Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как разделить нежилое помещение на два отдельных». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любое помещение является чьей-то собственностью. Владелец имеет право распоряжаться им по собственному усмотрению. Нежилое помещение – это отдельный вид недвижимости. Обладатель вправе делать с ним все, что пожелает необходимым.
Что такое раздел помещений
Внимание! Любой объект недвижимости отвечает заявленным уникальным характеристикам:
- изолированность помещения;
- возможность использования по прямому назначению;
- структурированность площади;
- обособленность территории.
Некоторые помещения, созданные для постоянной сдачи в аренду, не имеют свойства обособленности и изолированности. Таковыми являются залы в торговых центрах. Такие помещения невозможно разделить.
Раздел помещений представляет собой преобразование одной площади в несколько путем установки перегородок. При этом каждая новая платформа будет отвечать ранее установленным характеристикам: обособленности, изолированности, структурированности. Каждое помещение можно использовать по его прямому назначению. Отличием от первоначального облика является размер.
Если площадь не отвечает двум уникальным характеристикам – обособленности и изолированности, собственник не сможет получить разрешение на раздел. Правило регламентировано Федеральным законом N218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года.
Учтите! При разделе помещения необходимо учитывать ряд нюансов:
- собственник имеет право принять решение о разделе, если их несколько, то согласие на проведение операции берется с каждого;
- раздел помещения попадает под категорию перепланировки, реконструкции (проведение строительных работ обусловлено разделением территории);
- перед проведением процедуры перепланировку в обязательном порядке необходимо согласовать с местными органами власти (получение разрешения является обязательным этапом, иначе раздел признается незаконным и подлежит устранению);
- после проведения перепланировки в обязательном порядке составляется отчетная документация (обязанность возложена на кадастрового инженера).
Когда требуется получать согласие третьих лиц на раздел нежилого помещения
Получить такое согласие необходимо, если это предусматривает федеральный закон. Иначе поставить на кадастровый учет и зарегистрировать права на образующиеся в результате раздела нежилые помещения не получится (п. 5 ч. 1 ст. 26, ч. 1 ст. 27, п. 10 ч. 8 ст. 41 Закона о госрегистрации недвижимости).
Например, если исходное нежилое помещение является предметом ипотеки, то по общему правилу потребуется получить письменное согласие залогодержателя, поскольку это приведет к созданию новых объектов недвижимости и замене предмета ипотеки (ч. 4 ст. 53 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 4 ст. 334, п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 345 ГК РФ).
Если нежилое помещение относится к общему имуществу супругов (и они не производят его раздел между собой), то потребуется получить нотариально удостоверенное согласие второго супруга на раздел. Объясняется это тем, что право собственности на нежилые помещения, его возникновение и прекращение подлежит государственной регистрации.
А сделки по распоряжению общим имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, заключаемые одним из супругов, требуют нотариально удостоверенного согласия второго супруга (п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 3 ст. 35 СК РФ).
Раздел здания для регистрации аренды в 2021 году
С начала 2021 года для владельцев нежилых помещений очень актуален вопрос регистрации в Росреестре договора аренды.
Именно с 1 января 2021 года действуют новые правила: любое помещение, договор аренды которого регистрируется в Росреестре, должен присутствовать в государственном кадастре недвижимости. Простыми словами: если Вы хотите зарегистрировать договор, вы должны иметь кадастровый номер на объект или технический план.
В условиях постоянно меняющегося законодательства, появления новых разновидностей объектов, собственник здания и помещения должен иметь четкое представление о том, чем отличается здание от помещения, какие бывают виды технических помещений в жилом доме, где найти достоверную информацию о здании и помещениях в нем.
При конкретных кадастровых работах мы сталкиваемся с различными ситуациями и задачами. Обширная практика в сфере разделов, деления, выделов и объединений, позволяет нам анализировать самые частые вопросы, возникающие в ходе таких работ. Рассмотрим некоторые из них.
Раздел здания на помещения и регистрация в Росреестре в 2021 году. Вопросы эксперту
Александр С.
Специалист в сфере проектирования, кадастра, недвижимости. Высшее образование, опыт работы более 15 лет.
Задать вопрос
Вопрос эксперту
Сколько помещений можно выделить из здания? Если какие-либо ограничения по количеству?
Нет, ограничений по количеству нет. Ограничения могут быть вызваны только размером площади и объемом здания, его планировочными и иными особенностями.
Составление технического плана на новые помещения
Как разделить нежилое помещение на два отдельных
- Документы, являющиеся подтверждением права собственности на недвижимый объект раздела со стороны определенного физического или юридического лица.
- Техническая документация (паспорт) на разделяемое помещение. В ней перечисляются все основные характеристики объекта (размеры, площадь и т. п.).
- План проекта по разделу основной нежилой недвижимости.
- Удостоверение личности владельца либо ответственного лица со стороны организации. Если владельцев два и более — предоставляются удостоверения каждого из них.
Что делать, если в разделе отказали
Если собственник получил отказ в проведении работ по видоизменению помещения, ему следует ознакомиться с полученной бумагой. В ней описывается подробная причина отрицательного решения с указанием всех недостатков. Необходимо постараться устранить существующие недочеты и обратиться в палату еще раз. Срок рассмотрения документации равен десяти дням. Если бумаги направляются в электронном варианте, период увеличивается до восемнадцати дней.
Важно! Если отказ – это непонятная причина, собственник уверен в том, что оснований для вынесения отрицательного решения не имеется, можно обратиться в суд.
На любом этапе владелец помещения может встретить несогласие властей. В этом случае без участия судебной инстанции разрешить вопрос не получится.
Запомните! Не всегда нужно обращаться в суд. Вполне возможно, что вы сможете договориться с представителями власти.
Организация на 01.01.2020 владеет помещением 600 кв. м., которое используется в основной деятельности:
- первоначальная стоимость — 38 000 000 руб.;
- начисленная амортизация — 2 000 000 руб.
Облагается налогом на имущество по кадастровой стоимости (КС — 30 000 000 руб.).
10 марта помещение разделено на два, получены свидетельства о праве собственности:
- Помещение N 1 — 180 кв. м., КС — 9 000 000 руб. — офисное;
- Помещение N 2 — 420 кв. м., КС — 21 000 000 руб. — торговое.
В тот же день уплачена госпошлина по каждому помещению — 22 000 руб.
Рассмотрим пошаговую инструкцию оформления примера. PDF
| Дата | Дебет | Кредит | Сумма БУ | Сумма НУ | Наименование операции | Документы (отчеты) в 1С | |
| Дт | Кт | ||||||
| Учет госпошлины за регистрацию прав собственности на помещения | |||||||
| 10 марта | 26 | 68.10 | 22 000 | 22 000 | Учет госпошлины по Помещению N 1 | Операция, введенная вручную — Операция | |
| 44.02 | 68.10 | 22 000 | 22 000 | Учет госпошлины по Помещению N 2 | |||
| Списание разделяемого помещения | |||||||
| 10 марта | 26 | 02.01 | 200 000 | 200 000 | 200 000 | Начисление амортизации | Списание ОС |
| — | — | — | — | — | Прекращение учета ОС в связи с его разделением | ||
| Учет двух отдельных помещений вместо одного | |||||||
| 10 марта | 01.01 | 01.01 | 38 000 000 | 38 000 000 | 38 000 000 | Распределение по объектам первоначальной стоимости | Операция, введенная вручную — Операция |
| 02.01 | 02.01 | 2 000 000 | 2 000 000 | 2 000 000 | Распределение по объектам начисленной амортизации | ||
| Ввод остатков по специальным регистрам ОС для отдельных помещений | |||||||
| 10 марта | — | — | — | — | — | Ввод остатков в регистрах сведений об объектах ОС | Ввод начальных остатков |
| Снятие разделенного объекта с учета по налогу на имущество | |||||||
| 10 марта | — | — | — | — | — | Снятие с регистрационного учета разделяемого помещения | Объекты с особым порядком налогообложения |
| Постановка отдельных помещений на учет по налогу на имущество | |||||||
| 10 марта | — | — | — | — | — | Постановка на регистрационный учет Помещения N 1 | Объекты с особым порядком налогообложения |
| — | — | — | — | — | Постановка на регистрационный учет Помещению N 2 | ||
| — | — | — | — | — | Настройка способа отражения расходов по налогу на имущество по Помещению N 2 | Способы отражения расходов | |
| Расчет налога на имущество за I квартал | |||||||
| 31 марта | 26 | 68.08 | 97 753 | 97 753 | — | Расчет налога на имущество | Закрытие месяца — Расчет налога на имущество |
| 44.02 | 68.08 | 29 747 | 29 747 | — | Расчет налога на имущество | ||
| Начисление амортизации за апрель | |||||||
| 30 апреля | 26 | 02.01 | 60 000 | 60 000 | 60 000 | Начисление амортизации по Помещению N 1 | Закрытие месяца — Амортизация и износ ОС |
| 44.02 | 02.01 | 140 000 | 140 000 | 140 000 | Начисление амортизации по Помещению N 2 |
Какие проекты и работы нужны для раздела зданий и помещений
Перечень работ при реконструкциях и перепланировках существенно отличается, что повлечет и разный порядок согласований. Перепланировочные работы могут включать:
- возведение, перенос или демонтаж капитальных стен внутри исходного помещения и по периметру;
- объединение помещений или их частей, чтобы включить их площадь в новый объект;
- прорубание нового выхода на улицу или к местам общего пользования, обустройство входной группы (крыльцо, тамбур, пандусы, лестницы);
- обустройство, расширение, перенос или заделывание проемов под окна;
- перенос инженерных сетей и сантехнического оборудования, в том числе с разделением их систем на все новые помещения (эти работы подпадают под переустройство, могут объединяться с перепланировкой);
- фасадные работы, связанные с появлением новых объектов.
Важно, что при перепланировке не будут изменены параметры всего здания, т.е. останется неизменной его площадь, высота, этажность, другие основные характеристики.
Раздел здания для регистрации аренды в 2021 году
С начала 2021 года для владельцев нежилых помещений очень актуален вопрос регистрации в Росреестре договора аренды.
Именно с 1 января 2021 года действуют новые правила: любое помещение, договор аренды которого регистрируется в Росреестре, должен присутствовать в государственном кадастре недвижимости. Простыми словами: если Вы хотите зарегистрировать договор, вы должны иметь кадастровый номер на объект или технический план.
В условиях постоянно меняющегося законодательства, появления новых разновидностей объектов, собственник здания и помещения должен иметь четкое представление о том, чем отличается здание от помещения, какие бывают виды технических помещений в жилом доме, где найти достоверную информацию о здании и помещениях в нем.
При конкретных кадастровых работах мы сталкиваемся с различными ситуациями и задачами. Обширная практика в сфере разделов, деления, выделов и объединений, позволяет нам анализировать самые частые вопросы, возникающие в ходе таких работ. Рассмотрим некоторые из них.
Раздел здания на помещения и регистрация в Росреестре в 2021 году. Вопросы эксперту
Александр С.
Специалист в сфере проектирования, кадастра, недвижимости. Высшее образование, опыт работы более 15 лет.
Задать вопрос
Вопрос эксперту
Сколько помещений можно выделить из здания? Если какие-либо ограничения по количеству?
Нет, ограничений по количеству нет. Ограничения могут быть вызваны только размером площади и объемом здания, его планировочными и иными особенностями.
Можно ли образовать новые помещения, если мы делаем пристройку к зданию? Как это оформить?
Пристройку к зданию можно сделать путем реконструкции. Для этого нужно оформить проект, получить разрешение на строительство. Проектом реконструкции можно предусмотреть образование новых помещений.
На сколько помещений можно разделить нежилое помещение? Есть ограничения по площади?
Формально, ограничения по площади есть только для жилых помещений. Но нужно учитывать санитарные нормы, обеспечить выход для каждого нового помещения, другие требования. Это существенно ограничивает возможности раздела.
Мне нужно разделить здание на помещения, но везде получают отказ, что это невозможно. Что делать?
Здание и помещение — это разнородные объекты. Поэтому здание невозможно разделить на помещение. Однако за счет внутреннего объема можно создавать помещения. Вам нужно переформулировать техническое задание, указать на образование помещений из объема здания.
Год выполнения работ — 2018 г.
Адрес объекта: п. Внуково, ул. 2-я Рейсовая, д. 2.
Площадь здания: 30 062, 00 кв.м.
Заказчик работ: АО «Внуковские отели»
Исполнитель работ: ООО «Смарт Вэй».
Срок выполнения работ 1 месяц. Срок подготовки технической документации 14 дней.
Цель заказчика: провести раздел здания на помещения для регистрации прав за несколькими субъектами, оптимизация налогообложения, регистрация договоров аренды на помещения.
В ряде случаев ответственные органы не позволяют провести разделение объекта недвижимости на самостоятельные объекты. В подобной ситуации владельцу разделяемой собственности необходимо ознакомиться с причинами отказа. Запрет всегда оформляется в письменном виде. В полученном документе подробно расписывается причина, по которой раздел недвижимости нельзя проводить. В этом случае следует провести ряд действий:
- Тщательно ознакомиться с представленным отказом. В документе в обязательном порядке перечисляются имеющиеся недочеты, связанные с разделом объекта недвижимости.
- Устранить перечисленные недостатки, в случае, если они действительно имеются.
- Повторно подать документы для проведения раздела.
Исправлять ошибки необходимо в течение 90 дней. Если собственник не успеет устранить недочеты, то ему могут в принципе запретить раздел недвижимости. В подобной ситуации придется решать дело через суд, без гарантий положительного исхода.
Собственникам, желающим провести раздел недвижимости, необходимо запомнить основные причины для отказа в данной процедуре:
- Объект недвижимости не соответствует требованиям для раздела — не является изолированным или обособленным. Пример: залы в ТЦ, при наличии нескольких выходов, не подлежат разделу до реконструкции.
- Образуемые при разделе объекты не подходят под основные требования: нет доступа к воде, электричеству, канализации, отсутствует естественное освещение, не являются изолированными, площадь менее 12 квадратных метров.
- Различаются данные, имеющиеся в ЕГРН, и фактические характеристики недвижимости. Основанием для отказа считается любое отличие в данных по объекту. Пример: площадь больше (или меньше) на 0,5 квадратных метра.
- Лицо, подавшее заявление о перепланировке, не имеет прав на оформление обращения в ЕГРН.
- Имеются ошибки в оформленной документации. Важный момент: документ может быть не принят даже из-за неразборчивого почерка или наличия помарок.
- Отсутствует требуемая документация, например, подтверждающая право собственности на объект недвижимости, участвующий в разделе.
- Данное помещение нельзя разделять из-за наложенного ареста или запрета.
Если причина не указана, либо, по мнению собственника, является надуманной — рекомендуется обратиться в суд. Но юристы подчеркивают: желательно сначала переговорить с ответственным лицом, вынесшим решение по вопросу раздела недвижимости. Если договориться не удается, обращение в судебные инстанции становится единственным возможным выходом.
Что делать, если в разделе отказали
Если собственник получил отказ в проведении работ по видоизменению помещения, ему следует ознакомиться с полученной бумагой. В ней описывается подробная причина отрицательного решения с указанием всех недостатков. Необходимо постараться устранить существующие недочеты и обратиться в палату еще раз. Срок рассмотрения документации равен десяти дням. Если бумаги направляются в электронном варианте, период увеличивается до восемнадцати дней.
Важно! Если отказ – это непонятная причина, собственник уверен в том, что оснований для вынесения отрицательного решения не имеется, можно обратиться в суд.
На любом этапе владелец помещения может встретить несогласие властей. В этом случае без участия судебной инстанции разрешить вопрос не получится.
Как разделить нежилое помещение на два отдельных
Получить право собственности на новые объекты недвижимости, образованные из одного отдельного помещения, можно только в том случае, если на каждую территорию имеется свой кадастровый паспорт или технический план. Для этого кадастровый инженер проводит экспертизу. Результаты заносятся в специальный акт. На основании данных, отраженных в нем, составляется ТП.
После проведения инженером работ объект недвижимости заносится в кадастровый реестр учета. Каждое отельное помещение получает свой номер, под которым оно в дальнейшем будет учитываться.
Кадастровый паспорт и технический план – это совершенно разные вещи. Фактически один документ является дополнением другого. В паспорте отражается основанная информация об объекте, а в плане можно найти точные данные.
Что делать, если в разделе отказали
Если собственник получил отказ в проведении работ по видоизменению помещения, ему следует ознакомиться с полученной бумагой. В ней описывается подробная причина отрицательного решения с указанием всех недостатков. Необходимо постараться устранить существующие недочеты и обратиться в палату еще раз. Срок рассмотрения документации равен десяти дням. Если бумаги направляются в электронном варианте, период увеличивается до восемнадцати дней.
Важно! Если отказ – это непонятная причина, собственник уверен в том, что оснований для вынесения отрицательного решения не имеется, можно обратиться в суд.
На любом этапе владелец помещения может встретить несогласие властей. В этом случае без участия судебной инстанции разрешить вопрос не получится.
Запомните! Не всегда нужно обращаться в суд. Вполне возможно, что вы сможете договориться с представителями власти.
Перечень документов, необходимых для оказания услуги:
Для физических лиц:
- заявление;
- документ, удостоверяющий личность;
- при необходимости: документы, подтверждающие право действовать от имени другого лица;
- правоподтверждающие документы;
Для юридических лиц:
- гарантийное письмо;
- документ, удостоверяющий личность;
- документ, подтверждающий право действовать от имени юридического лица;
- документ, подтверждающий право заявителя на объект;
- учредительные документы.
Цены на услуги (работы) по изготовлению проектов и технических заключений
| Наименование услуги (работы) | Результат оказания услуги | Цена c НДС |
|---|---|---|
|
Изготовление проекта переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения до 250 м2 |
Проект | 30 000 руб. |
|
Изготовление проекта переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения от 251 до 1000 м2 |
Проект | 138 руб. за 1 м2 |
|
Изготовление проекта переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения более 1000 м2 |
Проект | В соответствии с приказом Москомэкспертизы №МКЭ-ОД/16-75* |
|
Изготовление проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения до 30 м2 |
Проект | 12 000 руб. |
|
Изготовление проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения свыше 30 м2 |
Проект | 420 руб. за 1 м2 |
|
Изготовление технического заключения на жилое помещение до 30 м2 |
Техническое заключение | 12 000 руб. |
|
Изготовление технического заключения на жилое помещение |
Техническое заключение | 420 руб. за 1 м2 |
|
Изготовление технического заключения на нежилое помещение |
Техническое заключение | 30 000 руб. |
|
Изготовление технического заключения на нежилое помещение |
Техническое заключение | 138 руб. за 1 м2 |
|
Изготовление технического заключения на нежилое помещение |
Техническое заключение | В соответствии с приказом Москомэкспертизы №МКЭ-ОД/16-75* |
|
Изготовление заключения о соответствии переводимого нежилого помещения площадью до 250 м2 требованиям, предъявляемым к жилым помещениям |
Техническое заключение | 30 000 руб. |
|
Изготовление заключения о соответствии переводимого нежилого помещения площадью от 251 до 500 м2 требованиям, предъявляемым к жилым помещениям |
Техническое заключение | 138 руб. за 1 кв.м. |
|
Изготовление заключения о соответствии переводимого нежилого помещения площадью более 500 м2 требованиям, предъявляемым к жилым помещениям |
Техническое заключение | В соответствии с приказом Москомэкспертизы №МКЭ-ОД/16-75* |
|
Изготовление технического заключения о капитальности/некапитальности объекта |
Техническое заключение | 7560 руб. |
| *Приказ Москомэкспертизы от 29.12.2016 N МКЭ-ОД/16-75 (ред. от 31.01.2017) «Об утверждении и введении в действие сборников базовых цен на работы градостроительного проектирования, архитектурно-строительного проектирования и другие виды работ (услуг) в проектировании» |
Что делать, если в разделе отказали
Если собственник получил отказ в проведении работ по видоизменению помещения, ему следует ознакомиться с полученной бумагой. В ней описывается подробная причина отрицательного решения с указанием всех недостатков. Необходимо постараться устранить существующие недочеты и обратиться в палату еще раз. Срок рассмотрения документации равен десяти дням. Если бумаги направляются в электронном варианте, период увеличивается до восемнадцати дней.
Важно! Если отказ – это непонятная причина, собственник уверен в том, что оснований для вынесения отрицательного решения не имеется, можно обратиться в суд.
На любом этапе владелец помещения может встретить несогласие властей. В этом случае без участия судебной инстанции разрешить вопрос не получится.
Запомните! Не всегда нужно обращаться в суд. Вполне возможно, что вы сможете договориться с представителями власти.
Причины отказа в выделении
Разделение строения, здания или помещения на отдельные части в некоторых случаях считается невозможным.
| № п/п | Причины для отказа |
|---|---|
| 1 | Архитектурные свойства строения (выделение может повредить конструкцию здания, например, нужно снести несущие стены) |
| 2 | Доля владения незначительна (нецелесообразно выделять слишком маленькое помещение) |
| 3 | Отсутствие у собственника выделяемой части интереса в совместной эксплуатации имущества |
Что такое раздел зданий и помещений на новые помещения
В сфере строительства и недвижимости допускается только раздел на однородные объекты. Поэтому разделить здание на помещения невозможно, ввиду их принципиально разного правового статуса. Однако фактически здание делится на отдельные помещения уже при строительстве, либо при последующей эксплуатации. Это процедура заключается в ограничении определенных площадей стенами, перегородками, перекрытиями, другими конструктивными элементами.
Здание можно разделить и на временные части, причем вообще без каких-либо ограждений. Однако такие временные части не будут являться объектами недвижимости. Теоретически, здание можно разделить только на новые здания, однако на практике такие работы провести нереально, либо со значительными расходами.
Помещения можно делить, причем в результате работ и согласований могут образоваться два и более новых объекта. Исходное помещение утратит свое существование как объект недвижимости, будет исключено из ЕГРН с аннулированием кадастрового номера. Вариант образования нового помещения с сохранением исходного объекта допускается только в форме выдела.