Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Реконструкция чердачных помещений нежилых помещенийкак узаконить в 2023 г в Москве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для реконструкции нежилых строений на первоначальном этапе следует получить в БТИ копии техплана постройки, которые предоставляются по требованию правообладателя или арендатора объекта капстроительства. После этого в отдел архитектуры соответствующего населённого пункта подаётся техплан строения вместе с заявлением о выдаче проекта реконструкционных работ нежилого здания.
Как узаконить перепланировку в нежилом помещении если она уже сделана 2020
Узаконить перепланировку помещения – значит привести всю техническую документацию недвижимости в порядок.
Об узаконивании перепланировки и переустройства в жилом помещении мы рассказывали подробно в отдельной статье «Как узаконить перепланировку квартиры», теперь выясним, как узаконить перепланировку нежилого помещения в 2020 году.
Какими способами Закон разрешает узаконивание перепланировки нежилых помещений, находящихся в МКД (многоквартирных домах) или в нежилых зданиях? Обо всем по порядку. Нежилое помещение – это Недвижимость, которая не предназначена для постоянного проживания людей.
(В статье пойдет речь о таких нежилых помещениях как – магазины, салоны, офисы, склады и т.п.). Перепланировка – изменение конфигурации помещения путем возведения или сноса перегородок, перестановки оконных и дверных проемов и т.п.
Различия между перепланировочными и реконструкционными работами
Сложнее всего узаконивать действия тому собственнику объекта коммерческой недвижимости, который планирует увеличить полезную площадь здания и пристроить новый корпус или же надстроить один этаж и более.
Такие работы сложнее осуществить, по сравнению с обычной перепланировкой, т. к. они больше похожи на реконструкцию капитальной постройки. Для её проведения путём обращения в Москомархитектуру нужно будет предварительно получить ГПЗУ, который будет обязательным для подготовки пакета проектной документации. После того как проектная документация будет утверждена в предусмотренных законом контролирующих инстанциях, пакет всех документов направляется в отделение Мосгосстройнадзора. После проверки и одобрения будет выдано согласие на проведение мероприятий. Благодаря помощи наших специалистов вы сможете быстро собрать все нужные документы и представить их для согласования в предусмотренные законом инстанции.
Кроме временных и финансовых затрат, которые потребуются для совершения этой процедуры, необходимо хорошо разбираться в многочисленных и постоянно меняющихся стандартах, правилах и нормах законодательства.
С учётом того, что во время проведения работ надо вносить корректировки и изменения в несущие конструкции строения, это может привести к существенному вмешательству в общий конструктив капстроения. Поэтому представители контролирующих инстанций стараются досконально проверять полученную от заинтересованного лица информацию.
Вот почему перед началом сбора документов и подачей их в контролирующий орган рекомендуем получить профессиональную консультацию у наших специалистов, которые обладают огромным опытом и практическими навыками, связанными с вопросами согласования указанных мероприятий.
Предписание МосЖилИнспекции – что согласовать и как избежать штрафа в 2022 году?
Предписание МосЖилИнспекции является документом, подтверждающим выявление нарушений в ходе плановой или внеочередной проверки документов, зданий и помещений. Для проведения проверок применяются не только нормы федерального законодательства, но и нормативные акты Москвы.
Основной целью проверок МосЖилИнспекции является подтверждение, что соблюдены нормы безопасности к жилым зданиям, помещениям в них. Эти проверки могут проводиться по следующим направлениям:
- при рассмотрении и согласовании проектной документации (например, на перепланировку жилого или нежилого помещения в МКД);
- при рассмотрении документов на узаконивание фактически выполненных работ;
- при эксплуатации и обслуживании МКД;
- на предмет выявления несогласованных перепланировок и иных видов работ.
Если замечания выявляются на стадии проектирования, предписания не выносятся. Этот документ оформляется, если нарушение уже фактически состоялось. Предписание МосЖилИнспекции обязательно к исполнению. Если документы, работы или состояние объекта не будут приведены к соответствие с законодательством, за неисполнение предписания грозит штраф.
Кто может проводить обследование перепланировок
Общий государственный жилищный надзор за перепланировками осуществляет МосЖилИнспекция. Должностными лицами этого органа являются инспекторы, которые вправе выдавать предписания, составлять акты, протоколы. Когда на объект направляется приемочная комиссия, перепланировка уже должна быть фактически завершена.
МосЖилИнспекция будет выдавать согласование на проект, проводить проверку после завершения работ. Также к обследованиям могут привлекаться:
- специалисты Роспотребнадзора – если возможные нарушения связаны с санитарной, гигиенической, эпидемиологической безопасностью;
- специалисты МЧС (ОГПН) – если проводится проверка по нормам пожарной безопасности;
- специалисты БТИ – участвуют в обследованиях, когда нужно внести изменения в технические паспорта здания.
Комиссия после перепланировки оформит и выдаст акт. Обязательные обследования и осмотры проводит кадастровый инженер, если собственник уже получил акт приемочной комиссии после перепланировки. На этой стадии оформляется технический план с изменениями квартиры. На основании техплана будет проведен кадастровый учет в Росреестре, внесены новые данные в ЕГРН.
Для согласования понадобятся копии тех. плана постройки. Документы доступны любому собственнику и выдаются в БТИ по требованию. Полученные бумаги предоставляют в городской отдел архитектуры. При необходимости здесь же можно заказать проектную документацию. Архитектор выезжает по адресу и составляет проект в соответствии с установленными техническими, санитарными, противопожарными нормативными актами.
После утверждения проекта получают одобрение пожарной инспекции, санэпидемстанции и коммунальных служб. Письменное согласие коммунальщиков не требуется в случаях, когда при реконструкции не планируется вмешательство в системы водоснабжения, отопления, электросети, газоснабжения и другие инженерные коммуникации.
На завершающем этапе собственник должен получить акт выполненных работ и разрешение жилищной комиссии. Документ выдается только после осмотра реконструированного объекта и при отсутствии нарушений технических и строительных норм. Последней инстанцией будут органы местного самоуправления. Сюда направляют всю собранную документацию и ждут решения.
Собственник должен быть готов к денежным расходам. В основном, они связаны с оплатой государственных пошлин, услуг специалистов, составляющих проектную документацию и занимающихся оформлением технического паспорта в БТИ.
Как узаконить реконструкцию дома без разрешения
Как показывает практика в Москве, часто владельцы недвижимости проводят реконструкцию, а потом начинают заниматься её документальным оформлением. Для легализации уже проведённых изменений специалисты предлагают следующий алгоритм действий:
-
Прежде чем обратиться в администрацию за узакониванием изменений, необходимо в кадастровой организации заказать техплан для реконструкции объекта.
-
Подача заявления (срок рассмотрения документации – 30 дней).
-
При получении отказа, следующей инстанцией считается районный суд, но до подачи заявления специалисты советуют собрать следующий пакет документов:
Особенности проведения реконструкции коммерческих помещений
При проведении мероприятий по изменению объектов коммерческого типа следует иметь в виду, что такие площади нередко арендуются другими людьми или приобретаются другимисобственниками. Поэтому в процессе создания проекта предусматривают такие изменения, которые потом будут универсальными для использования помещений в разных сферах.
К объектам коммерческого назначения, кроме офисов и торговых объектов, относятся гостиницы, кафе, столовые и склады. При проведении изменений в таких зданиях нужно учитывать определённые особенности.
Склады реконструируются чаще всего после перепрофилирования производственного предприятия или в случае смены их собственников.
Гостиницы нередко размещаются в двухэтажных домах старого типа, поэтому следует приводить эти здания в соответствие с современными стандартами комфорта. Для этого увеличивают высоту потолков и площадь комнат, надстраивают дополнительные этажи, прокладывают необходимые коммуникации.
Котельная реконструируется в случае установки нового оборудования или увеличения мощностей.
Что такое разрешение на реконструкцию нежилого здания?
В Градостроительном кодексе (статье 1, части 14) прописано, что реконструкция — это комплекс работ, направленных на внесение изменений в параметры капстроительства, а именно этажности, показателей объема, качества инженерного и технического обеспечения. Разрешение на реконструкцию — документ, позволяющий выполнить упомянутые работы, а впоследствии без проблем узаконить постройку.
Такие работы часто путают с перепланировкой. Это различные понятия, которые отличаются не только сущностью, но и подходами в оформлении разрешения. В случае с перепланировкой бюрократические процедуры проходят быстрее. В чем различия? Выделим главные моменты:
- Разрешение на перепланировку позволяет получателю производить изменения во внутренней части помещения. К этой категории работ относится удаление перегородок, установка новых стен и прочие мероприятия, которые не подразумевают выхода за существующие объемы недвижимости. Если площадь объекта и меняется, то незначительно.
- Разрешение на реконструкцию позволяет выполнять более серьезную работу, связанную с увеличением площади за счет новых этажей, тамбуров или возведения других пристроек. Возможны ситуации, когда площадь объекта остается неизменной, но меняется его назначение. Например, ранее помещение использовалось для склада, но после реконструкции в нем обустроен офис работников. В таком случае требуется получить разрешение не на перепланировку, а на реконструкцию.
Процесс строительства по согласованному плану
Важно построить желаемое именно так, как это описано в проекте. При его составлении у вас спросят всю необходимую информацию и согласуют, чтобы получилось именно то, что было задумано. Если проект не будет совпадать с готовым вариантом помещения, его попросту не одобрят в администрации.
Также необходимо перечислить все материалы и использованное количество: в случае вопросов, это послужит доказательством того, что все сделано строго по проекту. Однако заниматься отделкой пока не стоит: для дальнейших шагов нужно предъявить только стены или пустые места, которые от них остались, чтобы было понятно, какие материалы вы использовали.
Когда стройка завершена, нужно, чтобы кадастровый инженер произвел замеры перестроенного помещения. Услуга стоит порядка двенадцати тысяч рублей. Вам на руки выдается новый технический паспорт и план квартиры на диске с указанием всех произведенных изменений. Решение действительно в течение года. За это время нужно закончить ремонт и только потом переходить на следующие бюрократические этапы.
Обязательно ли нужно узаконивать перепланировку?
Любые преобразования, особенно существенные, необходимо узаконить. Нередки ситуации, когда собственник или арендатор помещения выполняет работы без получения разрешения и без согласования с органами надзора. В такой ситуации на нарушителя налагается штраф. Но выплата штрафа не освобождает от оформления надлежащих документов.
Узаконить самовольную перепланировку получится в том случае, если она не противоречит действующим нормам. Предварительный проект придётся заказывать даже в том случае, если изменения в техническую документацию вносятся по факту выполненных работ. Получить разрешение и узаконить изменения по эскизу можно в случае незначительного переустройства. Оно не должно касаться сноса стен, закладки и переноса проёмов, существенных изменений в основных коммуникациях. Любая перепланировка не должна нарушать права других арендаторов и собственников.
Самовольной перестройкой в нежилом помещении считаются любые работы, выполненные без согласования с уполномоченным органом или противоречащие заранее утверждённому проекту. Лицо, виновное в незаконных действиях, несёт ответственность в соответствии с ЖК РФ и КоАП РФ. Все несогласованные изменения нужно будет устранить за свой счёт и вернуть объекту недвижимости первоначальное состояние.
В случае невыполнения требований Жилищной инспекции, собственность может быть продана по решению суда. Неприятных последствий можно избежать, если не нарушены права других граждан и юридических лиц, находящихся в здании.
Если собран весь пакет документов, и они оформлены правильно, а изменения не нарушают строительные требования и юридические законы, то разрешение на проведение работ будет выдано через 20 рабочих дней. Это отражено в пункте 27.1.1.1. Приложения 2 ППМ №508. В случае отказа будут изложены его причины. После внесения исправлений, нужно сдавать все документы заново.
Каждая компания, предоставляющая услуги по согласованию перепланировки в нежилом помещении, назначает свою стоимость за выполнение работ. Лучше выбрать ту, которая быстро и качественно завершит начатое дело.
Каждый случай рассчитывается индивидуально. Стоимость согласования зависит от:
- площади помещения;
- размещения объекта;
- года постройки;
- запланированных изменений.
Разница между разрешением на реконструкцию и перепланировку
Разница между двумя понятиями в подходе и в оформлении разрешения для проведения работ. Процесс получения разрешения на перепланировку быстрее. В чём различия?
При получении разрешения на перепланировку собственник может вносить изменения во внутренние части помещения: удалить перегородки, установить новые стены и так далее. То есть выполнить те работы, в ходе которых объем недвижимости не меняется либо меняется незначительно.
При получении разрешения на реконструкцию собственник может изменить назначение объекта, не меняя его площадь. Например, если ранее помещение использовалось как склад, то после реконструкции в нём может быть расположен офис.
После прохождения процедуры получения разрешения на реконструкцию у собственника есть возможность:
- увеличить или уменьшить этажность здания;
- обустроить антресольный этаж;
- из имеющегося чердака сделать мансардные помещения;
- пристроить дополнительный нежилой объект;
- установить новые коммуникации;
- усилить конструкцию.
Правила оформление разрешения
Разрешение на реконструкцию сооружения – это юридический документ, содержащий следующую информацию:
- Ф.И.О. заявителя либо наименование организации (в случае запроса юридическим лицом);
- порядковый номер, присвоенный компетентными органами;
- дата, когда был подписан акт;
- адрес фактического нахождения объекта;
- название объекта, подлежащего модернизации (полное соответствие с наименованием, указанным в согласованной документации);
- срок действия допуска;
- подпись должностного лица, выдавшего сертификат;
- печать органов самоуправления, выдавших согласие.
Как согласовать реконструкцию нежилого помещения
Но за аренду коммерческих помещений нужно регулярно платить, поэтому бизнесмен лишается возможности накопить деньги на приобретение собственного объекта коммерческой недвижимости. Зато возможность купить квартиру и оборудовать в ней офис или магазин, может каждый человек, желающий заняться предпринимательской деятельностью.
Процедура эта непростая, требующая оформления множества справок, документов, а для этого соискателю придется обойти немало кабинетов. Причем, за оформление практически каждой справки ему придется платить деньги. Так что процесс согласования реконструкции не только сложный, но и затратный с финансовой точки зрения. Но самостоятельное переустройство коммерческого помещения может привести к печальным и неприятным последствиям – административному или уголовному наказанию, поэтому экономить свое время и деньги на согласовании реконструкции нежилого объекта недвижимости не стоит. Себе дороже!
Что нужно знать, если планируете реконструкцию нежилого помещения
- документ, подтверждающий личность заявителя (паспорт);
- заявления во все перечисленные выше инстанции;
- топографический план местности (геоподоснова) где находится объект недвижимости. При этом неважно, где находится реконструируемое помещение: в многоквартирном доме или отдельно стоящем здании;
- проект с планом реконструкции нежилого строения;
- документы, дающие право распоряжаться собственностью или договор аренды помещения;
- экспертное заключение о техническом состоянии здания;
- поэтажный план здания, включающий в себя чертежи всех нежилых помещений, подлежащих реконструкции;
- если нежилое помещение расположено в многоквартирном доме, необходимо письменное разрешение всех собственников жилья на проведение работ.