Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Минимальный и предельный размер земельного участка для ИЖС». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы оценить, какого размера выбрать участок, подойдет классическая формула: площадь дома должна составлять не более 1/10 части от площади территории. Таким образом, при желании построить компактный одноэтажный коттедж 100 м², нужно выбирать объект площадью не менее 10 соток.
Как поменять категорию участка на ИЖС?
Существует несколько законных способов:
- Изменение категории земли через акт местной администрации – чаще всего используется владельцами участков, кто хочет перевести свои земли из статуса сельскохозяйственных в категорию «населенных пунктов». Процедура проводится органами власти, в процессе расширения поселения и роста числа жителей, с целью привлечения новых жильцов и развития экономики. Как уже было сказано ранее, эта процедура возможна, но довольно трудо-, денежно затратна;
- Выделение из искусственно аэрируемых ранее не востребованных территорий. Перераспределение и преобразование земель в статус ИЖС возможны в результате решения властей;
- Раздел имеющихся участков под ИЖС – по субъективным и объективным причинам (выделение доли наследства, раздел материальных ценностей при разводе и т. д.).
Если первые 2 варианта определяются законодательно, то для того, чтобы разделить землю необходимо озаботиться следующими вопросами:
- Разделение земельной собственности на несколько отдельных наделов со статусом ИЖС. Это возможно только, когда вновь созданные территории будут не меньше минимальных норм по площади. Земельные наделы, не соответствующие установленным параметрам ИЖС, не подлежат узакониванию и не могут быть застроены. Перед началом процесса разделения, получите выписку из регистрационных актов, а также закажите справку в муниципалитете о правилах застройки в вашем регионе;
- Не забудьте проконтролировать правильность расположения границ участка и реальных параметров на бумаге. Для этого лучше всего привлечь геологические / геодезические службы. После проведения всех работ, уже можно принимать решение о разделе. И проводить процедуры узаконивания новых территорий со статусом ИЖС.
- Регистрация прав собственности, получение кадастровых номеров, и оформление всех документов, должны проходить в соответствии с законом, в установленные сроки.
Последствия превышения нормы
Запрет на превышение максимальных значений площади земельных наделов имеет большое значение в том случае, если земля была получена по специальной государственной программе и поставлена на учёт с одним значением площади, а в процессе межевания участка было установлено, что его площадь значительно увеличилась. Если допустимый размер надела будет превышен, то гражданин получит отказ кадастровой палаты в регистрации.
Для регистрации изменений (увеличения) площади участка в ЕГРН обращается внимание на фактическую площадь и величину её превышения над зафиксированной изначально в документах на участок и в самом ЕГРН. Фактическая площадь не может превышать предельный максимальный размер участков и не может быть меньше минимального размера, установленного в период образования или покупки участка с данным видом разрешённого использования.
Основополагающие вопросы, касающиеся земли, в том числе и вопросы предельных размеров участков под ИЖС, на федеральном уровне регулируются отечественным земельным и гражданским кодексами.
Более детально вопросы, касающиеся установления максимальных и минимальных размеров участков, урегулированы в локальных актах каждого отдельного региона, но так, чтобы их нормы не вступали в противоречие с федеральным законодательством о земле.
Право региональных властей самостоятельно определять верхнюю и нижнюю границу площади, предоставляемой под ИЖС, на территории своего региона, а также рекомендованные параметры, за пределы которых выходить властям регионов нельзя, указано в Земельном кодексе.
Какая нормативно-правовая база будет регулировать выдачу того или иного участка зависит в первую очередь от его правовой принадлежности. Участки, состоящие на балансе у государства, предоставляются сугубо на основании федерального законодательства, участки, числящиеся за муниципалитетом – регулируются региональным, до тех пор и в тех объемах, которые не противоречат федеральному законодательству.
Предельный минимальный размер земельного участка для садоводства
Минимальный показатель площади участка, выделяемого под садоводство, зависит от того, каково его разрешенное назначение. Так, площадь участка для дачного строительства будет одной, а под фермерское хозяйство — уже совсем другой.
Изменение назначения земельного участка является достаточно сложным процессом, который потребует много сил и денег. На сегодняшний день эксперты уже несколько лет пытаются убедить Правительство уровнять земли под СНТ, ДНТ и ИЖС в их правах и назначениях, лимитировав их размером (до 300 кв.м.) и введя систему самодеклараций, но пока все тщетно.
Рассмотрим минимальные размеры земельных наделов, находящихся во владении государства или муниципалитета и выделяемых гражданам во временное либо постоянное пользование на примере Московской, Ленинградской и Нижегородской областей:
- Московская область. Размер участка земли, выделяемого под садоводство, составляет от 0,06 га (регламентировано законом № 63/2003-ОЗ «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области» от 17.06.2003 г.);
- Ленинградская область. Размер земельного надела, выделяемого под ведение садового хозяйства, составляет от 0,05 га (регламентировано законом N 83-ОЗ «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и максимальном размере общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство» от 29.11.2003 г.);
- Нижегородская область. Размер земли, выделяемой под ведение садового хозяйства, составляет от 0,02 га (регламентировано законом N 58-З «О нормах предоставления земельных участков на территории Нижегородской области» от 14.07.2003 г.).
Пожарная безопасность
Требований по обеспечению пожарной безопасности очень много. Все они построены на правилах, описанных в Техническом регламенте о требованиях пожарной безопасности. Этот документ представляет собой ФЗ № 123 от 22.07.2008 года. В нем же и закреплен перечень стандартов и правил, обязательных к исполнению.
Расстояния между строениями на участке ИЖС определены в СНиП 2.07.01:
- между кирпичными или каменными строениями на соседнем участке — 6 м (то есть 3 м от забора для каждого);
- если один из домов деревянный, то минимальное расстояние между соседями — 10 м;
- если оба дома деревянные — 15 м;
- строительство хозяйственных построек и гаражей можно планировать на расстоянии 1 м от забора при условии, что скат будет на вашу сторону (то есть осадки не должны падать на территорию соседа).
По этому СНиПу, такая постройка на участке, как гараж, возможна прилегающей к дому при условии, что она будет изолирована от дома и у нее будет отдельный воздуховод.
При строительстве обязательно учитывать «красные линии» — это дороги, проезды. Дом должен располагаться не ближе 5 м от дороги и 3 м от проезда. На территории участка могут быть и иные ограничения, которые можно узнать в градостроительном плане. В этом документе можно посмотреть и возможные границы застройки земельного участка.
Например, часть участка может быть обременена правами третьих лиц. Такое возможно, если вдоль забора проходит любой трубопровод или линия электропередач. В этом случае происходит обременение на участок. Собственник должен оставить на принадлежащей ему земле расстояние для обслуживания соответствующих конструкций — 6 м. Строить, не учитывая обременение, нельзя.
Индивидуальное жилое строительство
Речь идет о земельных территориях, предназначенных для частных лиц. Признаки, закрепленные в законе:
- Назначение – под строительство жилого коттеджа или дачного домика.
- Коттедж для одной семьи (не многоквартирный).
- Максимально разрешенная высота – не более трех этажей.
- Строение отдельно стоящее, не совмещенное с другими.
Дополнительно выделяемый приусадебный надел разрешен для землепользования:
- Фермерского хозяйства (КФХ) – разведения животных, выращивание культур с целью получения дохода.
- Личное подсобное (ЛПХ) – используется для пропитания семьи.
- Садоводство – выращивание плодовых деревьев и кустарников, ягод и проч.
- Огородничество – растениеводство не промышленных масштабов, для использования одной семьей.
При этом участок с коттеджем и хозпостройками, находящийся в собственности граждан, может располагаться:
- В городской черте.
- За границами города (пригород).
- В сельской местности.
Отдельные нюансы строительства
Правила застройки участка под ИЖС – основное, о чем должен знать будущий владелец дома. В основном, они сводятся к триаде требований:
- дистанция между постройками жилого назначения на участках земли, признанными пограничными;
- дистанция от дома до ограждения земельного участка;
- расстояние от дома до улицы.
Если человек получил от местных органов власти участок, то при возведении жилого дома он обязан учесть много нюансов:
- Дом не может занимать более 30% общей площади земельного надела. Это означает, что при минимальном размере земли дом не может быть больше 90 кв.м. Таким образом, чем больше участок, тем просторнее жилище.
- Если участок не более 12 соток, на нем можно построить только одно жилое строение. Требование не относится к постройкам хозяйственного назначения.
- Соблюдаем «красную линию». Она означает, что дом не может находиться близко от улицы (не мене 5 м) и 3 метров от проезда (бокового).
- между домами жилого назначения, расположенными на соседних участках, должно быть минимум от 6 до 15 метров в зависимости от материала конструкций строения;
- от возводимого строения до участков соседей – не менее 3 метров;
- от строений хозяйственного назначения до границ участка – не менее 1 метра.
Для определенной категории граждан предусмотрен бесплатный земельный участок. Многодетные семьи одна из таких категорий. Им предоставляется возможность выбора участка земли под ИЖС. Однако земля выдается там, где не проходил процесс межевания. Минимальный размер площади составляет 0,02 га.
Есть ситуации, когда участок подлежит официальному разделу между несколькими собственниками. Земельный Кодекс содержит не только общие положения, устанавливающие параметры надела.
Также регламентирует расчет минимальной площади земли под застройку для частных случаев (раздел кадастровой территории между двумя и более собственниками).
Однако под индивидуальное жилое строительство после межевания можно использовать не каждый участок земли. Зачастую после деления территории площадь земли оказывается недостаточной для строительства. Ее вынуждены переводить в другую категорию земель.
Устанавливая размер земли для индивидуальных случаев, учитываются следующие положения:
- Плотность жилых построек на прилегающей территории.
- Количество жильцов, которые будут проживать в доме. Согласно нормам, каждому человеку полагается по 18 кв.м. жилой площади. Чем больше людей будет претендовать на жилплощадь, тем больше площади требуется под постройку дома.
Если после рассмотрения вопроса комиссия принимает отрицательное решение и отказывает в предоставлении кадастрового номера под ИЖС, собственник должен либо увеличить размер надела, либо перевести его в другую категорию. Большинство регионов независимо от межевания выделяют под строительство минимум 3 сотки земли.
Под строительство частного дома
Есть определенная норма в каждом регионе, по которой выделяются участки для возведения частного дома. Устанавливается предельный и максимальный размер, а также минимальная площадь, которая будет использована для указанной цели.
Длительное время при разделе участка на несколько (для передачи их в пользование собственникам) руководствовались статьей 41 Градостроительного Кодекса РФ.
Согласно этой статьи при разделе новый участок не может иметь площадь больше той, которая указана градостроительным регламентом. Также не может иметь площадь меньше той, которая указана этим же регламентом.
Учитывалась и статья 31 Земельного Кодекса государства, она указывала, что минимальное количество соток для садоводства, для дачного участка определяется властями субъектов РФ. А вот площадь наделов во время предоставления земли под индивидуальное жилое строительство или для ведения личного подсобного хозяйства ограничивается местными властями.
Поэтому предельные размеры земельных участков в Московской области могут отличаться от максимальных наделов в других регионах.
Обе статьи (и 41 Градостроительного Кодекса, и 31 Земельного Кодекса) со временем были упразднены, так как во многом они дублируют положения других законов в земельной сфере. Реформирование законодательства было необходимо также из-за того, что некоторые законы не имели прямого отношения к земельным вопросам.
ВНИМАНИЕ! Сейчас действует статья 11.9 (п.1) Земельного Кодекса, по которой устанавливается, предельно какого размера площадь может быть передана во владение.
Нормы градостроительного регламента учитываются в правилах пользования земельными площадями, в правилах застройки городской земли. Утверждается регламент на уровне местной власти.
В Москве и других населенных пунктах участки земли могут выделяться под разные виды строительства, и в каждом случае учитываются определенные нормы выделения земли. Для того, чтобы узнать, какие нормы действуют в регионе проживания, стоит обратиться в органы местной власти.
Они обязаны указать минимальное и максимальное количество соток, которые будут выделяться для строительства частного дома, для фермерства или дачного участка. Там же можно поинтересоваться самим нормативным документом, просмотреть Градостроительный регламент.
Минимальная и максимальная площадь земельного участка устанавливается законодательными актами, на федеральном уровне:
- Земельный кодекс РФ – статья 11,9.
- Градостроительный кодекс РФ – статья 30, 6 часть, 1 пункт.
- Государственный закон «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», за номером 123.
- ФЗ за номером 112 «О личном подсобном хозяйстве».
- ФЗ «О крестьянском хозяйстве», номер 74.
- Строительные нормы и правила.
Цель регулирования размеров – почему граждане не могут получать сколько угодно земли – сделать ее использование оптимальной и полезной по максимуму. Кодексы – первая инстанция, которая дает общие требования к решениям, принимаемым на региональном уровне.
Конечным пунктом, где устанавливаются параметры наделов, является муниципалитет конкретного района. Он издает нормативные акты, где четко прописаны цифры. Местная администрация использует в работе градостроительные регламенты и «Правила землепользования и застройки».
На практике в законодательстве используется такой порядок:
- Акты Правительства страны регулируют правоотношения, связанные с землями, принадлежащими федерации.
- Региональные нормативные документы касаются льгот, которые относятся к индивидуальному строительству.
- Постановления местных административных органов действуют по отношению к ИЖС в целом.
Правило, которое должно соблюдаться во втором и третьем случаях – отсутствие противоречий между федеральными законами и актами муниципальных образований.
Садоводство – одна из самых распространенных целей, определяющих желание иметь в собственности участок земли. И цель эксплуатации надела определяет, какой площади будет этот участок.
Как и под строительство частного дома, в разных регионах выделяются наделы разной площади для садоводства. Количество квадратных метров регламентируется местными законами, если выделяемая земля находится во владении муниципалитета:
- Если есть необходимость получить землю для садового участка в Московской области, при его выделении будет учитываться специальный закон под номером 63 за 2003 год. Этот документ и определяет ограничение площади земли под садоводство в данном регионе, согласно нему под сад будет выделено 0,06 га.
- Подобный закон, только под номером 83-03 существует и в Ленинградской области, согласно нему под садовый участок может быть выделено 0,05 га.
- При выделении земли под садоводство в Нижегородской области действует специальный закон 58-3, специально разработанный для указанного региона. В Нижегородской области для выращивания садовых культур выделяется 0,02 га.
Нормы и правила регулирования
Земельным Кодексом Российской Федерации определены общие показатели минимального и максимального размера и площади земельного участка ИЖС.
Конкретные же размеры устанавливаются исполнительными органами власти в зависимости от того, в чьем ведении находится земля:
- для участков, находящихся в федеральной собственности нормативы устанавливаются в соответствии с федеральными законами;
- к землям, находящимся в региональной собственности применимы региональные законы;
- размеры земельных участков муниципальной собственности регламентируются муниципальными нормативными актами.
Раздел земли и значение стандартов
Земельный надел, являющийся собственностью одного или нескольких граждан вполне возможно разделить, при этом необходимо соблюсти ряд обязательных условий. Для чего вообще проводится данная процедура? Некоторыми вариантами необходимости могут выступить:
- определение наследства между несколькими людьми;
- раздел земельного участка, как общей собственности после развода;
- разделение земли с целью продажи некоторой части.
Случаются ситуации, когда раздел земельного участка проходит некорректно, при этом факторы, влияющие на правильность проводимой процедуры, разнообразны. Среди прочих стоит уделить особое внимание минимальному размеру участка после раздела. Не исключено и нежелание остальных собственников делить территорию. Еще необходимо учесть, дабы раздел прошел с соблюдением необходимых требований и условий, следующее:
- региональные нормы размеров земельных участков;
- требования плана городского строительства;
- юридически правильное оформление, как изначального участка, так и разделенных территорий.
Последнему пункту стоит уделить пристальное внимание. Зачастую приобретенные различными способами наделы оформляются неудачно, без соблюдения законодательных актов и норм. Продавцы желают быстрее сбыть землю, покупатели вступить в права владения. Все это сопровождается ошибками, недосмотром. Результатом может быть признание сделки недействительной. Поэтому для начала рассмотрим законные основания проведения процедуры.
Этапы раздела земельного участка
Раздел земельного участка проходит по следующей схеме. Во-первых, собственники надела должны принять решение о проведении процедуры, согласовать между собой ее необходимость. Гораздо проще, когда владелец один, но необходимо продумать любую ситуацию. Во-вторых, проводится межевание, возможное лишь при участии всех собственников и владельцев соседних территорий, интересы которых в процессе могут быть затронуты.
Чтобы раздел начался, необходимо получить уведомление от одного из следующих лиц:
- получатели наследства, коим является земельный участок;
- собственники, желающие реализовать либо подарить участок (долю);
- владельцы частей земельного надела.
В любом случае необходима процедура раздела с соблюдением норм, а также минимальных размеров получаемых долей. Она начинается с подписания соглашений между собственниками, где указываются владельцы будущих участков земли, а также размеры их владений после проведения раздела.
Когда на территории земельного участка, полученного собственником путем раздела, присутствуют какие-либо овраги, водоемы, не являющиеся годными к использованию земли по назначению, процентное соотношение доли такого владельца может быть увеличено, о чем непременно должно указываться в соглашении.
Само соглашение заверяет нотариус, и оно является основным документом, принимаемым к рассмотрению при возникновении спорных ситуаций и несогласия между собственниками. Какие еще нюансы можно отметить? Не забываем про следующее:
- регистрация прав на земельный участок проводится строго после подписания соглашения между собственниками;
- инициированное предложение по разделу должно быть одобрено всеми собственниками земельного участка;
- регистрация новообразованных наделов производится при участии Росреестра;
- когда речь идет о земельном участке из дачного кооператива, решение о разделе принимается общим собранием всех членов;
- физический раздел начинается с обращения собственника, инициатора, либо представителя в геодезическую компанию, дабы она проверила возможность проведения процедуры.
Как и в любом деле относительно собственности, при разделе земельного участка с соблюдением минимальных размеров, необходим пакет сопроводительной документации. Что в нем содержится – рассмотрим далее.
Есть уже нормы, регулирующие процесс присоединения и установления максимального размера территории, которая может быть присоединена к участку. Такие правила перераспределения, как и ограничения, указаны в статьях 39.28 и 39.29 ЗК РФ.
- Присоединить к участку с постройкой можно землю, если есть необходимость привести площадь участка в соответствие с границами межевания. Но нужно иметь при этом проект, рассматривающий развитие и благоустройство территории.
- Также можно сделать запрос на перераспределение земельной площади, если ваш участок нужно защитить от вклинивания, изломленности. При этом нельзя превышать допустимые максимальные размеры участка под тот или иной вид деятельности.
- Разрешается увеличение общей площади за счет присоединения куска земли, если на участке ведется садоводство, огородничество, развивается личное подсобное хозяйство. Уважительным поводом является и строительство дома для личного проживания, дачное хозяйство.
Разрешается Земельным Кодексом перераспределение с увеличением площади земли и тогда, когда на участке планируется капитальное строительство.
Перераспределение выполняется в таком случае с изъятием земли в пользу государства. При этом между двумя сторонами операции (собственником земли и государством) подписывается соглашение.