Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что выгоднее: дарственная или договор купли-продажи?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любое имущество, в том числе и недвижимость, по наследству может передаваться четырьмя способами: по завещанию, по наследственному договору, по закону (если есть родственная связь с умершим), при наличии оснований, которые дают право на обязательную долю наследственного имущества. Смысл наследования заключается в том, что имущество наследникам передается после смерти наследодателя, поясняет партнер адвокатского бюро «Бишенов и партнеры» Даханаго Нагоева. По ее словам, все остальные способы передачи имущества родственникам (по договору купли-продажи, договору дарения) к наследству не относятся.
При дарении Одаряемому не нужно платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ)
Внимание!
Только между близкими родственниками (родители и дети, бабушки, дедушки и внуки, сестры и братья, в т. ч. и усыновлённые)
Если у вас долевая собственность, (например 1/2) и Вы ее отчуждаете, то не требуется соблюдать правило о преимущественном праве покупки другими сособственниками.
На недвижимость, переданную по договору дарения в период брака, не распространяется режим общей совместной собственности супругов.
- При заключении дарения между третьими лицами уже оплачивается НДФЛ.
- Дарение легче оспорить в суде, особенно если даритель пожилой человек.
- Запрещено дарение в отношениях между коммерческими организациями.
- Возможность отмены договора дарения — минус для одаряемого (подробно ст. 578 ГК РФ).
Что предпочтительнее?
Как видно из рассмотренных особенностей фиксации договоренностей, выбирать между ними наиболее оптимальную альтернативу следует с учетом разных факторов:
- наличия родственных уз у участников правоотношения;
- давности принадлежности жилплощади продавцу до отчуждения;
- основание получения имущества и пр.
Для наглядности и удобства анализа можно использовать сравнительную таблицу:
| Основание для сравнения | Дарение | Купля-продажа |
| Налогообложение | 13% стоимости — при оформлении сделки между чужими лицами | 13% полученного дохода, если квартира принадлежала продавцу до 5 лет (возможно использование вычета в размере затрат на приобретение) |
| Освобождение от НДФЛ | При совершении сделки между родственниками или супругами (взаимозависимыми людьми) — полностью | Только после владения продавцом более 5 лет |
| Реализация после оформления без НДФЛ | 3 года | 5 лет |
| Режим общей совместной собственности супругов | Не распространяется | Распространяется |
| Преимущественное право приобретения у совладельцев | Нет | Есть |
| Необходимость получения согласия от совладельцев | Да | Нет |
Можно ли расторгнуть договор?
Обе сделки можно аннулировать. Право на обжалование соглашения с целью его расторжения есть как у сторон договора, так и у третьих лиц. Более защищены в этом плане сделки, заверенные у нотариуса. Помощь нотариуса (он выступит как свидетель) пригодится в суде. Длительность процедуры, а также определенные издержки, связанные с расторжением соглашения, в каждом конкретном случае индивидуальны, так как зависят от многих факторов.
Однозначно сказать о том, какой договор лучше, нельзя, так как все зависит от нюансов и двух одинаковых случаев не бывает, что требует повышенного внимания и отличной юридической подготовки. Юристы не смогли прийти к единому мнению по поводу выгодности того или иного соглашения. Кто-то упирает на то, что дарственная более мобильна, так как предполагает возможность расторжения уже только при наличии желания одной из сторон. Другие же упирают на то, что возмездность сделки – главное достоинство купли-продажи.
Несмотря на те или иные доводы, выбор — подарить или продать — остается за вами. Рекомендуем тщательно обдумать и проанализировать ситуацию и лишь затем заключать определенное соглашение.
Сделки относительно дарения и купли-продажи имеют множество похожих характеристик, а именно:
- используются для передачи имущества от собственника к третьему лицу;
- должны быть обязательно зарегистрированы в соответствующем регистрационном органе;
- вступают в силу после официальной регистрации;
- требуют наличия прав собственности на передаваемое имущество;
- оформляются в письменном виде и не требуют обязательного нотариального заверения.
Однако, несмотря на все эти схожие черты, данные виды договоров имеют и некоторые отличия, причем весьма существенные. Данные отличия можно представить в виде сравнительной таблицы:
| Критерий для сравнения | Дарственная | Купля-продажа |
| Возмездность | Обязательно носит безвозмездный характер | Существенным условием является получение за товар определенной платы |
| Наличие налоговых обязательств | Необходимость уплаты НДФЛ в размере 13% для резидентов или 30% для нерезидентов. Налоговой базой в этом случае выступает размер полученного имущества, поскольку он является доходом. | Необходимость уплаты НДФЛ в таком же размере. Однако в этом случае доход — это средства от продажи имущества, поэтому процент отчисляется с этой величины. При этом с имущества, которым продавец владел более трех лет, налог не берется |
| Сторона сделки, на которую возлагаются налоговые обязательства | Получатель имущества (то есть одариваемый) | Собственник имущества (то есть продавец) |
| Возможность расторжения | Одариваемый может отказаться от принятия дара, а даритель — отозвать договор, но только при наличии для этого перечисленных в законе оснований | Только в случае невнесения покупателем денежных средств или при наличии на имуществе обременений. Дополнительные условия для расторжения могут быть прописаны в договоре |
| Риск оспаривания | Высокий, причем оспорить документ может как сам даритель, так и другие заинтересованные лица (например, родственники или иные претенденты на часть имущества) | Практически отсутствует, поскольку сделка является равноправной для сторон |
| Наличие ограничений | Сделка не может проводиться между юридическими лицами, которые занимаются коммерческой деятельностью, а также от имени представителя малолетнего гражданина. Одариваемым также не может быть врач или педагог государственного учреждения, если получение дара связано с его профессиональной деятельностью | Особых ограничений нет, кроме тех, что установлены для общих гражданско-правовых сделок (например, дееспособность) |
| Возможность получения налогового вычета | Отсутствует | Предоставляется в том случае, если сторонами сделки были не близкие родственники |
Налог с продажи квартиры
При продаже квартиры любому лицу, включая родственника с помощью купли-продажи, продавец должен выплатить налог в размере 13% от стоимости недвижимости.
Но если он продаёт собственность, которой владел более трёх лет, то от такого налога закон освобождает продавца. Однако, это правило действует только в отношении собственности, приобретённой до 2016 года. Если же человек получил это имущество позже, то от налога он может быть освобождён только в случае продажи после пяти лет владения.
Трёхлетний или пятилетний периоды исчисляются:
- От прохождения процедуры приватизации;
- Если недвижимость получена на основании договора пожизненной ренты с иждивением, с момента заключения договора;
- После вступления в права наследования;
- Если объект получен в дар, с момента подписания дарственной.
Фиктивная купля-продажа
Сделка купли-продажи является самой распространенной операцией на рынке жилья. Согласно статье 549 Гражданского кодекса РФ определение договора купли-продажи недвижимости звучит следующим образом: по договору продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество за определенную плату. Естественно, в случае передачи квартиры таким способом между родственниками, речи о деньгах быть не может. Однако в данном случае существует масса нюансов, касающихся налогообложения.
Во-первых, продавец квартиры получает доход в виде стоимости квартиры. Даже если фактически деньги не передавались, стоимость жилья должна быть указана в договоре, соответственно бывшему собственнику квартиры придется заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Если квартира находилась в собственности матери менее трех лет, то налог в размере 13% будет платиться с суммы более 1 млн. руб. Казалось бы, нет ничего проще – указать в договоре купли-продажи меньшую сумму, и никаких налогов платить не нужно. Но обмануть фискальные органы не так-то просто. По словам Владимира Спасского, директора юридического департамента агентства недвижимости МИАН, сделка купли-продажи между родственниками может привлечь внимание налоговых органов, поскольку здесь имеет место заключение договора между взаимозависимыми лицами. На этом основании налоговики имеют право проверить правильность применения цены по сделке. «В случае выявления отклонения цены сделки в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены, налоговый орган вправе доначислить соответствующую сумму налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен», — цитирует эксперт пункт 3 статьи 40 Налогового кодекса РФ.
Во-вторых, сделка купли-продажи между родственниками делает невозможным получение имущественного налогового вычета покупателем. Согласно статье 220 НК РФ, покупатель, состоящий на основании Семейного кодекса РФ в отношениях родства с продавцом, не имеет такого права.
Еще один нюанс, который может заставить принять решение не в пользу этого варианта передачи жилья родственникам – это такое понятие как «совместная собственность супругов». Многие родители, которые задумываются над тем, чтобы передать квартиру своему замужнему/женатому ребенку, вряд ли выберут этот вариант, потому что в данном случае квартира будет являться совместно нажитым имуществом, и в случае развода супруг будет иметь право претендовать на половину квартиры. Впрочем, это не единственный вариант, когда проблемы могут возникнуть из-за сложных взаимоотношений внутри семьи. «Условно говоря, мать и дочь владеют квартирой в равных долях, и мать хочет передать свою долю другому ребенку, например, сыну, у которого нет квартиры. Если она не дарит ему эту долю, а продает, то по закону она должна сначала предложить купить эту долю дочери. Причем на тех же условиях, на которых она будет в дальнейшем заключать договор купли-продажи с сыном. И только если в течение месяца дочь не изъявит желания выкупить эту долю, то в этом случае можно смело продавать свою долю другим родственникам», — говорит Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. Кроме того, могут испортиться отношения и между продавцом и покупателем. К примеру, если мать продает свою квартиру дочери, то она вполне может и дальше жить в ней. Но если дочь захочет продать квартиру, то мать никак не сможет помешать ей в этом. Более того, в соответствии со статьей 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Поэтому если вдруг отношения матери и дочери испортятся, то мать в любой момент может оказаться на улице.
Что выгоднее и дешевле оформить, дарственную или продажу
При передаче недвижимости важно предварительно определиться с формой договора. Что лучше, дарение или купля-продажи между родственниками? Многое зависит от особенностей сделки и ее участников.
Если в качестве сторон выступают близкие родственники, лучшим вариантом является оформление дарственной. В этом случае расходы будут минимальными, но невозможно получить налоговый вычет. Это связано с тем, что недвижимость не приобреталась. Также важно заранее удостовериться, что у других родственников нет оснований претендовать на собственность.
Если же передача собственности происходит между посторонними лицами, предпочтительнее купля-продажа. Особенно это актуально, если в действительности вносится оплата. По договору дарения ее не получится вернуть. В случае приобретения квартиры можно подать заявление в налоговую инспекцию для возврата вычета.
Видео: Дарственная (дарение) или договор купли-продажи, что выбрать?
Что лучше дарственная или договор купли-продажи
Гражданский кодекс Российской Федерации, а в частности часть вторая, регулирует такой спектр правоотношений как договорное право. Среди наиболее распространенных соглашений на отчуждение имущества является договор купли-продажи. Это соглашение, в котором присутствуют 2 стороны:
- покупатель;
- продавец.
Важнейшим в данном соглашении является его предмет. Под предметом понимается все то, по поводу чего возникают права и обязанности у сторон сделки. Как правило, предметом договора выступают вещи в их гражданско-правовом понимании, а именно объекты, имеющие твердое, жидкое или газообразное состояние, которые освоены человеком и доступны ему. Самыми распространенными предметами такого соглашения выделим следующие:
- Недвижимость, в том числе квартиры, земли и др.
- Движимые вещи, в том числе машины, драгоценности и др.
Коренным образом от вышеописанного соглашения отличается договор дарения. Купля-продажа всегда является возмездной сделкой, что означает, что покупатель взамен на предоставленное ему имущество вносит ту или иную плату. В договоре же дарения никакого встречного предоставления нет.
Судить о том, что лучше, дарственная или купля — продажа довольно сложно, так как в юридических кругах имеется масса точка зрений «ЗА» и «ПРОТИВ» и того и другого соглашения. Так, например, поддерживая вариант дарственной, некоторые юристы полагают, что основным его преимуществом является то, что его можно расторгнуть по волеизъявлению одной из сторон.
Другие юристы оценивают возмездность договора купли-продажи как основное преимущество перед дарением. Ниже мы разберемся подробнее с плюсами и минусами как одного, так и другого соглашения.
Договор купли-продажи — плюсы и минусы, что нужно знать
Этот договор является возмездной сделкой, что уже само по себе можно считать огромным плюсом для продавца. Несомненным минусом является то, что обе стороны при этом должны будут уплатить налог при совершении сделки. В остальном этот договор мало чем отличается от дарственной и выбирать что лучше вольны сами стороны соглашения.
При заключении договора купли-продажи нужно знать, что расторгнуть его можно не иначе как по соглашению сторон. В противном случае за защитой своих прав придется обращаться в суд.
Таким образом, для того чтобы произвести отчуждение дома, дачи, доли необходимо уяснить, какой вид соглашения в данной ситуации будет проще. В отношениях с детьми в большинстве своем заключаются договоры дарения, с посторонними людьми – купли-продажи.
Особенности и риски продажи по дарственной
Дарственной называют документ, позволяющий одному лицу стать правообладателем имущества, обязательств или вещи другого лица на безвозмездной основе. Если условие безвозмездности не соблюдается, соглашение неправомочно.
Особенностями сделки дарения является конкретная идентификация объекта дарения. При дарении недвижимости указывается точная площадь, адрес, номер в кадастровом реестре (для земельного надела). В документах обязательно прописываются характеристики участников соглашения, состоящие из фамилий, имен, отчеств, адресов прописки и проживания.
Прочие условия соглашения включаются в текст по согласованию сторон. Однако они не должны перечить законодательным нормам и положениям. Запрещено включать в содержимое контракта условия, требующие от одаряемого материальное вознаграждение в случае оказания услуг или наступления конкретного события, даты.
Важно! Все вышеперечисленные обстоятельства прописаны и в некоторых других гражданско-правовых соглашениях. Наличие таких пунктов позволяет оспорить законность сделки в суде.
Совершать сделку лучше с участием нотариуса, который проверит, нет ли на недвижимости арестов, налоговых залогов, ипотек. Договор купли-продажи квартиры или договор дарения для стабилизации гражданско-правовых отношений на законодательном уровне ограничивается некоторыми факторами. Невозможно провести сделку, если:
- одаряемое лицо младше 14-ти лет, либо признано судебными органами недееспособным;
- имущество не является собственностью дарителя;
- одаряемым является работник бюджетной сферы, юридическое лицо или коммерческая организация.
Процедура дарения жилья не вызывает никаких сложностей и потребует подготовки минимального пакета бумаг. Если особа передает дом по дарственной, налоговый взнос не платится. Полученное право на жилье — это единоличная собственность, которая не делиться при разводе.
При оформлении документов необходимо присутствие двух участников: дарителя и одариваемого. Договор, подписанный двумя участниками можно не регистрировать в гос. реестре, лишь подтвердить нотариально. После оформления сделки следует собрать бумаги для передачи права принадлежности, которые отправляют в Росреестр.
Основной документ, который потребуется при подписании соглашения дарения, свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество. Одариваемый просит выполнить перерегистрацию переходящего права принадлежности на жилье в соответствующих государственных структурах. Даритель пишет заявление о переходе права собственности на жилье. Дополнительно прикрепляет квитанцию об уплате государственного сбора за регистрацию права принадлежности.
В гос. реестр при переоформлении права собственности подают бумаги дарения. Их подписывают все участники соглашения. В гос. регистрацию подают документы в количестве равному участникам сделки, если договор составленный в письменной форме. Дополнительно предоставляют еще один подлинник. Он будет выступать право устанавливающим документом. При этом, в БТИ следует предварительно взять выписку с технического паспорта на жилье.
Если объект недвижимости передают лицу, не достигшему совершеннолетия, дарителю следует предварительно получить разрешение родителей или опекунов на принятие в дар жилья. Разрешение также понадобится, если сделка подтверждена нотариально. При оформлении дарственной у нотариуса проверяют отсутствие запретов на арест или отчуждение недвижимости, отсутствие ипотеки, налогового залога. Если на объект недвижимости наложен арест, то дарственную не оформят. Если за владельцем квартиры числится обременение ипотечным кредитом или налоговыми взносами, сделка будет проведена с согласия держателя ипотеки или налогового органа.
Может ли даритель вернуть квартиру себе?
Когда вы получаете квартиру в дарственную, вы распоряжаетесь ею по своему усмотрению. Но если даритель жив, он вправе вернуть имущество себе. Это возможно в следующих случаях:
-
в дарственной прописан пункт, что даритель вправе в любой момент забрать недвижимость обратно;
-
одариваемый попытался убить дарителя или совершил преступление по отношению к его родственникам;
-
ухудшилось имущественное положение дарителя или ему негде жить, он вправе забрать квартиру себе и отозвать дарственную.
Сделки относительно дарения и купли-продажи имеют множество похожих характеристик, а именно:
- используются для передачи имущества от собственника к третьему лицу;
- должны быть обязательно зарегистрированы в соответствующем регистрационном органе;
- вступают в силу после официальной регистрации;
- требуют наличия прав собственности на передаваемое имущество;
- оформляются в письменном виде и не требуют обязательного нотариального заверения.
Однако, несмотря на все эти схожие черты, данные виды договоров имеют и некоторые отличия, причем весьма существенные. Данные отличия можно представить в виде сравнительной таблицы:
| Критерий для сравнения | Дарственная | Купля-продажа |
| Возмездность | Обязательно носит безвозмездный характер | Существенным условием является получение за товар определенной платы |
| Наличие налоговых обязательств | Необходимость уплаты НДФЛ в размере 13% для резидентов или 30% для нерезидентов. Налоговой базой в этом случае выступает размер полученного имущества, поскольку он является доходом. | Необходимость уплаты НДФЛ в таком же размере. Однако в этом случае доход — это средства от продажи имущества, поэтому процент отчисляется с этой величины. При этом с имущества, которым продавец владел более трех лет, налог не берется |
| Сторона сделки, на которую возлагаются налоговые обязательства | Получатель имущества (то есть одариваемый) | Собственник имущества (то есть продавец) |
| Возможность расторжения | Одариваемый может отказаться от принятия дара, а даритель — отозвать договор, но только при наличии для этого перечисленных в законе оснований | Только в случае невнесения покупателем денежных средств или при наличии на имуществе обременений. Дополнительные условия для расторжения могут быть прописаны в договоре |
| Риск оспаривания | Высокий, причем оспорить документ может как сам даритель, так и другие заинтересованные лица (например, родственники или иные претенденты на часть имущества) | Практически отсутствует, поскольку сделка является равноправной для сторон |
| Наличие ограничений | Сделка не может проводиться между юридическими лицами, которые занимаются коммерческой деятельностью, а также от имени представителя малолетнего гражданина. Одариваемым также не может быть врач или педагог государственного учреждения, если получение дара связано с его профессиональной деятельностью | Особых ограничений нет, кроме тех, что установлены для общих гражданско-правовых сделок (например, дееспособность) |
| Возможность получения налогового вычета | Отсутствует | Предоставляется в том случае, если сторонами сделки были не близкие родственники |
Договор купли-продажи: будет ли такая сделка с родственниками выгоднее?
Это документальное оформление передачи имущества с получением материальных средств за него. Данный договор ничем не отличается при проведении сделки между родственниками или с посторонними людьми. Единственная разница в том, что родня в курсе состояния жилого помещения, его недостатков и можно будет избежать излишних вопросов при продаже.
Плюсы договора купли-продажи квартиры:
- несомненным достоинством данной сделки для покупателя является отсутствие возможности у продавца отменить свое решение, так как взамен были получены денежные средства;
- в случае смерти продавца, никто из его родственников не сможет доказать, что имеет право на эту квартиру и получить из нее долю, кроме той родни, которая ее купила.
Минусы договора купли-продажи квартиры:
- при покупке квартиры родственником, состоящим в законном браке с кем-либо, в случае развода она будет признана совместно нажитой и подлежать разделу;
- невозможность для продавца вернуть каким-либо способом свое право собственности на данную недвижимость (обменять, подарить кому-либо другому).