Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно проверить при покупке квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
Совет № 3: Проверьте основание права собственности
Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.
Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.
Совет № 12: Не пренебрегайте специалистами
Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на аферистов, стоит обратиться к специалисту. «Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть раскрытым, а с профессионалом ни один не захочет продолжать разговор после первого же контакта. Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только слушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант покупать безопасно, потом подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи квартиры и через какое-то время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов по ней», — советует ведущий эксперт офиса «Сущевский» компании «Миэль» Евгений Коноплев.
Чтобы максимально обезопасить себя, для оформления договора можно обратиться к нотариусу, который перед сделкой осуществит тщательную проверку всех документов и обратившихся лиц. Он проверит продавцов на осознанность и добровольность в момент подписания договора, разъяснит им правовые последствия сделки. «То есть риски, что какую-то из сторон обманут или введут в заблуждение, стремятся к нулю. Нотариус проверит правоустанавливающие документы на объект недвижимости, запросит необходимые сведения и выписки из ЕГРН, проверит отсутствие обременений, ограничений, ареста; проверит участников сделки на банкротство, отсутствие в перечне лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, проверит паспорт на действительность по базе МВД с помощью специальных технических и программно-технических средств», — пояснил Сопин.
Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если тот возник по вине нотариуса.
Какие документы вообще должны быть на квартиру?
Собираетесь приобретать недвижимость, требуйте эти документы (прибрели — храните их):
- Паспорт.
- Выписку из ЕГРН.
- Справку о составе семьи.
- Документ, подтверждающий право собственности (договор купли-продажи, договор ДДУ, договор дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство и т. п.).
- Кадастровый (технический) паспорт.
- Выписку из Домовой книги.
- Справку об отсутствии задолженности (в том числе по коммунальным услугам и капремонту).
Могут дополнительно понадобиться:
- Нотариальная доверенность.
- Разрешение органов опеки и попечительства.
- Свидетельство о рождении ребёнка.
- Письменное согласие супруга.
- Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.
Если вы покупатель, то храните справки не менее трёх лет. Правоустанавливающие документы — всю жизнь.
Шаг 4 – проверка продавца
С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).
«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».
Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.
Проверка сделки на юридическую чистоту — серьезный шаг, поэтому копии документов, даже заверенные, не подойдут. Везде требуйте оригиналы. И не стесняйтесь задавать вопросы продавцу. Если он отвечает неохотно или уходит от ответа — это повод насторожиться и ещё раз проверить все документы.
Если у вас возникли сомнения, что все детали сделки получится предусмотреть, то стоит обратиться к специалистам.
Агентство недвижимости «Азбука Жилья» позволит вам сэкономить массу времени и сил. Мы предлагаем профессиональную поддержку при регистрации и сопровождении любых сделок с недвижимостью — данная услуга у нас стоит 60 тысяч рублей. Наши специалисты подробно проверят выбранный вами объект, отстаиваем ваши интересы в сделке и сами собираем все необходимые документы!
— Сделка с недвижимостью, в которой участвует по крайней мере одно физическое лицо, должна быть удостоверена. Сделать это можно у нотариуса либо в Агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. После удостоверения сделки она должна быть зарегистрирована в агентстве, поэтому проще и быстрее заключить сделку сразу там: специалист проверит квартиру по ЕГРНИ и сразу (в одном месте) все удостоверит и зарегистрирует, вам не придется дополнительно никуда ходить. Нотариус же может только запросить выписку из ЕГРНИ и удостоверить сделку, а регистрировать ее все равно придется в агентстве. Единственный вариант, при котором я однозначно рекомендую удостоверять сделку у нотариуса, — это случай, когда продавец действует на основании доверенности. Как я уже говорил, нотариус сможет проверить, не была ли такая доверенность отозвана.
Особенности проверки первичной недвижимости
Основная проверка приобретаемого жилья на рынке первичной недвижимости выполняется задолго до того момента, когда квартира будет существовать физически – покупается не сама квартира, а право требования на жилье. Большинство договоров заключается с застройщиками на разной степени готовности жилого дома, при этом тщательным образом проверяется информация о самом застройщике, о наличии у него соответствующей документации и разрешений. Кроме того, анализируется его деятельность по проектам, реализованным ранее – были ли соблюдены сроки, не было ли у дольщиков претензий по качеству, имели ли место судебные разбирательства.
На основании этой информации потенциальный покупатель делает заключение о порядочности застройщика, о факторах, которые могут свидетельствовать о высокой вероятности успешного окончания проекта (например, аккредитация банка может говорить о возможной поддержке застройщика при возникновении у последнего финансовых затруднений). И наоборот – постоянные срывы сроков по прошлым проектам, многочисленные жалобы дольщиков могут говорить о том, что на текущем проекте застройщика может ждать банкротство.
Подозрительные моменты: низкая цена и особенности поведения продавца
Если квартира продается срочно, и выставлена по цене, которая намного ниже рыночной стоимости, этот факт сам по себе должен настораживать. Это не значит, что нужно вычеркнуть этот объект из списка возможных вариантов, но пристально изучить все нюансы нужно обязательно. То, что продавец сообщает устно, должно соответствовать сведениям, имеющимся в документах, при значительных расхождениях лучше все же не заключать сделку.
Если продавец ведет себя «нестандартно», имеет явно выраженные признаки алкогольной или наркотической зависимости, или просто его поведение вызывает подозрения, стоит вспомнить про существование вероятности возникновения разного рода законодательных коллизий. Как показывает практика, огромное количество проблем возникает в случаях, когда официально продавец недееспособным не признан (не состоит на учете в нарко- или алкодиспансере), но его состояние таково, что в суде можно будет без большого труда доказать, что при заключении сделки он мог не осознавать значение собственных действий.
При большом желании купить такую квартиру (по привлекательной цене), стоит все же перестраховаться и запросить справки о том, не пребывает ли продавец на учете у нарколога, не находится ли он под наблюдением психиатра. Еще лучше – в день подписания договора попросить его пройти осмотр, в результате которого должна быть выдана справка о том, что человек имеет право подписывать документы.
Продавец продает через представителя
Сейчас довольно распространенная практика – продавать квартиры по доверенности. Когда собственник почти не принимает участие в сделке. Представителем продавца могут быть родственники, знакомые или сотрудники агентства недвижимости. Категория таких сделок относится к рискованной, поскольку здесь чаще всего можно встретить мошенников. Поэтому первым делом запросите у третьего лица доверенность. Проверить ее достоверность можно в реестре доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты. Проследите, чтобы документ был заверен у нотариуса. Чтобы в нем были прописаны права представителя на подписание договора, обращение в Росреестр и получение денег.
Кроме того, покупатель может перестраховаться и взять номер самого владельца квартиры и связаться, чтобы подтвердить факт продажи недвижимости. А лучше – хотя бы раз лично встретиться.
Откажитесь от сделки, если:
- продавец не согласен на заключение стандартного договора купли-продажи и предлагает вам не до конца понятные схемы, включая договор дарения, продажу квартиры через участие в юридическом лице;
- личность собственника квартиры вызывает у вас вопросы — это могут быть асоциальные граждане, злоупотребляющие алкоголем (могут оказаться жертвами «черных риелторов», которые обманом завладевают чужими квартирами), пожилые люди, в ясности ума и памяти которых вы сомневаетесь (в случае признания такого продавца недееспособным сделка по продаже квартиры может быть признана недействительной);
- продавец отказывается указать в договоре полную стоимость квартиры. Например, иногда стоимость занижают ради получения налоговых вычетов. Обязательно указывайте полную стоимость квартиры, требуйте расписки на передачу 100% стоимости квартиры или проводите всю сделку по безналу через свой банковский счет. В случае возможных судебных споров указание неполной стоимости квартиры в договоре может быть истолковано не в вашу пользу;
- у квартиры несколько раз за короткий срок менялся собственник. Иногда это может указывать на попытку сокрытия следов по квартире, которую приобрели мошенническим способом;
- продавец активно препятствует вашей личной встрече и общению с собственником. Это может быть обусловлено объективными причинами — собственник живет за границей, в другом регионе, глухой деревне. Но даже в таких случаях не будет лишним уточнить мнение самого собственника по поводу продажи квартиры и условий сделки. Возможно, он только от вас узнает, что его квартиру кто-то пытается продать.
Все последствия, которые могут возникнуть из-за приобретения вторичного жилья, можно условно разделить на три группы:
- Юридические сложности, связанные с «чистотой» продаваемой недвижимости.
Подобные проблемы имеют важнейшее значение, поскольку могут привести к утрате права владения купленным жильем. Риск обусловлен непрозрачностью сведений о продаваемой квартире и юридической неосведомленностью большинства покупателей.
- Проблемы, связанные с техническими характеристиками квартиры.
Право владения недвижимостью в этом случае в безопасности, но вот риск владеть квартирой, в которой невозможно комфортное проживание, достаточно велик. Сложности такого рода чреваты большими финансовыми тратами на устранение недостатков жилья, просмотренных на этапе выбора недвижимости.
- Сложности процесса оформления договора на этапе заключения сделки.
Важные дополнительные вопросы
Если осмотр жилья для покупки проводится в летнее время, стоит поинтересоваться, тепло ли в квартире зимой. Не стоит, однако, довольствоваться только ответами владельцев, можно аккуратно провести дополнительный «опрос» соседей. При осмотре самой квартиры и подъезда стоит поинтересоваться толщиной стен и перекрытий, а также материалами, из которых они сделаны (а лучше – заглянуть в техпаспорт квартиры).
На заметку
Будет полезно знать, что стены в панельных домах, очень давно построенных, в большинстве случаев имеют высокую теплопроводность, именно поэтому в них холодно зимой и жарко летом. Кирпич и современные панельные материалы держат тепло гораздо лучше.
Если стены в угловой квартире не были утеплены, возможно, вам впоследствии придется заняться этим вопросом. Не лишним будет также задать вопрос о звукоизоляции, поскольку если в квартире слышно, о чем разговаривают соседи, жить будет очень дискомфортно.
Третий этап осмотра квартиры: взгляд снаружи
Состояние подъезда, лестничной площадки, лифта, электрощита важно для будущего жильца. Если прогуляться вокруг дома, можно осмотреть не только двор, но и швы здания. Для старых домов это весьма актуально. Швы недавно замазаны (а это очень заметно) – значит, дома относительно тепло и сухо.
Взгляд на соседские двери и окна поможет сделать вывод о контингенте дома.
Много полезной информации можно выведать и у самих соседей:
-
о проблемах ЖКХ;
-
о работе управляющей компании;
-
о жильцах, приносящих неудобства;
-
об истории покупаемой квартиры.
Внимательно осмотрите квартиру
Вариантов квартир на специальных сайтах хоть отбавляй. Здесь важно сразу понимать, какими средствами вы располагаете, и подбирать вариант под этот бюджет. Анализируйте реальную ценовую ситуацию на рынке: слишком дешевые квартиры могут оказаться не такими привлекательными, как на фото и в описании. Очень тщательно осматривайте жилье, подходите ко всему с критической точки зрения.
– Мы всегда советуем внимательно осмотреть квартиру на предмет скрытых недостатков. Пригласите специалиста, чтобы он проверил, нет ли в ней дефектов, – советует юрист Александр Жук. – Ведь может быть так, что вы смотрите квартиру летом и все хорошо. А осенью оказывается, что стена отсыревает и покрывается плесенью. Отменить сделку купли-продажи можно только через суд, а это всегда затяжные и дорогостоящие процедуры.