Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Незаконное строительство многоквартирного дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Владелец земельного участка вправе возводить любые объекты при условии наличия разрешительной документации. Но, в то же время, законом установлено минимально допустимое расстояние до забора для размещения тех или иных построек. Так, к примеру, если собственник хочет возвести жилой дом, то от границы со смежным земельным участком он должен отступить минимум 3 метра, для хозяйственных построек действует ограничение в 1 метр, а для сливных ям и компостных туалетов – не менее 8 метров. Любое отступление от установленных норм или строительство на меже – это повод обратиться в контролирующие органы.
Разрешение на строительство недействительно?
8. Выдав обществу разрешение на строительство, Управление архитектуры и градостроительства подтвердило соответствие представленных застройщиком документов требованиям законодательства. Кроме того, судом учтено, что к настоящему времени многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешениями на ввод объекта в эксплуатацию
ИП обратился с заявлением в Арбитражный суд к Главному управлению архитектуры и градостроительства о признании недействительным разрешения на строительство.
Заявитель жалобы ссылается на то, что оспариваемый акт нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности. Считает, что данный ненормативный акт не соответствует требованиям п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, поскольку документы к выдаче разрешения на строительство в 2008 году не представлялись.
Судом сделаны выводы о том, что выдав обществу разрешение на строительство, Управление архитектуры и градостроительства Администрации г. Ижевска подтвердило соответствие представленных застройщиком документов требованиям законодательства.
Кроме того, судом учтено, что к настоящему времени многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию, объекту присвоен адрес.
Президиум ВС РФ и Президиум ВАС РФ в пункте 6 Постановления от 01 июля 1996 года N 6/8 разъяснили, что основанием для удовлетворения указанных требований является одновременное несоответствие закону или иному правовому акту и нарушение гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием. В рассматриваемом случае судом первой инстанции установлено отсутствие обоих названных условий (См. подробнее постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 февраля 2011 г. N 17АП-12676/2010-АК по делу N А71-11366/2010).
Александр Отрохов, Правовой центр «Логос», 20.08.2011г.
Очень часто люди, которые покупают квартиры, хотят узаконить уже возведенный многоквартирный дом. Бывают ситуации, при которых застройщик просто обходит все имеющиеся законы, а проблемы потом появляются у жильцов. Есть разнообразные варианты, в которых возникает данная ситуация:
- Если дом построили без получения разрешения на строительство. Застройщик начинает распродавать квартиры, их покупают, пытаются оформить на них собственность, и тогда они узнают, что на этот дом не было дано разрешение, он просто не введен в эксплуатацию. Чисто юридически данный дом не существует. Для того, чтобы избежать данной ситуации, нужно тщательно проверять все имеющиеся документы. Однако, если вы уже купили квартиру в таком доме, то вам придётся обратиться в суд. Далеко не все судьи стоят на стороне человека, который купил квартиру. Данный дом может считаться самостроем. Естественно, застройщик должен снести дом и заплатить жильцам. Однако, в данном случае ждать возврат денег можно очень длительное время.
- Дом был построен, как и все, но фактически он разделен на квартиры. После этого застройщик оформляет данный дом, а также продает в нём доли. В данной ситуации у покупателя будет не полноценная квартира, а лишь доля в общей собственности. Для того, чтобы отстаивать свою правоту, нужно также обратиться в суд. К примеру, может быть подан иск о том, чтобы признать данный дом многоквартирным. Однако, данная ситуация совершенно не дает гарантию того, что решение будет в вашу пользу.
Данные схемы очень распространённые, и используют их не только потому, что для законного строительства нужно изменить категорию земли. Для получения полноценного разрешения участок также должен соответствовать множеству требований:
- У такого дома должны быть абсолютно все коммуникации, которые должны быть в многоквартирном доме.
- Должна быть развита инфраструктура.
Признание возникновения права собственности
Этим может заняться и сам владелец участка. Он должен подать в суд риск о том, чтобы признать право собственности. При этом в суде следует доказать следующее:
- То, что дом полностью соответствует всем строительным нормам.
- Что строительные материалы полностью отвечают всем имеющимся требованиям по качеству, а также безопасности их использования.
- Что все инженерные коммуникации соответствуют нормам для данного дома, или можно их подключить.
- Если данное здание совершенно не опасно как для жизни, так и для здоровья людей.
- Если постройка данного здания не нарушает интересы, которые есть у третьих лиц.
Соблюдение порядка получения разрешения на строительство как обязательный досудебный порядок узаконивания самовольной постройки
Проблема «узаконивания» самовольных построек уже давно является насущной, а судебная практика по данным делам весьма неоднообразной. Кроме того, проблема этой категории споров усложняется критериями добросовестности или недобросовестности лица, осуществившего строительство. В чем же это заключается?
Дело в том, что в 2010 году Верховным и Высшим Арбитражным Судами было разъяснено нижестоящим судам, что хоть и само по себе отсутствие разрешения на строительство не препятствует признанию права собственности на самовольную постройку, тем не менее, предварительно обращаться за ним необходимо, и не просто «для вида», а с соблюдением всех градостроительных формальностей. В этой связи нижестоящим судам было указано на необходимость проверки не только факта предварительного обращения за получением разрешения на строительство, но и правильности такого обращения и правомерности отказа уполномоченного органа в выдаче разрешительной документации.
Самовольная постройка или «самострой» и ее признаки.
Самовольная постройка – это объект недвижимости, который, как правило, построен с формальными либо строительно-техническими нарушениями закона.
С юридической точки зрения самовольная постройка не является объектом гражданских прав, который может принадлежать кому-либо на праве собственности, быть предметом договоров купли-продажи, дарения и т.д., а потому права на такой объект не регистрируются в Росреестре.
Формальным нарушением закона при возведении самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, которое обычно выдается органом местного самоуправления по месту соответствующего земельного участка. Строительство без разрешения является административным правонарушением, а сам объект строительства – самовольной постройкой по данному признаку.
Тем не менее, если объект находится в процессе строительства, или уже построен, а разрешение на строительство так и не было получено, у застройщика либо собственника земельного участка есть возможность «узаконить» такой объект в судебном порядке.
Обращение в местную администрацию за выдачей разрешения на строительство – обязательно или нет?
В подобных делах необходимо разграничивать два случая: предварительное обращение за разрешением на строительство и легализация самостроя путем обращения за разрешением на строительство постфактум (когда объект уже построен или находится в процессе строительства). При первом варианте разрешение на строительство с большой степенью вероятности будет выдано, если соблюдены все формальности и требования градостроительного законодательства. Так что здесь вопрос исчерпан, даже не успев возникнуть.
Второй вариант усложнен, поскольку заявитель, обращаясь за разрешением на строительство, уже начал либо даже окончил это строительство.
Несмотря на наличие специально оговоренных в законе оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство, формально не содержащих требования о предварительном обращении, административный орган, как правило, отказывает заявителям, рассматривая такие обращения как попытку узаконить то, что по факту уже существует. Откровенно говоря, такая позиция административных органов не лишена смысла и, кроме того, была поддержана ВС.
Таким образом, обращаться за получением разрешения на строительство необходимо до начала строительства, а если это сделать не получилось либо объективно невозможно, то, наверняка, придется идти в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку.
Попытка оформить разрешение на строительство в административном досудебном порядке: как на это смотрят суды?
Введенный разъяснениями высших судов своеобразный досудебный порядок разрешения спора в делах о признании права собственности на самовольную постройку заключен именно в установлении факта добросовестного обращения истца в уполномоченный орган до обращения в суд. Если такого обращения не было, суды могут отказать в иске уже только по этому основанию. Однако иногда суды подходят к исследованию вопроса о добросовестности заявителей слишком строго, на что относительно недавно обратил внимание ВС.
Так, в одном из дел он указал, что нижестоящие суды неверно оценили обращение истца за получением разрешения на строительство после окончания строительства как факт его недобросовестности.
При этом ВС также напомнил о позиции ВАС РФ по данной категории дел, в соответствии с которой разъяснение ВС и ВАС при отсутствий явных злоупотреблений истца не может блокировать норму ГК РФ о возможности узаконить самострой при формальном соблюдении условий данной нормы.
Тем не менее, практика в подобных спорах до сих пор весьма неоднородна. Например, если к моменту обращения за разрешением на строительство самовольная постройка уже была возведена, то существуют риски отказа в признании права собственности на нее в судебном порядке. То есть обращение в администрацию «задним числом» не исключает риски отказа для истца и на стадии судебного рассмотрения.
Мотивируют суды данный вывод тем, что в таких случаях возведение самовольной постройки осуществляется с нарушением установленного законом порядка исключительно по вине самого истца, без получения необходимых разрешений на момент начала строительства, а соответственно, удовлетворение иска о признании права собственности на такую самовольную постройку противоречит требованиям действующего законодательства, вне зависимости от отсутствия нарушений строительных, градостроительных норм и угрозы жизни и здоровью граждан.
Один из таких споров по иску застройщика, которому отказали три инстанции, недавно также дошел до ВС, который даже передал его кассационную жалобу на рассмотрение Экономколлегии, однако та все равно согласилась с выводами нижестоящих судов. Важно отметить, что суды признают меры по досудебной легализации самостроя достаточными, как правило, только в том случае, когда отказ в выдаче разрешительной документации вызван объективными, независящими от застройщика причинами.
Следовательно, простыми формальностями в виде имитации принятия всех необходимых мер по получению разрешения на строительство, скорее всего, не обойтись.
Так, например, обращение в администрацию за консультацией по поводу выдачи разрешения на строительство, переписка с административным органом по этому поводу или даже обращение с соответствующим заявлением, но без приложения необходимой документации, считаются недостаточными для признания права собственности в суде.
Виды ответственности за незаконное строительство
Итак, за постройки, которые не были разрешены, но уже построены, гражданину, соорудившему их, может грозить гражданско-правовая или административная ответственность:
- Административная ответственность наступает вследствие выявления фактов соответствующих статье 9.4 КоАП «Нарушение обязательных требований в области строительства» и предусматривает следующие санкции:
- для простых граждан – штраф в сумме от 2 до 5 тысяч рублей;
- для должностных лиц и индивидуальных предпринимателей – штраф в сумме от 20 до 50 тысяч рублей;
- для юридических лиц – штраф от 500 тысяч до 1 миллиона рублей.
- Основанием для привлечения к гражданско-правовой ответственности является нарушение федерального закона «Об архитектурной деятельности (пункт 3 статьи 25). Это значит, что человека могут обязать восстановить участок в первоначальный вид, а значит снести любые постройки. Основанием для сноса служит только судебное постановление, а предписания от местных администраций или окружных комиссий могут не учитываться.
Постройки могут быть зарегистрированы в Росреестре, но даже это не будет основанием для опротестования по ранее вынесенному судебному решению, если ее возвели с нарушением строительных норм.
Решение о сносе может быть принято на основании заявления собственника земельного участка, на котором было возведено сооружение без его согласия. При этом стоит учесть, что право собственности не может быть оспорено и на него не распространяется поправка о сроке давности (3 года). В то же время собственник участка может подать в суд на признание права собственности на строение. Застройщик при этом может претендовать на компенсацию за объект в размере оценочной рыночной стоимости постройки.
Последовательность действий узаконить самострой
Когда постройка уже возведена, остается лишь выбирать, каким именно способом удастся урегулировать проблему самостроя:
- более простой вариант – административный порядок согласования;
- при возникших затруднениях – через исковое заявление в суд.
Какие документы нужны для начала строительства
Понять людей, решивших расширить жилое пространство за счет пристройки или строительства времянки, можно, но даже факт приватизации земельного участка не дает право строиться незаконно. Чтобы не попасть в немилость государства и не потерять деньги, к тому же, перед началом любого строительства необходимо выполнить несколько несложных действий:
- оформить право собственности на участок (если вы этого не сделали ранее).
- создать проект будущего гаража или жилого флигеля и пройти согласование в соответствующих инстанциях.
- получить разрешающие документы, включая ордер на выполнение земельных работ и собственно разрешение на строительство.
Получив все необходимые документы, можно начинать строительство, при этом стоит помнить, что несоответствие проекту строительства также может быть расценено, как нарушение градостроительных норм. Следует также понимать, что на участке, предназначенном под ИЖС, нельзя строить многоквартирные дома, запрещено строиться на землях сельхозназначения, существуют и другие нарушения, о которых расскажут профессиональные юристы, получить консультацию которых крайне необходимо.
Существуют ли исключения из правил?
К сожалению, российские законы нельзя назвать совершенными, поэтому часто случается так, что «самострои» узаконивают «задним числом», но даже этот факт по новым правилам не освобождает собственника такого объекта от ответственности. Суды, конечно, принимают иногда положительные решения, но это касается только случаев, когда здание возведено с соблюдением санитарных норм и не угрожает жизни и здоровью жильцов и окружающих.
Узаконить по облегченной процедуре самострой, соответствующий нормам градостроительства, каждый россиянин может до 01.03.2020г.
В некоторых случаях незаконные строители ссылаются на срок давности, а претензии с многих объектов недвижимости снимаются уже через три года после начала строительства. Такое положение есть, но оно не касается объектов, возведенных на участках без наличия права собственности. Также не действует срок давности в случае, если строение угрожает самим жильцам или прохожим. В этом случае, суд рассмотрит иск комиссии по пресечению строительства «самостроев» и приговорить, скорее всего, дом к сносу.
В каких случаях можно получить право собственности на самовольную постройку?
Согласно ст. 222 ГК РФ, собственник может устранить несоответствия законодательным требованиям и узаконить самовольную постройку, получив на нее право собственности. Рассчитывать на это стоит только при соблюдении нескольких условий:
- У владельца самостроя есть права на участок (он находится в собственности, пожизненном наследуемом владении, бессрочном пользовании и т.д.).
- Строение не нарушает права третьих лиц, не влияет на их здоровье и не угрожает безопасности их жизни.
- Устранены все градостроительные и строительные нарушения.
Как признать право собственности на самострой: куда обратиться, алгоритм действий, документы.
Если объект недвижимости уже построен, а право собственности не оформлено, существует два пути:
- Административный.
- Судебный.
Светлана
Эксперт по недвижимости
Обращению в суд в любом случае предшествует досудебный порядок, то есть административный. Письменный отказ является основанием для обращения в высшую инстанцию.
Перед обращением в органы власти необходимо проанализировать текущую ситуацию и оценить свои шансы на положительное решение. Оценке подлежат следующие факторы:
- Наличие прав на землю. Право собственности на здание оформляется только на то лицо, которое является собственником либо арендатором земельного участка, на котором оно находится. В последнем случае такая возможность должна быть предусмотрена условиями договора аренды.
- Целевое назначение земельного участка. Необходимо, чтобы не было конфликта между видом недвижимого имущества (ИЖС, многоквартирный дом, торговый центр и так далее) и разрешенным использованием земли.
- Градостроительные параметры. У каждого земельного участка есть ограничения по высоте зданий и количеству этажей. Данные сведения содержаться в градостроительном плане земельного участка. При отклонении от заданных параметров узаконить постройку нельзя.
- Права и интересы других лиц. Самовольное строение не должно угрожать жизни и здоровью людей, а также иным образом нарушать законные права граждан. Данное условие является принципиальным при узаконивании объекта недвижимости.
- Заявительный характер. Для оформления права собственности граждане обращаются по собственной воле путем направления заявления в соответствующий орган.
Административный порядок может быть применим в отдельных случаях. Например, в рамках гаражной или дачной амнистии.
Возможно будет интересно!
Жалоба на незаконное строительство соседа — как составить.
Заявителю необходимо выполнить следующие шаги:
- Определение границ земельного участка, если они не определены. Закрепляются они в проекте межевания территории и кадастровом плане. Выполняется силами кадастрового инженера.
- Оформление прав на земельный участок – заключение договора аренды, купли-продажи и тому подобное.
- Изготовление технической документации на объект капитального строительства.
- Оплата государственной пошлины.
- Регистрация права собственности в Росреестре.
Самовольная реконструкция: как избежать сноса здания
Самовольной постройкой в 2021 году будет считаться не только строение, возведенное без разрешения на строительство или ввод в эксплуатацию. Сюда относят и незаконные реконструкции. Например, если собственник надстраивает мансарду, делает пристройку, выносит на тротуар входную группу без оформления разрешительной документации, здание признается самостроем. Далее есть два пути развития ситуации:
- Собственнику предлагают привести здание в соответствие с техническим паспортом БТИ. Это означает, что все самовольные изменения придется устранить, причем процедура ограничена по срокам.
- Если собственник не предпринял меры, в отношении объекта самовольного строительства ведется работа в рамках постановления Правительства Москвы от № 819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков». Итогом будет предписание снести здание. Если собственник не сделает этого добровольно, то работы выполнит в административном порядке ГБУ «Автомобильные дороги».
Третий и единственный устраивающий собственника вариант – заняться легализацией объекта. Процедура будет одинакова для самовольно построенных или реконструированных объектов.
Участок в собственности: могут ли заставить снести строение?
Очередной вопрос, который очень важен при решении проблем с незаконными постройками касается того, могут ли потребовать их снести, если земля в собственности. На сегодняшний день это не предусмотрено законом.
Такой исход возможен только в тех случаях, если имеется соответствующее решение суда или же, когда сооружение возведено на земельном участке муниципальной или государственной принадлежности.
Однако в этом случае есть исключение — например, когда построенное здание угрожает жизни или здоровью человека. Обычно это случается, если не соблюдены ГОСТы, стандарты, применены для строительства вредные материалы. Но и в этом случае суд может решить оставить строение на переделку.
Важно! Если администрация подала иск о сносе возведенного дома, при этом суд отказал, то теперь местные власти до сих пор не имеют права прийти к владельцу дома и потребовать ликвидировать дом.
Какая ответственность предусмотрена за незаконное строительство жилого дома?
Жилой дом считается построенным незаконно, если он возведен (создан) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо дом возведен (создан) без необходимых на то разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ).
Получение разрешения на строительство в целях строительства жилого строения на садовом или дачном земельном участке не требуется, однако оно является обязательным для строительства объекта индивидуального жилищного строительства (п. 1 ч. 17, ч. 2 ст. 51 ГрК РФ; Письмо Минэкономразвития России от 09.09.2016 N Д23и-4285).
За незаконное строительство жилого дома предусмотрена гражданско-правовая и административная ответственность.
Незаконно возведенный жилой дом подлежит сносу построившим его лицом или за его счет, кроме следующих случаев (п. п. 2 — 4 ст. 222 ГК РФ):
- право собственности на него признано в установленном законом порядке;
- органом местного самоуправления городского округа (муниципального района) принято решение о сносе самовольной постройки в случаях и порядке, предусмотренных законом.
Простыми словами, как сейчас обстоят дела с самовольными постройками
1. Проще говоря, раньше была возможность возвести здание якобы по закону, после чего земля могла быть переквалифицирована в заповедник. Таким образом, дом подлежал сносу. А после нововведений стало так: если вы строили, когда это было позволено, то снос здания не нужен.
2. Раньше разбирали разные постройки. Сейчас перед сносом будут искать способы приведения их в порядок.
3. Легализация самостроя теперь стала более простой.
4. На частных территориях снос может быть реализован только по суду или в том случае, если постройка действительно представляет для кого-то угрозу. Разобрать здание только потому, что так «не положено», больше нельзя.
5. До введения нового закона был снос, а в наши дни сперва пробуют всё исправить, а снести можно когда угодно.