Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Межевой план по уточнению границ земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В согласовании новых границ с владельцами смежных участков также поможет кадастровый инженер: он должен направить им извещения на почтовый или электронный адрес, также допускается согласование в индивидуальном порядке.
Как и зачем уточнять границы земельного участка? Какие документы пригодятся при уточнении границ старого участка? Как провести согласование результатов в сложной эпидемиологической обстановке? На эти и другие вопросы ответили эксперты Федеральной кадастровой палаты.
- Что такое граница участка?
Описание местоположения границ земельного участка является одним из основных сведений, позволяющих определить земельный участок в качестве индивидуально определенной вещи. Местоположение границ земельного участка отображается в графической части межевого плана. Кроме того, границы земельного участка могут быть установлены на местности. Местоположение границ земельного участка устанавливается путем определения координат характерных точек таких границ.
- Что такое межевание?
Межевание – это комплекс инженерно-геодезических работ по установлению границ земельного участка на местности. Межевание проводит кадастровый инженер, который устанавливает местоположение границ земельного участка, определяет его площадь, проводит согласование местоположения границ смежных участков с соседями и подготавливает межевой план.
- Зачем уточнять границы земельного участка?
Точно определенные границы земельного участка могут стать защитой от юридических проблем, которые могут возникнуть с землей. Например, от споров с соседями по границам земельного участка, а также самовольному строительству объектов недвижимости на таком земельном участке. Также наличие границ земельного участка дает возможность беспроблемно совершать с участком любые операции и сделки, например, продать его будет проще, ведь вряд ли покупатели захотят приобретать участок без четких границ.
Уточнение границ поможет исправить возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади. Она может отличаться от той, что указана в сведениях ЕГРН. А ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения размера земельного налога.
Если вы решили разделить земельный участок, такой раздел возможен только при наличии установленных границ существующего земельного участка.
- Как узнать, какие сведения о земельном участке внесены в Единый государственный реестр недвижимости?
Вся необходимая информация содержится в выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Если реестр не содержит необходимых сведений о границах, в выписке будет особая отметка: «Границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства». Площадь такого участка будет указана целым числом – тем же, что и в правоустанавливающем документе.
В случае если содержащиеся в ЕГРН координаты характерных точек границ земельного участка определены с точностью не ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назначения, уточнение местоположения границ земельного участка не требуется, за исключением случая, если в сведениях ЕГРН о местоположении границ земельного участка содержится реестровая ошибка.
Почему по участку могут быть не определены границы
Если на участке не проведено межевание, это означает, что в картах и документах Росреестра (ЕГРН — единого государственного реестра недвижимости) нет сведений о координатах границ объекта. То есть сам участок может быть оформлен в собственность и поставлен на кадастровый учёт, иметь площадь и адрес, и даже границы, но вот координаты таких границ могут быть не закреплены или условно закреплены в картах Росреестра.
Эта информация может отсутствовать в Росреестре, так как она не является обязательной при постановке на кадастровый учёт земельного участка или при осуществлении сделок с ним. Государство видит этот пробел и на его устранение направлено поручение Президента Правительству РФ от 11.08.2022 года — обеспечить внесение изменений в законодательство, направленных на сокращение количества участков, границы которых не определены.
Установление границ земельного участка.
Прежде чем перейти к описанию механизма разрешения судебного спора, необходимо остановиться на правилах проведения кадастровых работ по уточнению границ земельных участков.
В соответствии со ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком признается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Таким образом, наиважнейшими элементами земельного участка, индивидуализирующими его среди объектов гражданских прав, являются границы. Границы земельного участка определяются в соответствии с Законом № 221-ФЗ, а сведения о них вносятся в государственный кадастр недвижимости, который является прежде всего систематизированным сводом сведений об учтенном в установленном законом порядке недвижимом имуществе.
В государственный кадастр недвижимости среди прочих включаются такие уникальные характеристики участка, как описание местоположения его границ и его площадь (п. 3, 6 ч. 1 ст. 7 Закона № 221-ФЗ). Согласно п. 7, 9 ст. 38 Закона № 221-ФЗ местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат их характерных точек.
При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из данных, имеющихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, а при отсутствии такого документа – из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании (технический паспорт, договоры, свидетельства).
Обратите внимание: при отсутствии документов границами земельного участка признаются границы, существующие на местности 15 лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Споры чаще всего возникают и имеют наибольшую трудность при уточнении границ земельных участков, так как определить координаты характерных точек с помощью правоустанавливающих документов зачастую невозможно. Законодатель учел возможные злоупотребления в данной сфере и ввел процедуру обязательного согласования местоположения границ с правообладателями смежных земельных участков.
Постановка земельного участка на кадастровый учет.
После вступления решения суда в законную силу (у ответчиков будет десятидневный срок на обжалование) его в соответствии с пп. 4 п. 25 Приказа Минэкономразвития России № 412 необходимо включить в состав приложения к межевому плану как документ о разрешении земельного спора и обратиться в соответствующий орган с заявлением о постановке земельного участка на кадастровый учет.
В связи с признанием местоположения смежной границы между земельными участками по межевому плану смежного собственника кадастровой ошибкой в сведениях орган кадастрового учета в соответствии со ст. 28 Закона № 221-ФЗ обязан исправить эту ошибку.
Следует отметить, что согласно п. 3 ст. 25 Закона № 221-ФЗ при кадастровом учете в связи с уточнением части границ земельного участка, которая одновременно является частью границ другого земельного участка, орган кадастрового учета одновременно вносит соответствующие изменения в сведения о местоположении границ смежного земельного участка.
Уточнение границ земельных участков
Уточнение границ — это по сути то же самое, что и межевание. Как мы сказали выше, обязательность его проведения закон устанавливает только для предоставления участка из публичной собственности. Заинтересованное лицо по собственной инициативе может уточнить границы, в случае если:
- у земельного участка в ЕГРН отсутствуют сведения о координатах характерных точек
- координаты характерных точек земельного участка определены не точно (их точность ниже нормативной)
- в ЕГРН содержится несколько значений координат характерных точек
- имеет место реестровая ошибка о местоположении границ и регистратор в Росреестре не может ее исправить по собственной инициативе (ст. 61 Закона о государственной регистрации недвижимости № 218-ФЗ).
Межевой план для уточнения границ готовит кадастровый инженер по договору подряда. В состав плана обязательно включается информация о согласовании границ — ст. 39 Закона о кадастровой деятельности. Согласование необходимо получить от правообладателей смежных земельных участков. Но не всегда, а если смежными участками лицо владеет на праве:
- собственности
- пожизненного наследуемого владения
- постоянного (бессрочного) пользования
- аренды сроком более 5 лет.
При этом смежный правообладатель может потребовать от заказчика установления границ на местности (есть исключения — ч. 6. ст. 39 Закона о кадастровой деятельности). Споры о границах земельных участков при невозможности их согласования рассматривает суд.
Межевание земельного участка, межевой план, уточнение границ не имеют смысле без обращения в Росреестр для кадастрового учета земельного участка, а в большинстве случаев еще и для государственной регистрации прав на такой земельный участок.
Как провести межевание земельного участка
1. Первое, с чего нужно начать процесс межевания, — это подготовка документов на земельный участок:
- заявление, составленное в свободной форме;
- паспорт собственника;
- нотариально заверенная доверенность (при обращении представителя собственника);
- правоустанавливающие документы на земельный участок (договор дарения, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и другие);
- правоудостоверяющие документы (свидетельство о праве собственности на участок, выписка из ЕГРН);
- кадастровая выписка на земельный участок;
- кадастровый паспорт территории и справка из БТИ об отсутствии строений на участке или кадастровые паспорта (при наличии строений).
Изменение границ земельного участка — комплекс мероприятий, направленных на уточнение размеров территории и при необходимости внесения изменений в действующую документацию. Документально это фиксируется только при условии фактического смещения территориальной зоны в ту или иную сторону.
Просто внести обновленные данные недостаточно, необходимо, чтобы государственный орган зафиксировал заявленные изменения. Для этого документ с корректировками подается в государственный орган — Росреестр, который непосредственно и фиксирует внесенные изменения и утверждает заявленные данные печатью.
Документ с измеренными границами подается в филиал Росреестра по месту нахождения ограниченной территории.
Важно! Несмотря на то, что российское законодательство предоставляет разрешение уменьшать и увеличивать границы надела, нужно учитывать, что, если допускается преувеличение нормы погрешности, тогда внесенную информацию необходимо грамотно оформить в документации.
С чего начать процедуру межевания
Чтобы приступить к изменению границ земельного участка, необходимо пройти через несколько этапов. В первую очередь следует подать заявление в соответствующей форме в орган кадастрового отдела (это может быть местная кадастровая палата). При этом необходимо приложить некоторый перечень документов:
- непосредственно само заявление;
- документ, который подтверждает владение земельным участком (дарственная, свидетельство о наследстве);
- выписка из кадастрового учета;
- ситуационный план (с указанием всех объектов присутствующих на территории);
- документ, который разрешает внесение изменений в кадастр;
- документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт).
Далее между собственником и исполнителем (геодезической компанией) заключается двухсторонний договор, в котором обе стороны обязуются соблюдать установленные правила и выполнить работу в строго установленный срок.
Что такое межевой план земельного участка и зачем он нужен?
Межевой план — это письменно-графическое описание земельного участка, содержащее сведения о его площади, расположении, форме, адресе, наличии смежных участков, а также о постройках, способных исказить границы участка. В графической части на изображении участка отмечаются узловые точки его границ (в них границы меняют свою форму или направление).
Межевой план составляется кадастровым инженером и регистрируется в Росреестре. Это делается для юридического закрепления границ участка. Справка о том, что данные об участке внесены в Росреестр, выдается через 8–10 дней после подачи документов.
Наличие зарегистрированного межевого плана обязательно в следующих ситуациях:
- оформление прав на земельный участок;
- постановка на кадастровый учет построек, возведенных на участке;
- раздел участка;
- объединение земельных участков;
- перераспределение земельных участков;
- узаконивание имеющихся излишков или недостатков площади;
- уточнение границ участка;
- судебные разбирательства в отношении участка или возведенной на нем недвижимости.
Желательно иметь зарегистрированный межевой план, если:
- оформляется гражданско-правовая сделка (купля, продажа, дарение, наследование);
- планируется капитальное строительство на участке.
Наличие межевого плана участка помогает правильно рассчитать налог на землю, отстоять свои права в судебных спорах, проводить операции купли-продажи.
Оформление в МФЦ по принципу «Одного окна».
Люди ошибочно думают, что в МФЦ действует режим одного окна. То есть, в одно окно вы сдали постановление, а в другом окне вы через время получите какой-то новый документ. Нет, это не так. В МФЦ можно представлять ряд документов, на основании чего будут регистрировать право собственности либо выдавать. А сложнее всего, когда вам дают приостановку, вы потом с этой приостановкой едете непосредственно не в МФЦ (потому что в МФЦ разводят руками и говорят: «Это не мы… мы просто посредники. Мы привезли, отдали и все. А это органы Кадастрового либо регистрационного учета, либо органы Архитектуры, и так далее ».
В МФЦ также очень много окошек, за счет чего и облегчен для граждан-заявителей процесс сдачи. Если раньше люди приходили в какой-то орган, в котором были большие очереди, то очереди в МФЦ тоже имеются, но не настолько большие. Очередей стало поменьше за счет большего числа окошек, которые принимают те же документы.
МФЦ, бывает, не выдает талончики или не записывает на прием, говоря о том, что вся запись полная. Такое поведение граждане неоднократно замечали в Истринском МФЦ. То есть, вы просите: «Запишите меня на завтра », а представитель может ответить: «На завтра нет времени, на послезавтра только на вечер ». А на сайте, где вы можете еще записаться, уходит всего 40% всех талончиков, стальные 60% талончиков остаются в местном тер. отделе МФЦ.
Уточнение границ земельного участка: что говорит закон
Уточнение границ участка земли — это совокупность действий и процедур, позволяющая установить и официально закрепить в ЕГРН площадь, конфигурацию и координаты поворотных точек (мест изломов границы ЗУ). Определение присутствует в ст. 43 ФЗ № 218.
Уточнение требуется, если надел уже поставлен на кадастровый учет, но декларативно:
- Точные границы, площадь, конфигурация не определены. Ранее при сделках с недвижимостью и госрегистрации на наделы закон не требовал от граждан проводить межевание. Границы и площадь устанавливались описательно, без координат. Это приводило к частым спорам между собственниками смежных наделов, к неправильному исчислению налогов.
- Границы установлены с точностью ниже нормы. Значение с 01.01.2017 введено Приказом Минэкономразвития № 90 от 01.03.2016. Так, сейчас погрешность при определении границ участков в СНТ составляет 0,2 м. До 2013 г. допускалась точность в 0,3 м. Внесенный в реестр в то время участок земли при попытке разделить или объединить с другим придется перемежевывать.
- У одной или более поворотных точек определены несколько координат.
Когда необходима схема участка?
На карте России присутствуют земли, не имеющие кадастровых номеров или номеров, присвоенных в процессе межевания. Многие граждане, организации желают выкупить надел, переоформить или арендовать. Процедура передачи начинается с составления схемы с описанием месторасположения нового земельного объекта.
Схематическое изображение участка потребуется при разработке плана межевания. В нем содержатся сведения о землевладениях. План разрабатывается для уточнения границ, при объединении или разделе наделов.
Схема месторасположения земельного участка необходима в следующих случаях:
- для регистрации нового земельного объекта без торгов, для организации аукциона на землю или торгов на право арендовать ее;
- при разделе земли (собственности государства или муниципальных властей), для передачи юридическому лицу на праве использования бессрочно;
- при разделе участков (собственности государства или муниципальных органов), выделяемых организациям, гражданам под аренду или для безвозмездного использования;
- при выделении части свободного земельного фонда, изымаемого в пользу государства или муниципалитета;
- при перераспределении земель, являющихся собственностью граждан (огородов, садов, дачных участков, территорий под ИЖС).
Обязательные требования для начала объединения
Далеко не все участки могут быть объединены. Возможность осуществления мероприятия предусматривает обязательное выполнение нескольких условий. Каждый из объединяемых участков должен соответствовать следующим требованиям:
- состоять на кадастровом учете. Если объект недвижимого имущества не включен в ЕГРН, он не может принимать участие в объединении. Сначала потребуется внести его в кадастр;
- иметь определенные границы. Подобные участки выделяются на публичной карте, ведением которой занимается Росреестр, желтой подсветкой;
- относиться к одному виду и категории разрешенного землепользования. Не допускается объединение участков в том случае, если один из них предназначен для ИЖС, а второй – для ЛПХ;
- быть смежными. Наличие общей границы объединяемых участков – еще одно обязательное требование.
Важно отметить еще один юридический нюанс. Разрешается объединение участков, находящихся не в собственности, но в праве пожизненного владения или бессрочного пользования. Дополнительное условие – наделы должны быть предоставлены одному физлицу.
Его разновидности и как его получить?
Межевые планы требуются в разных случаях, диктующих вид этого документа. Чаще всего и спрашиваются такие виды межевых планов:
- по уточнению границ надела земли;
- исправление ошибок в составлении планов, оформленных ранее;
- объединение участков;
- выдел надела межеванием;
- перераспределение земельных участков;
- при образовании участка из двух или нескольких;
- образование нового надела;
- при выделении из надела большой площади двух и более участков;
- с сохранением исходного плана и др.
С тем, как выглядит образец межевого плана ЗУ, можно ознакомиться в этом материале.
Выполнять такую работу наделены правами кадастровые инженеры местного муниципалитета, а также специалисты из частных компаний, аккредитованных на выполнение подобных услуг, при этом не имеет значения, будет это индивидуальный предприниматель или крупная фирма.
Государственные услуги оказываются бесплатно (только до 2020 г.), а за работы по оформлению межевого плана любого вида в специализированной компании нужно будет заплатить сумму, обусловленную договором.
В зависимости от сложности работ и региональных цен, цена изготовления бумаги частным образом может составлять от 2-х до 15-ти тыс. руб.
О том, кто занимается оформлением межевого плана, мы рассказывали тут, а из этого материала вы узнаете, каков срок действия документа и его стоимость.
В межевом плане содержится такая информация:
- цель оформления бумаги и ее разновидность.
- Данные о заявителе – ФИО, адрес, СНИЛС, контакты.
- Сведения об исполнителе- ФИО, № аттестата кадастрового инженера, наименование фирмы, если заказ выполняется юр. лицом, контакты.
- Дата проведения работ.
- Специальные сведения – система координат и пр.
- Список используемых приборов и инструментов.
- Кадастровый номер надела (при наличии), данные о размещенных на участке объектах.
- Необходимые сведения о других участках, если предстоит их слияние или уточнение границ с ними, или их частей.
- Метод определения координат.
- Данные о характерных точках границ участков.
- Сведения о площадях с расшифровкой формул.
- Сведения об образуемых и измененных участках.
- Сводная таблица общих сведений об интересующем участке при необходимости уточнения границ.
.
Особенности процедуры изменения границ земельного участка
Особенности процедуры прямо зависят от того, меняется ли площадь при изменении границ. Так, изменение контура без изменения площади заключается в уточнении всех поворотных точек заново и проведении межи между этими точками. Хоть площадь при этом не меняется, уточнение данных все же подразумевает согласование новой межи с соседями, проведение измерений и внесение изменений в кадастр.
Более сложной является процедура изменения без сохранения площади. Она потребует предоставить документы, доказывающие право на изменение площади при ее увеличении. Больше всего проблем возникает, если поворотные точки установлены неверно, и после уточнения необходимо изменять межу, которая уже была ранее согласована с соседями. В таком случае потребуются неоспоримые доказательства, порой доходит даже до судебных разбирательств. Уточнить границы земельного надела путем добавления площади при правильно проведенном начальном межевании можно, только если добавляется бесхозная земля, на которую не предъявляются претензии по собственности – и только в определенных границах.
Когда необходимо повторное межевание?
Межевание земельного участка проводилось в 1996 году. Было выдано свидетельство о праве собственности на землю и план-схема с описанием и геоданными участка, выдан кадастровый номер. В связи с тем, что он тогда был в старом формате, в современную кадастровую базу он внесен не был. В этом году нам выдали кадастровый паспорт земельного участка без схемы. Объясняют это тем, что надо заново проводить межевание.
Каким законом регламентируется это требование? Можно ли в данном случае по закону не проводить повторное межевание?
Согласно ч. 4.2 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» при выполнении кадастровых работ кадастровыми инженерами определяются координаты характерных точек границ земельного участка (части земельного участка), координаты характерных точек контура здания, сооружения, осуществляется обработка результатов определения таких координат, в ходе которой определяется площадь объектов недвижимости и осуществляется описание местоположения объектов недвижимости, проводится согласование местоположения границ земельного участка.
Что касается вашего вопроса о целесообразности повторного межевания земельного участка, хочу отметить следующее.
Первоначально вам проводили межевание, выставляли границы участка в натуре по так называемым межевым столбам. Это все заносилось на план-схему участка, которую вы сдавали вместе с правоустанавливающими документами в Росреестр. Вам присваивали кадастровый номер участка, и этого было достаточно. Однако в связи с изменениями в законодательстве возникла необходимость сформировать земельный участок опять же с помощью кадастровых инженеров, но чтобы они установили границы участка уже с помощью электронно-компьютерной измерительной техники, и занесли эти данные на кадастровую общественную карту Росреестра.
Это в принципе делается для того, чтобы легче было производить учет земельных участков, а также в целях обеспечения условий, при которых границы вновь выделяемых земельные участков не пересекались бы с уже имеющимися земельными участками.
А теперь о необходимости повторного межевания.
В случае если у вас не будет сформирован участок, а его границы занесены на кадастровую общественную карту Росреестра, любой сосед (а чаще это происходит из-за недобросовестных кадастровых инженеров) сможет по ошибке, незнанию или, не дай Бог, злому умыслу перенести свою виртуальную границу земельного участка на вашу территорию, а впоследствии предъявить к вам иск об устранении препятствий в пользовании земельным участком. И потом в суде будет очень трудно доказать, что забор, который находится на смежной границе участков, стоит там уже 50 лет, а сосед просто ошибся при межевании участка, определяя его границы.
Читать еще: Заглушка на канализацию законно ли это
В связи с этим я советую без промедления обратиться с заявлением о проведении межевания и определении координат характерных точек границ земельного участка в организацию, проводящую кадастровые работы. Кадастровые инженеры проведут работы, а сведения о вашем участке передадут в Росреестр для занесения их на кадастровую общественную карту.
Указанные действия в будущем оберегут вас и ваших родственников от судебных тяжб и соседских «войн».
Если земля в собственности, но нет межевания
Нередко может иметь место ситуация, при которой определенное лицо имеет право собственности на землю, но межевой план относительно нее отсутствует.
Это может быть связано с особенностями перехода права владения на землю, а также периода времени, в который это происходило – возможно, из-за отсутствия определенных регулирующих норм регистрация участка произошла без действий по определению действительной границы.
В таком случае собственник должен понимать, что при попытке продать участок, оформить на него дарственную, возвести объект недвижимости и т.д., он столкнется с необходимостью предоставления данных по проходящим межам надела.
В такой ситуации не стоит медлить, поскольку установление границ достаточно длительная процедура и при наличии споров относительно них составление межевого плана может занять до 6 месяцев.