Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить перепланировку нежилого помещения в жилом доме в Москве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Разберем, как согласовать перепланировку в нежилом помещении. Очевидно, что для подтверждения законности переустройства необходимо провести процедуру согласования проекта предстоящих работ. Хотя изменение в существующую схему расположения инженерных и технических коммуникаций не допускается при отсутствии утвержденного проекта, у собственника объекта существует возможность узаконить проведенное переустройство даже после завершения полного цикла работ.
Теперь перейдём к рассмотрению нежилых отдельно-стоящих зданий целиком или их частей. Для них, по большому счету, всё равно, произведена уже перепланировка или ещё нет. В Москве нет Постановления, которое устанавливало бы регламент для их узаконивания. Штрафы здесь никто не выписывает.
Законодательные требования, ответственность
Есть определенные правила и нормы, соблюдение которых в процессе перепланировки является обязательным, это:
• нормативно-правовые требования;
• строительные нормы и правила;
• санитарно-гигиенические нормы.
Таким образом, планируемые изменения требуют подтверждения сразу в нескольких инстанциях, а значит, придется позаботиться о получении разрешительной документации самостоятельно или прибегнуть к помощи структур, которые оказывают подобные услуги (например, проектные компании). Законное проведение перепланировки, равно как и привлечение квалифицированных специалистов является залогом того, что помещение не придут в негодность вследствие непрофессиональных или необдуманных действий, и любые риски будут сведены к минимуму.
При возникновении неприятных неожиданностей (разрушение или ослабление несущих конструкций здания) ответственность будет нести организация, выдавшая разрешение, если, конечно, все работы проводились в строгом соответствии с планом. Именно по этой причине, как показывает практика, получить разрешительные бумаги на небольшую перепланировку нежилых пространств легче, чем заручиться согласием на масштабные изменения.
Предписание МосЖилИнспекции – что согласовать и как избежать штрафа в 2022 году?
Предписание МосЖилИнспекции является документом, подтверждающим выявление нарушений в ходе плановой или внеочередной проверки документов, зданий и помещений. Для проведения проверок применяются не только нормы федерального законодательства, но и нормативные акты Москвы.
Основной целью проверок МосЖилИнспекции является подтверждение, что соблюдены нормы безопасности к жилым зданиям, помещениям в них. Эти проверки могут проводиться по следующим направлениям:
- при рассмотрении и согласовании проектной документации (например, на перепланировку жилого или нежилого помещения в МКД);
- при рассмотрении документов на узаконивание фактически выполненных работ;
- при эксплуатации и обслуживании МКД;
- на предмет выявления несогласованных перепланировок и иных видов работ.
Если замечания выявляются на стадии проектирования, предписания не выносятся. Этот документ оформляется, если нарушение уже фактически состоялось. Предписание МосЖилИнспекции обязательно к исполнению. Если документы, работы или состояние объекта не будут приведены к соответствие с законодательством, за неисполнение предписания грозит штраф.
Узаконивание перепланировки – алгоритм действия для согласования переустройства
Процедура согласования переустройства (согласование перепланировки) нежилого помещения в 2022 году будет состоять из следующих действий:
- выбор проектной организации, обладающей допуском профильной СРО на оформление проекта переустройства;
- оформление договора на изготовление проектной документации;
- выполнение работ по подготовке проекта переустройства;
- согласование проекта и получение разрешения на выполнение работ;
- проведение работ на объекте в точном соответствии с проектной документацией;
- согласование результата перепланировки и получение акта приемочной комиссии;
- обращение с технической документацией и стандартным комплектом документов в органы Росреестра для внесения изменений в ЕГРН.
В случае, если до проведения работ согласование не было получено, существует возможность узаконить переустройство. Для этого изготовленный проект должен подтверждать соответствие выполненных работ градостроительным требованиям, нормативам и правилам. Проект на нежилое здание включает определенное количество разделов – в зависимости от выполняемых строительных работ. При этом в случае необходимости требуется соблюдение уведомительного порядка – некоторые организации нужно уведомить о произведенных изменениях объекта. Помещение или здание в перепланированном состоянии может быть только при условии внесения сведений о перепланировки в ЕГРН – так вы можете рассчитывать на законное сохранение объекта в перепланированном виде.
Нужно ли согласовывать перепланировку нежилого помещения, надо ли изготавливать проект и техзаключение, что дает соблюдение установленного порядка? Если речь идет о многоквартирном доме (трех- или двухквартирных) – обязательно. За соблюдением собственниками объектов требований Жилищного кодекса следит Жилищная инспекция. Ответственность за незаконную перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме предусмотрена законом. 26 ЖК РФ установлены основания для переустройства помещения в МКД. При проведении перепланировки и переустройства следует соблюдать эти правила, особенно что касается санитарно-эпидемиологических требований Роспотребнадзора, норм вентиляции помещений, учет конструктива пола и перекрытий.
При отказе уполномоченного органа узаконить переустройство, такое согласование возможно путем обращения в судебные инстанции. Какой суд выбрать, куда направить иск подскажут юристы компании “Смарт Вэй”. Стоимость перепланировки нежилых помещений через суд будет определена индивидуально. Для судебного узаконивания перепланировки помощь окажут наши юристы.
Узаконить перепланировку нежилого помещения: цены
Фиксированного тарифа у компаний, занимающихся узакониванием, нет. Прямую зависимость цена имеет от метража помещения: чем больше площадь, тем меньше стоят работы за квадратный метр.
Другие факторы, влияющие на стоимость:
- количество инстанций, с которыми производится согласование;
- сложность составления проектной документации;
- срочность оформления документов.
Ограничения на работы по переустройству в нежилом помещении
Указанные ограничения обязательны для всех видов переустройства, осуществляемых как с разработкой проектов, так и по эскизам. В случае несоблюдения данных требований согласовать произведенную перепланировку будет затруднительно.
Не допускается переустройство помещений, при котором:
- ухудшаются условия эксплуатации нежилого здания и находящихся там граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
- переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для жизнедеятельности;
- затрагиваются помещения на нежилых объектах, состоящие на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба;
- нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение;
- устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
- предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
- увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях.
Когда разрешение не требуется
Преобразование недвижимого объекта не всегда требует предварительного разрешения. Действия по перепланировке и переустройству нежилого помещения, не касающиеся переделки внутренней конструкции здания и не меняющие его общую площадь, предварительного согласования не требуют.
Виды работ, которые можно выполнять самостоятельно без разрешения:
- установка сплит-систем;
- смена отопительных радиаторов;
- оштукатуривание стен и внутренняя отделка;
- замена унитазов, кранов, смесителей, сифонов, биде, ванн и т.д. без их перемещения;
- установка вытяжки;
- остекление балконов и лоджий;
- замена напольного покрытия;
- переоборудование шкафов внутри стены;
- замена окон с оставлением их конфигурации и размера.
Согласование перепланировки
Для одобрения перестройки коммерческой собственности потребуется соблюсти целую процедуру. Специальный порядок согласования на проведение работ состоит из нескольких этапов:
- составление предварительного проекта. Для этого необходимо обратиться в проектное бюро;
- если на руках отсутствует технический паспорт на недвижимость, его нужно будет получить в БТИ;
- сбор дополнительных документов, предусмотренных ст. 26 ЖК РФ;
- если перестройку планирует выполнить арендатор, следует получить разрешение собственника;
- подача официальных бумаг и соответствующего заявления в орган, выдающий разрешение (Администрация, Жилинспекция или БТИ). Документы в Жилинспекцию можно подать через МФЦ.
После получения разрешения начинаются строительные работы.
Затраты на оформление документации или регистрацию самовольной перестройки зависят от масштабности работ и количества инстанций, через которые необходимо будет пройти. Цена может варьироваться в зависимости от объема требуемых документов. Возможные расходы:
- получение консультации;
- составление технического проекта;
- сбор необходимой документации и разрешений от санэпидслужбы, противопожарной безопасности, Жилищной инспекции и т.д.;
- получение техпаспорта, если он отсутствует;
- подача документов в орган, выдающий разрешение на проведение изменений;
- уплата штрафа, если была произведена самовольная постройка.
Что делать в случае отказа?
Если выдано решение с отказом, то для начала необходимо разобраться с причиной такого постановления. Жилищные комиссии в большинстве случаев весьма точно указывают почему выдан отказ.
Разобравшись с причиной, можно действовать несколькими способами:
- Указанные в отказе причины необходимо устранить, и собрать новый комплект документов. Ожидать на решение комиссии.
- Пойти на приём к руководителю жилищной инспекции и постараться объяснить свою позицию. Но для того, чтобы добиться результата, она действительно должна быть уважительной.
- Обращение в суд. Это последняя надежда на положительное решение. Если два предыдущих пункта не сработали, то суд может помочь, но здесь тоже нужно правильно объяснить свою ситуацию.
Обжалование отказа на перепланировку – сложная процедура, но иногда она заканчивается хорошо для владельца имущества.
Можно сделать вывод, что сделать перепланировку нежилого помещения в жилом доме нелегко, особенно с юридической стороны. Законодательство в этой части несовершенное, и в каждом регионе нужно обращаться к подзаконным нормативно-правовым актам. Деятельность жилищной комиссии одним законом не регулируется, что усложняет процесс выдачи разрешения для перепланировки.
Порядок получения разрешения, чтобы узаконить перепланировку нежилого помещения в Москве
В случае расположения переоборудованного помещения в здании жилого дома, алгоритм действий по его узакониванию выглядит следующим образом:
Заключение составляется специализированной организацией, обладающей соответствующим допуском СРО, либо автором проекта дома.
Наряду с заключением, в Мосжилинспекцию должен быть представлен технический паспорт помещения и заявление установленного образца.
Также наши специалисты оказывают услуги по согласованию перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме. За консультацией обращайтесь к нашим менеджерам.
По закону, инспектор Мосжилинспекции после получения технического заключения обязан выехать на место, произвести техническое исследование переоборудованного помещения и предоставить акт о выполненной перепланировке. Однако, де-факто, чиновники, как правило, требуют предоставления проектной документации, и только после этого становится возможной выдача распоряжения о соответствии проведенной перепланировки всем установленным нормам и правилам.
После того, как проект перепланировки нежилого помещения и прочая документация будут одобрены сотрудниками Мосжилинспекции, необходимо получить разрешение на перепланировку нежилого помещения согласительные подписи представителей множества инстанций, как то: МЧС, Роспотребнадзор, Энергонадзор, Энергосбыт и т.д. Окончательное решение о признании переустройства нежилого помещения законным принимается на заседании МВК с участием всех обозначенных выше лиц.
Утверждение перепланировки квартиры через суд.
Безусловно в случае отказа в Москве Жилищной инспекции в согласовании перепланировки можно попытаться утвердить перепланировку в суде. Однако Мосжилинспекция выдает отказ не просто так, а ссылаясь на нарушение пункта той или иной нормы. Иными словами, делает это обосновано и оспаривать такое решение в суде практически бесперспективно.
По-другому дело обстоит в Московской области. Здесь в случае с выполненной перепланировкой, отмеченной на планах БТИ, в суд обращаются не из-за нарушения каких-либо норм, а потому что органами местного самоуправления для такой ситуации не утверждена сама процедура узаконивания перепланировки. Хотя, иногда, приходится оспаривать и необоснованные отказы органов местного самоуправления в узаконивании перепланировки. В любом случае, практика узаконивания перепланировки через суд в Московской области достаточно общепринята.
Для этого необходимо составить соответствующее исковое заявление и обязательно приложить к нему техническое заключение о допустимости и безопасности произведенной перепланировки, выполненное организацией с допуском СРО. Пример такого заявления мы приводим ниже.
Когда перепланировка будет отмечена на техпаспорте красными линиями и собственник начнет процедуру узаконивания своих действий, то для получения акта о завершенной перепланировке помимо заявления потребуется собрать и другие документы.
После того как все документы будут сданы в Жилинспекцию, собственнику выпишут квитанцию на оплату штрафа. Инспектор Жилинспекции выедет на объект только после оплаты квитанции.
Если инспектор Жилинспекции не обнаружит незаконных строительных манипуляций, проведенных в НП, то он имеет право выдать акт о завершенной перепланировке.
Документ выдается в 3 экземплярах по одному для:
- собственника;
- Жилинспекции;
- БТИ.
После того как пройдет согласование перепланировки с МВК собственник может делать запрос, чтобы сотрудник БТИ сделал инвентаризацию НП. На окончательном этапе в БТИ получается новый техпаспорт на НП.
Способы узаконить перепланировку или реконструкцию
Существует также более обширное понятие, которое может включать в себя, в том числе, перепланировку и переустройство – реконструкция. Это более серьезные изменения и они могут касаться изменений фасада здания, этажности, возведения надстроек и затрагивают его несущие конструкции.
Перед началом работ по перепланировке и реконструкции необходимо обратиться к проектировщику для составления проекта.
Справка! Только специалист может оценить безопасность производимых работ, нагрузку на несущие конструкции, гарантию отсутствия негативных последствий и возможность согласовать конструктивные изменения помещения или здания.
Есть два способа узаконить такие изменения:
- через уполномоченный орган — если работы только планируются или произведены без предварительного разрешения (п. 1 ст. 26 ЖК РФ);
- в судебном порядке — если изменения произведены без разрешения и уполномоченный орган отказал их узаконить.
Как узаконить перепланировку в нежилом помещении
Чтобы сделать перепланировку, нужно доказать необходимость ее проведения, а также выполнить узаконивание. Согласно действующему законодательству менять схему коммуникаций разрешается, имея на руках утвержденные проектные бумаги. Но практика показывает, что зарегистрировать изменения и выполнить согласование можно в последнюю очередь.
Чаще всего перепланировка нежилого помещения в нежилом доме, стоящем отдельно, не предусматривает изменения фасада и расположения входа. Соответственно, утверждение проводится в МосгорБТИ по временному регламенту. В остальных случаях дополнительно приходится посещать Москомархитектуру и ГУП ГлавАПУ. Инвентаризация ложится на плечи БТИ.
Внести изменения в здание можно, собрав ряд документов:
-
бумаги, подтверждающие факт владения недвижимостью (обязательно заверенные нотариусом);
-
техзаключение, описывающее состояние конструкций – несущих, ограждающих;
-
письменное соглашение собственника (для арендуемых зданий);
-
проектная документация, разработанная службой, имеющей соответствующую лицензию и допуск СРО.
Перечисленным выше требованиям отвечает компания «Вита-Хауз», работающая в Москве и Подмосковье. Наши сотрудники выполнят оформление быстро, качественно, по адекватной цене.