Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление договора аренды земельного участка в Москве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Аренда территорий сельскохозяйственного назначения имеет несколько особенностей. Арендатор обязан периодически проверять качество почвы и проводить мероприятия для поддержания её плодородности. Иногда ухедшение состояния земли происходит без вины арендатора, например, после наводнения или пожара. Эти случаи должны прописываться в договоре. По закону арендатор имеет право прекратить договор досрочно, если качество почвы ухудшилось без его вины.
Услуги адвоката по гражданским делам
В юридическом бюро «Правовое решение» сформирована и успешно применяется практика гражданского права. Наши адвокаты ведут дела в сфере трудового, семейного и гражданского права.
Главная цель нашей компании – реальная помощь и защита клиента. Юристы компании «Правовое решение» занимаются не только семейными, жилищными и кредитными спорами, но и ведут дела, связанные с трудовыми правом и страховыми вопросами. В услуги адвокатов по гражданским делам входит:
- компетентная консультация по гражданскому праву;
- составление и подготовка необходимой документации;
- юридическое сопровождение в ходе исполнительного производства;
- ведение дел от имени клиента;
- защита интересов клиента в суде;
- представление интересов клиента в кассационном или апелляционном порядке.
ФСБУ 25/2018 и земли для геологоразведки
Стандарт не применяется в отношении земельных участков, которые передаются в аренду или субаренду для геологоразведки. Правило актуально для всех сторон договора. Если арендатор по первичному договору указанной деятельностью не занимается, но сдает землю в субаренду геологоразведочной компании, стандарт учета не применяется всеми сторонами: арендодателем, арендатором, субарендатором.
Нередко в субаренду сдается часть участка. Если субарендатор занимается геологоразведкой, а арендатор – нет, договор считается комбинированным. В отношении учета субаренды земли ФСБУ 25/2018 не применяется. Аренда остальной части участка учитывается в обычном порядке, как раз с использованием норм и правил упомянутого стандарта.
Как учитывать аренду и субаренду участка для геологоразведки? Используйте МСФО (IFRS) 16.
Заключение и регистрация договора аренды земельного участка
В договоре аренды земельного участка обязательно наличие следующих условий:
- Полное описание участка в соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), то есть указание его кадастрового номера, площади, местоположения, категории, вида разрешенного использования, целевого назначения.
- Точное указание срока аренды (в редких случаях договор аренды может быть бессрочным, однако, при этом обговариваются конкретные условия его прекращения). В данном случае необходимо обязательно учитывать, установленные Земельным кодексом РФ, минимальные и минимальные сроки аренды для некоторых видов земельных участков.
- Условие о праве арендатора на сдачу участка в субаренду.
- Обязательно наличие пункта о размере платы за землю и порядка оплаты.
- Отсутствие или наличие обременений на данный земельный участок. Заключая договор важно удостовериться, не является ли земельный участок обремененным ипотекой.
- При аренде имущества, находящегося в общей собственности необходимо получить согласие всех собственников земельного участка.
Важно! Договор аренды земельного участка считается действительным и может выступать как доказательство в суде только в том случае, если он зарегистрирован Росреестр а и имеется соответствующая запись в ЕГРН.
Основные права арендующего лица
Права арендатора могут варьироваться в зависимости от географического положения земли, её состояния, требований собственника и прочих факторов. Однако можно выделить ряд основных прав арендаторов, которые должны присутствовать в каждом договора аренды
- Право или запрет для арендатора на строительство на земельном участке.
- Разрешение на осуществление хозяйственной деятельности, если она согласована с владельцем земли и не нарушает действующего российского законодательства.
- Право на проведение работ по обводнению или осушению земли, а также работ по использованию плодородного слоя почвы. Данные виды работ могут осуществляться исключительно по согласованию с собственником надела.
- Право субаренды.
- Право арендатора на использование и/или разработку полезных ископаемых и водных ресурсов.
- Право арендатора использовать участок в качестве ликвидного актива для обеспечения залога или долевого взноса.
Какие существуют особенности договора аренды земельных участков в Москве?
Договор – соглашение между Департаментом государственного имущества и арендатором, в котором прописываются условия использования земельного участка, срок аренды и размер оплаты. Договор аренды с победителем торгов заключается сроком на 5 лет 11 месяцев и 28 дней с возможностью пролонгации. Размер платы может быть в процентах от кадастровой стоимости земельного участка либо иметь форму фиксированной ставки. В случае арендной платы в виде процентов от кадастровой стоимости, последние два года аренды придется платить в двойном размере ежеквартального взноса. При твердой ставке сумма не меняется на протяжении всего срока аренды.
Аренда на основе договора без участия в торгах предоставляется на типовых условиях, разработанных Департаментом государственного имущества. Для некоторых категорий граждан и земельных участков предусмотрены льготные арендные ставки. Арендованную территорию впоследствии можно выкупить после проведения независимой рыночной оценки земельного участка и прохождения определенной процедуры в Департаменте государственного имущества.
Если вы столкнулись с необходимостью аренды земли в Москве и не знаете, с чего начать, обращайтесь к специалистам компании «Максард». Первая консультация – бесплатна.
Способ №4 — аренда без аукциона по упрощенной процедуре
В Статья 39.6. ЗК РФ под название «Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов» сказано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов заключается только в случае осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса. Но не все так плохо. Ниже вы узнаете, почему у людей далеких от фермерства, тоже есть все шансы взять участок в аренду у государства без проведения торгов.
Порядок предоставления земельного участка в аренду по новой «упрощенной» процедуре (без аукциона для обычных граждан) предлагаю рассмотреть на примере участка под ИЖС. Однако, вы можете использовать данный алгоритм для участков в границах населенного пункта под ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ), садоводства, а также для крестьянско-фермерских хозяйств (КФХ) и любого другого вида бизнеса (кафе, автомойки, магазины и тд).
В некоторых регионах РФ минуя процедуру торгов можно получить земельный участок под огородничество. О наличии такой возможности уточняйте в Администрации.
Как взять в аренду землю сельскохозяйственного назначения
Аренда земли сельскохозяйственного назначения для выпаса и разведения животных, выращивания овощей, фруктов и зерновых культур, не предполагают строительства жилого дома. Однако строить можно на землях под личное подсобное хозяйство, правда лишь на 10% площади. Кроме того, на участке под ЛПХ можно легально выращивать овощи и животных, организовать производство по переработке продукции.
Нормативные документы сельских поселений публикуют на сайте администрации района. Ещё на таких сайтах размещают извещения о проведении торгов по аренде земли сельскохозяйственного назначения и их цены. Постановление администрации сельского поселения, об утвержденном порядке аренды, можно получить лично в администрации поселения или района.
В марте 2022 года Правительством решено упростить предоставление земельных участков физическим и юридическим лицам, если на них планируется создать производство в сфере импортозамещения. Они смогут взять их в аренду без торгов.
На каких условиях и на какой срок можно арендовать землю
Арендовать землю у государства могут физические и юридические лица — на разный срок и под разные цели. «Например, участок, выделяемый для постройки дома и проживания или ИЖС, предоставляется на предельный срок в 20 лет, причем регион также может включать в договор условия пролонгации данного договора. Если речь идет об аренде с целью реконструкции зданий, сооружений, то срок варьируется от трех до десяти лет», — рассказывает юрист Никита Тарновский. Всего, по словам юриста, законом предусмотрено более 20 целей использования арендованной у государства земли.
Максимальный срок аренды участка земли, принадлежащего муниципалитету или государству, — 49 лет. В остальных случаях срок зависит от целевого использования земли:
- для строительства или реконструкции многоэтажного здания — десять лет;
- для использования надела под ИЖС — 20 лет;
- для юридического лица, занимающегося сельхозработами, максимальный период составляет пять лет;
- земля под фермерское хозяйство — три года.
Предоставление участков в аренду владельцам или пользователям строений, расположенных на землях
Передачей участков в аренду владельцам или собственникам строений занимается московский Департамент городского имущества.
Арендовать участок имеют право:
- Граждане, ИП или организации, являющиеся собственниками или владельцами сооружений или помещений, находящихся на землях, принадлежащих городу или государству.
- Организации, которым такие участки принадлежат на праве бессрочного пользования.
- Арендаторы государственных или местных участков, на которых расположены здания, сооружения.
- Арендаторы участков, желающие оформить право на смежные земли в собственности Москвы, если их использование предусматривается для эксплуатации зданий, сооружений.
Для аренды земли надо предоставить в Департамент:
- Заявку по форме. Скачать бланк заявки можно здесь.
- Паспорт или другой личный документ заявителя либо доверенность представителя.
- Документ о праве заявителя на строение и на землю.
Арендные отношения между собственником земли и её пользователем должны быть оформлены в законном порядке. Нужно составить договор аренды. Если срок его действия менее 1 года или он бессрочный (о чём сделана пометка в «теле»), то его не нужно регистрировать в Росреестре.
В остальных случаях это необходимо сделать. Поэтому составляется 3 экземпляра договора – один арендатору, один собственнику и один в Росреестр. Составляется он по шаблону, здесь нужно указать следующую информацию:
- сведения о каждой стороне сделки. Физическое лицо указывает о себе – полностью ФИО, паспортные данные, адрес места жительства и контактную информацию. Юридическое лицо – полное название, ФИО и должность руководителя, документ, на основании которого осуществляется деятельность;
- сведения об участке – адрес места расположения, кадастровый номер, площадь, назначение;
- реквизиты документа, который подтверждает законное имущественное право на надел;
- если уже на земле есть строения, то сведения о них – этажность, площадь, назначение;
- арендная плата, порядок её уплаты;
- срок действия;
- реквизиты каждой стороны, подписи, дата подписания.
Расторжение договора аренды
Возможность досрочно прекратить отношения имеется у обоих участников сделки. Арендодатель может сделать это, опираясь на одно из оснований, обозначенных в 619 статье ГК РФ:
- если лицо, использующее землю, два раза подряд не внесло деньги за предоставление подобного права;
- имуществу нанесен вред;
- наниматель нарушает прописанные в договоре условия использования.
А причины, которые могут быть использованы арендатором, отражены в 620 статье ГК РФ:
- непредставление надела, либо создание помех, мешающих арендатору им пользоваться;
- обнаружены недостатки, которые ограничивают возможность использования земель, при этом они не указывались в договоре;
- имущество перестало отвечать требованиям арендатора или стало непригодным к использованию вследствие обстоятельств, независящих от него.
К тому же разрыв может производиться по обоюдному согласию сторон.
Как заключить договор и его образец
Скачать примерный образец договора аренды земельного участка, который находится в собственности у местной администрации, можно пройдя по ссылке здесь.
Документ можно немного видоизменить в соответствии со сложившейся ситуацией, но обязательно следует указать следующие моменты:
- наименование документа;
- дату составления договора;
- всю информацию о сторонах – об администрации и заявителе – у физических лиц указывают паспортные данные, а у юридических лиц полную информацию об организации и форме собственности;
- кадастровый номер участка и прочую информацию, что соответствует имеющимся документам;
- сроки аренды – необходимо указать точную дату окончания соглашения;
- особенности оплаты аренды – условия и сроки, а также правила расчета арендной платы;
- факт назначения земли для дальнейшего использования арендатором – условия не должны нарушаться;
- особенности досрочного расторжения договора;
- если участок находится в обременении или аресте, необходимо указать это в документе – здесь также прописываются особенности дальнейшего действия подписанного соглашения, если в статусе земельного участка проходят какие-либо изменения;
- права и ответственность сторон.
Заключение договора аренды земельного участка с администрацией без торгов
Граждане России могут заключить договор с администрацией, только пройдя предварительное участие в аукционе – местная администрация выбирает наиболее выгодные для себя условия, а гражданам же приходится довольствоваться «тем, что останется».
Почему такая несправедливость? Земельные ресурсы в России ограничены, а пожелать арендовать земельный участок может каждый гражданин, поэтому и была введена практика аукциона.
Но торги проходят далеко не все граждане – существуют социальные категории, которые могут попросить у администрации земельный участок в аренду и без обязательного участия в аукционе.
К таким особенным категориям относят:
- многодетные семьи – где количество детей более 3-х или имеется инвалидность;
- семьи, претендующие и стоящие в общей очереди на расширение жилплощади – при этом в регионе следует проживать не менее 5 лет;
- специалисты сельских местностей;
- пенсионеры и работники села;
- граждане, которых репрессировали;
- герои труда и военных действий – лица, у которых имеются награды;
- инвалиды и участники военных действий;
- военнослужащие на данный момент.
Процедура регистрации
После получения положительного решения по заявлению или после победы в аукционе необходимо оформить земельный участок. Для регистрации требуется:
- составить план межевания земли;
- обратиться в отделение Росреестра с документами для оформления;
- получить постановление о передаче земли в аренду;
- закрепить действия договора подписью и зарегистрировать его.
Подать заявление можно:
- лично;
- через МФЦ;
- с помощью почтовых отделений;
- на портале Госуслуги;
- через представителя (потребуется нотариально заверенная доверенность на представление интересов).
оформление участка земли в аренду: сроки и документы
Есть два вида аренды: заключенная на небольшое время и долгосрочная.
Период краткосрочной аренды – до пяти лет, земельный участок используется под строительство, сооружение временных объектов, парковок и др. Также возможно заключение договора на краткосрочную аренду без разрешения на строительство, допустим, для выращивания на земле сельскохозяйственных продуктов. В последнем случае договор может быть оформлен на десятилетний период.
Подписание долгосрочной аренды земли – важный юридический документ. Территория предназначается для постройки промышленных сооружений, организации фермерских хозяйств. Такие договоры аренды земельного участка заключаются с целью дальнейшего выкупа данной территории. Если временной период аренды не указывается, то арендный договор действует в течение неопределенного срока, но не более максимального – сорока девяти лет.
В случае, когда на земельном участке расположено капитальное сооружение, то владелец такой постройки имеет право долгосрочно арендовать земельный участок под ним на срок 25 до 49 лет на льготных условиях, без торгов.
Заключение долгосрочного арендного соглашения имеет серьезную юридическую силу. Арендатор располагает следующими очевидными достоинствами при таком соглашении.
1) Использование в своих интересах природных ресурсов, ценных элементов, найденных в недрах земли.
2) Использовать долгосрочную аренду земли для проведения сельскохозяйственных и других работ, вести вспомогательное хозяйство.
3) Сдавать полученный им участок в субаренду третьему лицу.
4) По истечении трех лет арендатор имеет право приобрести землю в собственность.
Основания предоставления земельного участка в аренду без торгов
- Арендовать участок без аукциона можно в случае, если его планируется использовать для общественно-полезных целей. Например, это строительство социального или культурного объекта, реализация крупного инвестиционного проекта, размещение различных коммунальных объектов, которые входят в комплекс инфраструктуры жилых домов или производств (электроснабжение, подача воды, газоснабжение и пр.).
- Сельское хозяйство. Также землю могут арендовать, минуя аукцион, собственники тех или иных недвижимых объектов, находящихся на этом участке, включая владельцев недостроенных зданий.
- Наличие на земельном участке помещений в собственности. Одним из самых распространённых случаев приобретения земельного участка без аукциона, как для физических, так и юридических лиц, является то, что вы являетесь собственником помещения- жилого или не жилого, расположенного на конкретном земельном участке. В данном случае вы имеете безусловное права требовать заключить с Вами договор аренды земельного участка.
- Льготные категории граждан. Аренда земельного участка без проведения торгов доступна и определенным категориям граждан, подробнее Вы всегда можете получить информацию, записавшись на консультацию земельного юриста.
- Отсутствие в собственности помещений. В данном случае, по общему правилу, у вас также имеется возможность реализовать свое право на оформление аренды без проведения торгов: