматель).
Основные условия договора
Ниже прокомментированы основные условия договора.
Предмет договора
Договор должен содержать описание квартиры, которое позволяет однозначно её определить. Рекомендуется указать местонахождение квартиры (почтовый адрес, номер подъезда, этаж), кадастровый номер, общую и жилую площадь, количество комнат. Если описание квартиры будет общим и неточным, то возникает риск признания договора незаключенным. В этом случае при возникновении спора суд откажет сторонам в защите нарушенных прав.
Довольно часто квартиры сдаются внаем с мебелью, бытовой техникой и т.п. Чтобы максимально уменьшить риск возникновения спорных ситуаций, связанных с утратой или порчей такого имущества, целесообразно в договоре найма отразить следующее:
- составить перечень находящегося в квартире имущества, передаваемого в пользование нанимателю;
- определить ответственность за его сохранность;
- обязать внести в качестве гарантии обеспечения его сохранности определенную денежную сумму.
Просто наем или коммерческий наем
Термин «договор коммерческого найма» в законе не упоминается. Соответствующая глава кодекса просто говорит о найме жилья вообще, не выделяя отдельно тот факт, что этот договор является коммерческим. Вдобавок слово «коммерческий» в российском праве обычно подразумевает, что как минимум одна из сторон ведет предпринимательскую деятельность.
Тем не менее термин часто встречается в практике. Связано это с тем, что есть и другой вариант договора, по которому предоставляется жилое помещение, — договор социального найма. Вот как раз для того, чтобы разделять эти 2 вида договора, и потребовалось дополнительное определение «коммерческий». В конце концов, при коммерческом найме целью владельца квартиры является получение прибыли, а не обеспечение кого-то жильем.
Основные различия между коммерческим и социальным наймом:
- Владельцем жилья, сдаваемого в коммерческом порядке, может быть гражданин либо организация. В социальный же наем идет лишь государственное, муниципальное или ведомственное жилье.
Скачать форму договора социального найма Юридическая природа договора коммерческого найма
Рассматривая описываемый конкордат, следует уделить внимание некоторым законодательным актам, основными из которых представлены:
- Гражданским кодексом РФ, регламентирующим общий порядок аренды, заключения соглашения;
- Жилищным кодексом, определяющим основные аспекты найма недвижимости;
- Федеральными законодательными актами, постановлениями Правительства Российской Федерации.
Перечисленные документы подчеркивают, что договор коммерческого найма квартиры, другого строения является соглашением, по которому одно лицо — наймодатель, хозяин жилого строения, либо его уполномоченное нотариально лицо, обязано передать другому лицу — нанимателю жилую недвижимость за определенную заранее плату во временное пользование для проживания. Данная идентификация обозначает, что подобная категория контракта является взаимной, достигнутой на основании консенсуса.
Упомянутые стороны договора коммерческого найма жилого помещения вправе самостоятельно определять его продолжительность, размер, условия внесений платежей за строение, распределение функций по его ремонту, другие формальные аспекты.
Категория конкордат — соглашений о найме строения обусловлена следующими видами договоров:
- квартиры в одно или многоэтажном доме;
- жилого отдельного дома;
- отдельной комнаты квартиры.
Заключение подобного рода соглашений не требуют каких-либо административно-правовых предпосылок в форме решения органа власти, состояния в очереди на получения жилья.
Соглашение аренды имеет консенсуальную природу, двухстороннюю, возмездную и срочную. Заключается письменным контрактом определенной формы, не имеющей типового образца. По желанию двух сторон — контрагентов, сюда могут быть внесены дополнительные условия, например, правом пользования придомовым земельным участком. Его размеры, границы так же оговариваются.
По условиям Гражданского кодекса государства, соглашение подобного типа может быть:
- сделкой краткосрочного найма— до 12 месяцев;
- долгосрочной — до 5 лет.
Конечно, это не значит, что прожив пять лет в арендованном жилье, семья автоматически лишается права на дальнейшую его эксплуатацию. Наниматель вправе пролонгировать договор коммерческого найма жилого помещения на срок до 5 лет, при отсутствии к нему претензий арендатора.
Отличие данного конкордата от социального заключается и в том, что первый заключается на определенный период. Однако максимальный период его действия определен пятью годами. Если же долгосрочное соглашение не указывает его продолжительность, оно считается заключенным на 60 месяцев, что оговорено статьей гражданского законадательства. Подобный аспект не относится к краткосрочному конкордату, т. к. он может быть подписан на меньшие сроки, чем 12 месяцев.
Что Такое Договор Коммерческого Найма Жилого Помещения
Принято думать, что при найме жилья из фондов последующий выкуп невозможен, так как собственниками жилья, как правило, является либо муниципалитет, либо государство. Но это не так, потому что действует резолютивная основа, на которую опирается законодательство — ГК РФ. Согласно которой возможна и покупка муниципального жилья, и приватизация.
Но только следует учесть одно, эти сделки слабо распространены. Потому не имеют юридической практики, особенно, когда собственником выступает орган исполнительной власти. Больше всего озадачены не люди, которые хотят выкупить эту недвижимость, а сама администрация. Как им поступить в таком случае? Обычно, они обращаются к административным актам и гос. Положениям с допуском или запретом на выкуп. Как правило, таковая информация заранее предоставлена отдельным пунктом в договорных отношениях.
Глава 35 ГК РФ содержит общие нормы о договоре найма жилого помещения. Поскольку статья 672 ГК РФ исходит из того, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, то указанные общие нормы регулируют отношения жилищного найма, базирующиеся на коммерческой основе. В силу этого договоры, опосредующие коммерческие отношения в жилищной сфере, в литературе получили название «договоры коммерческого найма» .
———————————
См., например: Сосипатрова Н.Е. Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере // Государство и право. 1997. N 4. С. 13 — 18.
По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.
Похожие записи: