Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «НДС при продаже нежилого помещения юридическим лицом юридическому лицу». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже здания или помещения продавцу необходимо отразить доход и исчислить с него налоги. Какие конкретно налоги, зависит от применяемой системы налогообложения. Если фирма применяет общую систему налогообложения, то при реализации возникает обязанность по исчислению двух налогов: НДС и налога на прибыль. Если объектом недвижимости выступает жилое здание или помещение, то здесь применяется льгота по НДС (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).
Особый порядок по налогу на имущество
Недвижимость является объектом обложения налогом на имущество организаций (за редким исключением, когда объект относится к льготируемому имуществу). До какого момента проданная недвижимость будет формировать налоговую базу у продавца? До момента ее передачи по акту покупателю.
В бухучете именно в этот момент объект недвижимости и должен списываться с баланса, поскольку он уже не отвечает всем признакам основного средства, приведенным в п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств». Несмотря на то, что продавец фактически еще продолжает считаться собственником здания, платить по нему налог на имущество он уже не обязан. При этом в бухгалтерском учете для отражения выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 «Товары отгруженные»/отдельный субсчет «Переданные объекты недвижимости» (письма Минфина РФ от 27.01.2012 № 07-02-18/01, от 22.03.2011 № 07-02-10/20).
Есть еще одна особенность, которая возникает только у тех компаний, у которых объект недвижимости располагался вне места нахождения организации и которые в связи с этим одновременно состояли на учете и в другой налоговой инспекции. Такие компании должны отчитываться по налогу на имущество в ИФНС по месту нахождения здания (такой порядок действует с 1 января 2019 года).
Учитывая, что налоговым периодом по налогу на имущество является календарный год, сдавать декларацию нужно по завершении года. Однако на тот момент организация уже будет снята с учета в налоговой инспекции по месту нахождения объекта, поскольку наверняка к тому времени новый собственник зарегистрирует свое право собственности и его автоматически поставят на учет в ИФНС по месту нахождения недвижимости, а прежнего собственника снимут с учета. Соответственно, налоговая инспекция, скорее всего, не примет декларацию от плательщика, который уже не числится у нее в качестве действующего налогоплательщика.
Как быть в этом случае? Решение есть. Пункт 1 статьи 45 НК РФ разрешает налогоплательщикам уплачивать налоги досрочно. Как это связано с представлением декларации? Очень просто: сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, определяется по данным декларации. Соответственно, если налог разрешено уплачивать досрочно, то и декларацию также можно подавать досрочно. Прямо об этом, конечно, не сказано в Налоговом кодексе, однако есть письма, в которых содержится такой вывод (письмо ФНС России от 08.11.2016 № БС-4-21/21110). В нем говорится, что организация вправе представить в налоговую инспекцию декларацию по налогу на имущество в отношении проданного объекта недвижимого имущества в течение календарного года до общего срока ее представления.
Поэтому сразу после того, как компания передала покупателю по акту объект недвижимости, она может оформить декларацию и представить ее в ту налоговую инспекцию, в которой она еще состоит на учете по месту нахождения объекта.
А если момент уже упущен, то есть право собственности переоформлено и, соответственно, продавца недвижимости уже сняли с учета в налоговой инспекции? Ничего страшного. Чиновники поясняют, что в таком случае декларацию следует направить в налоговую инспекцию по месту нахождения организации (письма ФНС от 16.05.2019 № БС-4-21/9108, от 08.11.2016 № БС-4-21/21110). Хотя такой порядок не прописан в НК РФ, но по-другому здесь поступить не получится. При этом обратите внимание: авторы писем предупреждают, что при заполнении декларации необходимо указать в ней ОКТМО по месту нахождения выбывшего объекта недвижимого имущества. Таким образом, сам налог независимо ни от чего следует платить по месту выбывшего объекта недвижимости.
Все нормы права, которые касаются восстановления НДС с недвижимого имущества, сосредоточены в нескольких статьях Налогового кодекса. Согласно пункту 3 статьи 170, налог должен быть восстановлен тогда, когда имущество перестает использоваться в облагаемой НДС деятельности. По недвижимости применяется специальный порядок восстановления, правила которого описаны в пункте 6 статьи 171 и в статье 171.1 НК РФ. Согласно этим правилам, НДС с недвижимости восстанавливается не единовременно, а в особом порядке на протяжении 10 лет.
Надо отметить, что указанные нормы Кодекса действуют с начала 2015 года. Но это не значит, что особый порядок восстановления НДС с недвижимого имущества применяется с этого времени. Ранее аналогичные нормы были прописаны в старой редакции пункта 6 статьи 171 Налогового кодекса. Сегодня эта норма закона содержит положение о принятии к вычету входного НДС, который предъявлен подрядчиками, застройщиками или техническими заказчиками при капстроительстве незавершенных объектов.
С какой суммы выплачивается?
Если плательщиком является физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, то налоговой базой для исчисления НДФЛ с продажи коммерческой недвижимости является вся полученная сумма дохода. В случае реализации именно коммерческого имущества не допускается применение гражданами каких-либо вычетов и льгот, поскольку они предусмотрены только для доходов от продажи жилых помещений.
Предприятия и ИП включают в налоговую базу также весь полученный доход от продажи, однако в большинстве случаев (за исключением использования УСН с объектом «доходы») после покупки коммерческой недвижимости налогоплательщики имеют право учитывать в расходах для целей налогообложения затраты, связанные с приобретением имущества, либо амортизационные отчисления.
Налогообложение продажи коммерческой недвижимости
Знайте, что законом предусмотрена покупка коммерческого объекта всем юридическим и физических лицам, имеющих регистрацию ИП. Приобретаемое здание при этом может быть чем угодно. Рассмотрим в таблице особенности коммерческих объектов.
| № п\п | Критерии | Характеристика |
| 1 | Налогообложение | Если Вы решили вдруг продать недвижимость, собственником которой являетесь меньше пятилетнего периода, то приготовьтесь к перечислению в казну 13% от сделки |
| 2 | Согласование | Покупая недвижимость Вам необходимо заручиться согласием законной второй половины. При возможности развода такая недвижимость подлежит равноценному разделу |
Ошибки при продаже коммерческого объекта
Ошибка №1. Часто все субъекты хозяйствования принимают на свой счет общие правила налогообложения продаваемых бизнес-объектов. Однако, только предприниматель, владеющий объектом недвижимости, но не использующий его в своем бизнесе, будет пользоваться общими правилами налогообложения, а именно 13 %. Полученная выгода декларируется в бланке отчета 3-НДФЛ.
Ошибка №2. Исчисление налога по ставке 13 % для объекта бизнес-деятельности. Это самое большое заблуждение, так как здесь расчет стоит производить по другим критериям относительно действующей к лицу схемы налогообложения:
- общей;
- упрощенной.
Задекларировать доход потребуется в форме бланка декларации. Налоговый режим может предполагать уменьшение величины перечисления ИП на сумму обязательств по расходам. Запомните, что юрлицо также уменьшает свои платежи посредством выбранного режима налогообложения. Общая система юрлица предусматривает уплату им в казну налог на прибыль, очищенного от амортизационных и произведенных затрат (ст. 247 НК РФ).
Особенности продажи недвижимости юридическим лицом
При подготовке сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, следует принимать во внимание ряд аспектов:
- Если организация-продавец существует в корпоративной форме (ООО с несколькими участниками, акционерное общество), то продажа недвижимости юридическим лицом возможна только после проведения общего собрания участников. В его ходе должно было достигнуто решение о возможности реализации искомого имущества, что подтверждается официальным протоколом собрания.
- Если в организации имеется только один участник-учредитель, то он принимает решение единолично, но оно в любом случае должно быть подкреплено протоколом.
- При подготовке и проведении сделки купли-продажи с недвижимостью должны соблюдаться условия уставных документов. В отдельных случаях в них может быть закреплен запрет на продажу и в целом отчуждение организационной собственности сторонним лицам. При наличии таких ограничений следует первоначально провести собрание учредителей, в его ходе принять изменения в Устав – и после этого можно начинать подготовку будущей сделки.
- Для подписания договора купли-продажи имущества, принадлежащего юрлицу, необходимо определить уполномоченного представителя организации. Его право представлять интересы организации-продавца должно быть подтверждено доверенностью с правом подписания документов. Соответственно, если происходит продажа недвижимости между юридическими лицами, то в сделке должны принимать участие представители обеих компаний.
- Если в сделке принимает участие непосредственный руководитель организации, то оформление доверенности для него не требуется – полномочия подписывать документы закреплены в его должностных правах и обязанностях.
- По аспектам налогообложения сделки по реализации имущества юридического лица существенно отличаются от аналогичных процедур, проводимых между физическими лицами.
Какие налоги платит юридическое лицо при продаже недвижимости?
Любая организация, согласно законодательству России, обязана оплачивать налог не только при покупке недвижимости, но и при ее продаже. Для каждого вида хозяйственной деятельности предусмотрена своя система налогообложения. Итак, размер налога будет зависеть от формы ведения бизнеса:
- общество с ограниченной ответственностью;
- компания, которая не является резидентом страны;
- закрытое акционерное общество;
- открытое акционерное общество;
- и т.д.
Обязательным условием для реализации объекта является наличие правоустанавливающих документов на недвижимость.
Для того, чтобы совершить сделку по продаже недвижимого имущества необходимо:
- Посетить нотариуса, который проверит всю документацию.
- Составить договор купли-продажи (следует в обязательном порядке указать стоимость объекта для того чтобы исчислить точную сумму налога).
- Заключить сделку с покупателем.
- Осуществить государственную регистрацию.
При продаже имущества в зависимости от того является ли оно жилым или нежилым юридическое лицо обязано перечислить государству два вида налога:
- на добавленную стоимость (НДС) размере 18 процентов от стоимости объекта;
- подоходный налог – им облагается полученная прибыль от сделки.
Налог на прибыль при продаже недвижимости юр. лицом
Налог на прибыль рассчитывается бухгалтером, размер зависит от следующего:
- Размера полученной выгоды;
- Является ли организация резидентом РФ.
Процентная ставка применяется не к сумме, уплаченной по соглашению, а размер прибыли, которую получает компания в результате приобретения или продажи недвижимости. Поэтому задача бухгалтера – определить размер прибыли в результате сделки. Расчеты могут показать, что выручка от реализации ниже полученной суммы, а это указывает не на прибыль, а на убыток.
Ставки уплаты налога на прибыль зависит от выбранной организацией системы налогообложения, а именно:
- При общей системе (ОСН) – 20% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он учитывается в балансе;
- При упрощенной системе (УСН) – 6% от суммы соглашения;
- При УСН с объектом налогообложения «Доходы-Расходы» – 15% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он приобретался, если это произошло в одном налоговом периоде. 15% является средней ставкой, принятой в РФ, по регионам она может варьироваться.
Какие налоги платит юридическое лицо при продаже недвижимости?
Любая организация, согласно законодательству России, обязана оплачивать налог не только при покупке недвижимости, но и при ее продаже. Для каждого вида хозяйственной деятельности предусмотрена своя система налогообложения. Итак, размер налога будет зависеть от формы ведения бизнеса:
- общество с ограниченной ответственностью;
- компания, которая не является резидентом страны;
- закрытое акционерное общество;
- открытое акционерное общество;
- и т.д.
Обязательным условием для реализации объекта является наличие правоустанавливающих документов на недвижимость.
Для того, чтобы совершить сделку по продаже недвижимого имущества необходимо:
- Посетить нотариуса, который проверит всю документацию.
- Составить договор купли-продажи (следует в обязательном порядке указать стоимость объекта для того чтобы исчислить точную сумму налога).
- Заключить сделку с покупателем.
- Осуществить государственную регистрацию.
При продаже имущества в зависимости от того является ли оно жилым или нежилым юридическое лицо обязано перечислить государству два вида налога:
- на добавленную стоимость (НДС) размере 18 процентов от стоимости объекта;
- подоходный налог – им облагается полученная прибыль от сделки.
Как сэкономить на налогах при продаже квартиры?
Изменился порядок освобождения от налогообложения доходов физических лиц, полученных от продажи объектов недвижимого имущества, приобретенного в собственность после 1 января 2016 года. В связи с этим хочется еще раз обсудить все нюансы, касающиеся внесенных поправок, и в частности, особенностей для юридических лиц и нерезидентов РФ.
Еще в 2014 году Государственная дума в третьем чтении приняла законопроект «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса РФ. В рамках данной статьи нас интересует п. 17.1 ст. 217, глава 23 части II Налогового кодекса РФ. Закон вступил в силу с 1 января 2015 года, а новые правила налогообложения применяются только в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.
Как оформить коммерческую недвижимость: 3 способа снизить риски и минимизировать налоговую нагрузку
Нередко собственники сталкиваются с дилеммой, относительно того, по какой цене продавать недвижимость. Если указать завышенную цену, то процесс реализации недвижимости может затянутся на долгое время. И наоборот, если выставлять недвижимость по заниженной цене, то можно, как говорится продешевить, и недополучить выгоду. Поэтому, после того, как было принято решение о продаже недвижимости. следует обратиться за услугами специализированных агентств, которые занимаются оценкой недвижимости.
На цену обычно влияет назначение недвижимости (т.е. это может быть магазин, заведение общепита, офис и т.д.) ее размер, местоположение, транспортная доступность, уровень развития инфраструктуры, год постройки и т.д.
Конечно, на коммерческую недвижимость распространяются те же самые требования, что и на случаи реализации жилой недвижимости. Среди подобных требований обычно следующие:
- недвижимость должна быть в собственности
- отсутствие обременений
- отсутствие притязаний третьих лиц
- полный порядок документации
Говоря о первом элементе из списка, следует отметить, что бывают случаи. когда недвижимость находится в собственности ни одного, а сразу нескольких лиц. Получается, что при реализации таковой, в сделке должны участвовать все собственники, либо же каждый из них должен дать одобрение на проведение таковой. Иначе сделка будет признана недействительной. Т.е. никаких юридических последствий после ее заключения не последует.
Юристы рекомендуют соблюдать следующий алгоритм действий:
-
Подготовить решения о продаже. Провести собрание акционеров, обсудить нюансы сделки и зафиксировать их в протоколе. Указать, кто возьмёт на себя непосредственно процесс продажи.
Если собственник один, оформить решение в виде письменного документа. - Составить договор купли-продажи. В документе нужно зафиксировать все условия проведения сделки: характеристики объекта, цену, данные продавца и покупателя.
- Заключить сделку. Если сторон всё устраивает, они подписывают договор. После чего заверяют его у нотариуса.
- Переоформить право собственности. После заключения сделки, нужно подать заявку в Росреестр на переход имущественных прав от продавца к покупателю. После того как изменения внесут, сделка будет считаться окончательно заключенной.
Какие существуют риски при заключении сделки
Покупка квартиры юридическим лицом у физического лица предполагает риски, аналогичные тем, что существуют при заключении других сделок с недвижимостью. Основной риск – неправоспособность соглашения. Причинами этому могут послужить следующие основания:
- отсутствие у руководителя юридического лица соответствующих полномочий на продажу;
- квартира арестована в связи с инициированием процедуры банкротства организации;
- сделка не была согласована с учредителями компании;
- объект входит в категорию ведомственного жилья и не подлежит реализации;
- собственность относится к залоговому имуществу юридического лица;
- строительство квартиры заморожено по тем или иным причинам, а значит, недвижимость, как в большинстве случаев, придется ждать несколько лет.
Налог с продажи коммерческой недвижимости в россии
- в течение календарного года, в котором предстоит реализация объекта, не использовать его для извлечения прибыли (это даст возможность уменьшить сумму налога за счет вычетов);
- зарегистрироваться в качестве частного предпринимателя и выбрать наиболее оптимальную схему налогообложения для последующей отчетности.
- собственник недвижимости – физические лица, индивидуальные частные предприниматели или же юридические лица;
- гражданство физического лица либо государство регистрации юридического лица;
- вид соглашения, по которому собственник передает недвижимость в собственность либо пользования другому лицу.
Покупка и продажа недвижимости: все о налогах
Причем у налогообложения недвижимости есть свои особенности. Так, организации на ОСН должно платить налог на имущество в отношении:
- недвижимости, числящейся на балансе в качестве основных средств;
- жилой недвижимости, не учитываемой по данным бухгалтерского учета как ОС.
Организации на ЕСХН уплачивают налог в отношении имущества, которое не используется при производстве сельхозпродукции, первичной и последующей (промышленной) переработке и реализации этой продукции, а также при оказании услуг сельскохозяйственными товаропроизводителями (п.3 ст.346.1 НК РФ).
- Исходя из положений п.1 ст. 271 Налогового кодекса, доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества и (или) имущественных прав (метод начисления).
- Таким образом, считаем, что у организации — продавца недвижимого имущества возникает обязанность по уплате налога на прибыль организаций с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту приема-передачи и подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вне зависимости от даты регистрации указанных прав.
Целесообразно заранее проконсультироваться у налогового юриста по возможности минимизации платежей в бюджет, чтобы избежать проблем при заполнении декларационных документов и штрафных санкций. Для предпринимателей и юридических лиц возможность уменьшения платежей в бюджет напрямую связана с выбранным режимом налогообложения.
- если ИП владеет нежилым объектом недвижимости, но не использует его для предпринимательской деятельности, уплата налога будет осуществляться по общим правилам – по ставке НДФЛ 13% от суммы полученного дохода, либо от кадастровой стоимости;
- если объект служил для целей получения доходов при ведении предпринимательской деятельности, расчет суммы налога будет осуществляться по различным основаниям, в зависимости от выбранной схемы налогообложения (например, УСН, ЕНВД и т.д.);
- декларирование полученного дохода будет осуществляться по форме 3-НДФЛ (в первом случае), или путем заполнения декларационных документов по выбранному режиму налогообложения.
Схемы снижения налога при продаже недвижимости юр лицом.
Установленное налогообложение для юридических лиц при продаже недвижимости вынуждает искать законные пути снижения расходов. Для этого специалисты применяют налоговые схемы, которые эффективны при соблюдении следующих условий:
- Документы по сделке оформлены правильно;
- Цель сделки убедительна, не вызывает сомнений;
- Участники сделки самостоятельны, есть соответствующие доказательства.
К таким налоговым схема относятся:
- Занижение цены продажи до кадастровой стоимости;
В этой схеме снижается размер выручки от сделки, оптимизируется НДС и подоходный налог. Применяется внутри компаний, связанных между собой. Если участник сделки со стороны, для него нужен способ, как без уплаты налогов получить оставшуюся сумму.
- Перепродажа через упрощенца;
Перепродавая недвижимость через упрощенца, продавец снижает размер налогов с торговой наценки. Они заменяются с общей системы на единый налог при упрощенной системе.
- Затратные механизмы снижения прибыли;
В затратных механизмах снижения недвижимость реализуется по ценам, актуальным на рынке на момент продажи. Их подтвердит вывод специалиста по оценке. Используя затратные механизмы, оба вида налогов при УСН оптимизируются. К таким механизмам относятся следующие виды услуг:
- маркетинговые;
- рекламные;
- юридические;
- посреднические;
- и другие.
- Продажа доли компании, которой принадлежит недвижимость;
В схеме продажи доли компании принимается во внимание норма, что с такой сделки не уплачивается НДС. В этом случается предстоит выплата налога на прибыль.
- Реорганизация в форме выделения.
В этой схеме происходит передача объектов во время реорганизации юридического лица. В этом случае сделка освобождается от уплаты обоих налогов. Предварительно покупатель оформляется как участник организации, после чего ему выделяется доля в виде объекта недвижимости.
Продажа жилой недвижимости
Собственник, отчуждающий жилую недвижимость, оплачивает только подоходный налог (налог на прибыль). Его точная сумма определяется после совершения сделки, исходя из:
- размера «чистой» выгоды. Рассчитать ее можно путем вычитания расходов и остаточной стоимости от суммы, вырученной после продажи объекта. Ставка подоходного налога зависит от вида экономической деятельности компании и системы налогообложения;
- наличия или отсутствия статуса резидента РФ.
Ставка налога на прибыль применяется не к продажной стоимости, содержащейся в договоре, а к объему дохода, полученного в результате совершения сделки. Исчислением налога занимается бухгалтер. Он должен определить не только размер дохода, но и его наличие. Так, если «чистая»выручка по договору окажется ниже продажной стоимости, прибыль будет отсутствовать. Благодаря этому компания освобождается от уплаты соответствующего налога.
Налог на прибыль исчисляется следующим образом:
- к субъектам, работающим по общей системе налогообложения, применяется ставка, составляющая 20% от разницы между продажной и балансовой стоимостью недвижимости;
- для упрощенной системы – 6% от стоимости, указанной в договоре;
- для упрощенной системы, где объект налогообложения составляют «доходы — расходы» — 15% от разницы между продажной и балансовой стоимостью объекта.