Порядок оформления покупки квартиры на вторичном рынке в ипотеку

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок оформления покупки квартиры на вторичном рынке в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Покупка недвижимости на вторичном рынке сопряжена с риском — у квартиры уже был собственник, и, возможно, не один. Поэтому к сделке необходимо отнестись ответственно. До подписания договора купли-продажи проверьте документы на квартиру, осмотрите недвижимость, наведите справки о продавце и предыдущих собственниках.

Плюсы и минусы покупки вторичного жилья

Достоинства покупки готового жилья:

• Заселение после оформления сделки
• Постоянная регистрация по месту жительства
• Развитая социальная инфраструктура: поликлиники, школы, детские сады, игровые площадки

Основные недостатки приобретения жилья в старом фонде:

• Неудачный тип планировки, небольшие габариты квартиры (если жильё приобретается в старых домах, например, в «хрущёвках»)
• Изношенные подъезды, лифты, подъездные пути
• Старые коммуникации: электропроводка, водо-, тепло-, газоснабжение, канализация

Как быстро проходит сделка при покупке вторичного жилья в ипотеку

На сбор пакета документов и оформление ипотеки на вторичку в среднем уходит 2-4 недели:

• Подача заявки, предварительное рассмотрение — 2 дня
• Поиск и выбор жилья — 14 дней
• Оценка квартиры — 2–3 дня
• Одобрение банком — 3–5 дней
• Страхование и подписание ипотечного договора — 1 день
• Регистрация прав собственности — 3–5 дней

Этапы сделки зависят от условий и требований конкретного банка.

Риски и расходы (явные и скрытые) при оформлении ипотеки

Сумма, которую придется потратить при оформлении ипотеки на вторичку, варьируется от нескольких тысяч рублей до десятков и даже сотен тысяч. Зависит это от некоторых факторов.

Привлечение риелторов. Зачастую самостоятельно организовать подбор и покупку жилья довольно сложно, поэтому многие пользуются услугами профессионалов. Важным моментом будет обозначенная в договоре ответственность за проверку квартиры на юридическую чистоту. Оплата за такие услуги может составить несколько десятков тысяч рублей.

Проведение рыночной оценки квартиры. Деньги придется потратить на услуги аккредитованного банком оценщика. Поискать более дешевые варианты не получится.

Оплата нотариальных услуг. Банк может настаивать на нотариальном заверении сделки. Но законодательно это требуется только в трех случаях:

• если собственником является несовершеннолетний гражданин;
• если собственник находится под опекой из-за недееспособности;
• если квартира находится в долевой собственности у нескольких лиц.

Выясняем, кто может взять ипотеку на покупку квартиры: шаг 1

Ипотеку предоставляют кредитные организации, чья главная задача заключается в получении прибыли. Поэтому со всеми подряд банки не заключают договор ипотечного кредитования. Заботясь о минимизации собственных рисков, они выдвигают ряд требований, устанавливающих, кто может взять ипотеку на покупку квартиры, а кто — нет.

• Возраст. Получить ипотеку можно с 21 года. Это единое правило для всех граждан, поскольку считается, что именно к этому возрасту человек завершает свое образование и может полностью сосредоточиться на работе. Пенсионерам трудно выплачивать ипотеку, поэтому банки рассчитывают, чтобы на конец периода гражданину было не больше 60 лет (некоторые банки повысили планку до 65–75 лет, выдвинув некоторые дополнительные условия).
• Семейное положение. При удовлетворении заявки на ипотеку банк должен быть уверен, что у клиента не будет проблем с платежами. Поэтому им выгоднее предоставлять кредиты семьям, где оба супруга имеют постоянную работу.
• Трудовой стаж. Условия покупки квартиры в ипотеку включают в себя требования к трудовому стажу. Гражданин должен проработать на одном месте не менее полугода. Одновременно банками учитываются предыдущие периоды трудовой деятельности: сколько раз менялось место работы, причины увольнения.
• Материальное положение. Минимальная сумма первоначального взноса начинается от 10–15%, в зависимости от конкретных предложений банков. Но чем больше клиент сможет внести денег, тем выгоднее условия ему предложат.
• Подтверждение платежеспособности. При подаче заявления необходимо подтверждение возможности проводить выплаты в полном объеме. Для этого клиенты банка должны представить информацию о своих доходах.
• Оплата предыдущих кредитов. Для удовлетворения заявки на ипотеку желательно полностью погасить ранее взятые кредиты. Банки учитывают это обстоятельство при расчете платежеспособности клиента.

Подбор варианта вторичной квартиры в ипотеку

Покупка квартиры в ипотеку, с чего начать? Ответ простой — выбрать вариант. Можно испытать собственные силы — подать объявление с фразой «куплю квартиру», огласить о планах перед родственниками, знакомыми. И предложений будет немало, а запрашиваемые суммы за жилье будут разные.

На этом этапе помощь агентств недвижимости, профессиональных риелторов — наиболее действенна. Осмотры с квалифицированным посредником проходят упорядочено, без лишней суеты, в удобное время.

Если планируется покупка квартиры в ипотеку без риэлтора — будет не лишним напомнить критерии, определяющие «ценность» квартиры:

• рассматривают будущий район проживания с точки зрения работы — насколько близко расположен, сколько времени потребует дорога;
• следующий фактор — транспортные развязки. Какие виды городского транспорта обеспечивают жизнедеятельность района, интервал движения, расположение остановок;
• оценивают инфраструктуру — близость школ, детсадов, магазинов, банков, служб быта. Хорошо, если рядом с домом работает супермаркет с товарами повседневного спроса, недалеко до парковой зоны;
• изучают придомовую территорию — насколько благоустроена, есть ли детская зона, где паркуется транспорт жильцов и расположена хозяйственная площадка;
• насколько упорядочена жизнь многоквартирного дома — консьерж, чистота подъездов, лестничных площадок, исправность лифтов, наличие кладовок для домашних вещей;
• непосредственно знакомятся с вариантом — этаж, планировка, техническое состояние, инженерное обеспечение. Уделяют внимание санитарному состоянию конструкций — отсутствию очагов сырости, плесени.

Оценивают финансовую часть — цену покупаемого жилья, ограниченность личного бюджета, сумму кредита. Стоит зайти на сайты банков, где есть калькуляторы ипотеки. Программа оценивает платежеспособность будущего заемщика, строит график платежей в соответствии со сроками кредитования, покажет эффективную ставку кредитования с учетом страхования, участия в зарплатном проекте банка, привлечения созаемщика. Зарегистрировавшись на сайте, можно подать предварительную заявку на ипотеку онлайн.

Это значит, что перед покупкой нужно изучить все документы. Их будет запрашивать и проверять банк, но лучше сначала самостоятельно сделать это вместе с риелтором. Расскажу, какие документы и для чего нужно проверять.

• Основание собственности продавца. Договор купли-продажи, договор дарения, договор приватизации, свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН не больше чем месячной давности.
• Технический паспорт квартиры. В нём вы увидите, были ли перепланировки и узаконены ли они. Паспорт не должен быть старше пяти лет. Если в квартире есть неузаконенные перепланировки, банк может не одобрить ипотеку. А если квартиру вы всё-таки купите, перепланировки все равно придётся узаконить — иначе штраф. Некоторые сервисы помогают разобраться в требованиях к перепланировкам. Например, в «Тинькофф Ипотеке» можно внести все перепланировки, а сервис подберёт банк, который согласится дать кредит на такую квартиру.
• Выписка из домовой книги. Она покажет, кто прописан в квартире. На момент покупки не должно быть никого.
• Заявление продавца о том, что при покупке и продаже недвижимости он не состоял в браке. Если продавец в браке, нужно свидетельство о браке и нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Если продавец вдовец — свидетельство о смерти. Если документов нет, супруг сможет оспорить сделку.
• Справки из психо- и наркодиспансеров. Они нужны для доказательства того, что продавец в здравом уме. Некоторые банки делают освидетельствование прямо на сделке. Справка гарантирует, что позже не придут родственники продавца с заявлением, что он был не в себе. Если в суде докажут, что продавец не мог принимать здравое решение, сделку расторгнут.
• Справка о том, что в покупке квартиры не участвовал материнский капитал. А если участвовал — справка из органов опеки и попечительства, разрешающая продажу. Если вскроются нарушения, сделку могут признать недействительной.

Какие потребуются документы?

От продавца понадобится достаточно объёмный пакет документов, часть из которых дублируется нотариальными копиями и будет передана для оформления ипотеки. Для оформления договора купли продажи (ДКП) понадобится нижеследующее:

1. Гражданский паспорт, при представительстве интересов продавца – нотариальную доверенность. Она составляется и удостоверяется у нотариуса.
2. Правоустанавливающий документ, на основании которого у продавца возникло право собственности. Им может быть гражданско-правовой договор, свидетельство о наследовании или о приватизации. Этот документ должен быть в наличии.
3. Свидетельство о собственности на квартиру, если она приобреталась или приватизировалась до 15.06.15 г., если позже – выписка из ЕГРН. Этот документ должен быть в наличии, если его нет – нужно получить дубликат через МФЦ.
4. Технический паспорт с поэтажной экспликацией. Эта документация на квартиру получается в БТИ.
5. Кадастровый паспорт квартиры, справку об отсутствии обременений залогом и арестом, получают в МФЦ.
6. Разрешение от супруга для лиц, состоящих в браке. Оно составляется и удостоверяется у нотариуса
7. Копия лицевого счёта – о платежах за квартиру. Получают в ЖЭУ.
8. Выписка из поквартирной книги. Получают в ЖЭУ у паспортиста.

Как правильно взять ипотеку на вторичное жилье

Сделать правильный выбор и подобрать оптимальные параметры кредитной сделки, которые не будут обременительными на протяжении всего периода обслуживания займа, помогут квалифицированные сотрудники кредитных учреждений.

Основной параметр, который в значительной степени влияет на конечную сумму ипотечного кредита — это доход заявителя. Но не стоит огорчаться, если у вас возникнут проблемы с подтверждением и размером дохода, ведь можно привлечь созаемщиков, в этом случае будет учитываться совокупный доход.

Если вы являетесь участником зарплатного проекта Банка или имеете возможность привлечь созаемщиков (например, родителей или супруга) это будет существенным плюсом и увеличит ваши шансы на получение большей суммы займа на выгодных условиях.

У семей с детьми есть дополнительное преимущество в виде сертификата на материнский капитал, который оформляется при рождении второго и последующего ребенка. Средства можно направить на первоначальный взнос или использовать при досрочном погашении кредита.

Имея на руках всего 10-15 % от полной стоимости квартиры для первоначального взноса можно реально купить отдельную, собственную квартиру. Следует помнить что, чем выше доля собственных средств, тем ниже будет процентная ставка и больше сумма ипотечного кредита.

Многие потенциальные заемщики сомневаются, нужна ли помощь риелторов, оправданы ли нотариальные затраты при оформлении ипотеки. Можно утверждать, что служба безопасности банка обладает большими полномочиями для идентификации собственников и объекта недвижимости, чем риелторские агентства. Покупка вторичного жилья в ипотеку — это дополнительная защита имущественных интересов, в первую очередь, для покупателя, т.к. банк, выдавший кредит, заинтересован в прозрачности сделки, и если будут сомнения, вам предложат найти другую квартиру, обезопасив от мошенников. Приостановка сделки в Росреестре невыгодна ни сторонам сделки, ни банку.

Очень важно, чтобы до сделки купли-продажи выписались все прежние собственники или прописано в договоре, что «по истечении сколько-то дней обязуемся выписаться». Особенно важно, если это пенсионеры и семьи с несовершеннолетними детьми.

В заключение приведем этапы оформления ипотеки на вторичное жилье :

• рассчитать свои финансовые возможности;
• собрать полный пакет документов на заемщика;
• найти банк, который одобрит вашу кредитную заявку;
• выбрать ипотечную программу, наиболее выгодную для вас;
• найти квартиру, которая будет соответствовать вашим запросам;
• обговорить существенные моменты предстоящей сделки (дата заключения договора, механизм передачи денег, обязательства сторон о предоставлении документов, выписке из квартиры, форс-мажор);
• внести аванс и составить предварительный договор;
• передать в банк документы на квартиру и собственников;
• заказать оценку и оплатить страховку;
• встреча в банке для подписания документов и расчета;
• передача документов на регистрацию в Росреестр (по предварительной записи или живой очереди);
• получение документов после успешной регистрации;
• окончательный расчет с продавцом.

Отвечая на вопрос, можно ли брать вторичку в ипотеку, приводятся множество аргументов за/против, но решать приходится каждому самостоятельно. Несмотря на значительные суммы переплат по графику платежей всего периода действия кредитного договора, ипотека остается единственно возможным вариантом приобретения собственного и уютного жилья. К тому же банки не ограничивают заемщиков при досрочном погашении кредита, и при улучшении финансового состояния можно не растягивать платежи в соответствии с графиком, а досрочно погасить кредит полностью или частично. В итоге вы получаете квартиру без обременения с возможностью свободно распоряжаться уже собственным имуществом.

С чего начать оформление ипотеки на покупки квартиру?

Перед тем, как оформлять долгосрочный заем на приобретение квартиры, учтите следующие моменты:

1. Сделайте расчет по ипотеке, чтоб определиться с суммой, которую потребуется одолжить у банка:

• для начала подсчитайте, сколько готовы заплатить в качестве первоначального взноса;
• затем определитесь, на какую сумму ежемесячно можете рассчитывать и сколько платить за ипотеку. Для этого суммируйте и оцените доход семьи.

Банки дают ипотеку, если после уплаты платежей по иным кредитам ипотечный платеж будет не больше 60 % от дохода заемщика. Но идеально, чтобы он был в пределах 30 %, что даст вам возможность досрочно гасить кредит.

1. Уточните у банка, какие документы потребуется предоставить. Самый простой вариант – взять ипотеку в банке, где оформлена карта по зарплатному проекту. Тогда не потребуется подтверждать свои доходы и трудоустройство.
2. Определитесь, какую квартиру вы желаете купить: на вторичном рынке или в новостройке.

Сделка приобретения жилья

Одобрив будущую ипотечную квартиру, приобретаемую перспективным заемщиком, банк назначает дату совершения сделки. Место ее проведения, как правило – офис банка. Вы подписываете прежде договор ипотеки. Банк переводит деньги на спецсчет. Вы и продавец подписываете договор покупки жилья, затем ипотечную закладную на него. Может потребоваться подписание договора страхования. Созаемщики (при наличии их) подписывают договор поручительства.

Перед подписанием пристально прочтите документ. Проверяйте паспортные данные, кредитуемую сумму, адрес приобретаемой недвижимости и прочие детали – ошибки случаются часто. Лучше перепроверить, задать возникшие вопросы, чем тратить время и нервничать при устранении ошибок, обнаруженных после подписания сделки.

Банк переведет деньги продавцу не раньше, чем состоится переход права собственности на вас. Оформление перехода собственности выполняется вами через МФЦ, сама процедура займет неделю максимум. Останется зайти в МФЦ и забрать документы на ваше жилье. Порядок получения ключей и дальнейший переезд в купленное жилье вам необходимо обсуждать с продавцом индивидуально.

Третий шаг — выбор квартиры

После одобрительного решения о выдаче ипотечного займа есть 3-4 месяца на выбор объекта для покупки. Лучше всего вторичное жильё представлено на специальных сервисах в интернете «Домофонд» (дочерняя структура «Авито» с более удобной системой поиска), «Циан», «Яндекс. Недвижимость».

Помимо качественных характеристик и местоположения при выборе квартиры в такой ситуации следует обращать на:

• готовность продавца принять расчёт ипотечными средствами;
• дату постройки дома — банки не оформляют ипотеку на квартиры на старый фонд (дома старше 60 лет), а также с деревянными перекрытиями;
• наличие всех бумаг на объект продажи, запрашиваемые банком, а именно свидетельства собственника (при наличии), кадастрового паспорта, договора, фиксирующего наличие имущественных прав.

Подводные камни при покупке

Покупателю, использующему ипотечные средства, необходимо прежде всего ознакомиться с требованиями банка к предмету кредитования, чтобы не тратить время на осмотр и сбор документов по жилью, которое точно не получит одобрения.

О понравившейся квартире и продавце нужно узнать как можно больше информации.

1. На кого оформлена квартира: количество собственников, наличие среди них несовершеннолетних и недееспособных лиц.
2. Сколько человек прописано и их готовность выписаться при заключении договора.
3. На каком основании действует продавец.

   Продажа по доверенности входит в группу риска. Чтобы исключить мошеннические схемы, внимательно изучите доверенность, убедитесь в ее подлинности (доверитель жив), сделайте себе копию.

4. Узнайте историю купли-продажи данного жилья. Частая смена собственников – повод насторожиться.
5. Не находится ли данная недвижимость в залоге.
6. Наличие перепланировки и ее официального оформления.
7. Технические характеристики квартиры и дома в целом.
8. Задолженность по коммунальным платежам.
9. Сведения о соседях.

Сразу уточняйте возможность предоставления дополнительной информации, в случае, если это потребуется банку, а также способ расчета, предпочтительный для продавца (некоторые не хотят иметь дело с ипотекой), и условия внесения аванса.

При выборе не стоит торопиться. Банки и страховые компании, конечно, проводят проверку легитимности данной сделки, но основная ответственность за изучение ее юридической чистоты лежит на покупателе.

О подводных камнях при купле-продаже квартиры в ипотеку, а также о том, как избежать рисков, читайте здесь.

Кто готов купить квартиру в ипотеке?

У тех, кто собирается продать квартиру в залоге банка, часто возникает вопрос – кто будет ее покупать? Кто захочет иметь дело с залоговой недвижимостью, обремененной ипотекой? Несмотря на расхожее мнение, такие покупатели существуют – и делятся на несколько категорий.

Первая категория – это риелторы. Дело в том, что чаще всего квартиры в обременении продаются по сниженной цене. Для этих специалистов по недвижимости такие сделки – настоящая находка, поэтому чаще всего на объявления откликаются именно они. Ради прибыли они даже готовы внести выплату вперед, особенно если вы готовы «скинуть» 20−30% от рыночной стоимости.

Вторая категория покупателей – люди, не имеющие достаточного количества денег, но желающие обзавестись собственностью побольше или в хорошем районе. Эти покупатели часто сомневаются в решении приобрести жилье в обременении, поэтому на помощь приходят как раз-таки риелторы – ведение сделок купли-продажи опытным специалистом увеличивает шанс получить выгоду для всех ее участников.

И третья категория – это «ценители, люди, давно присмотревшие квартиру в конкретном районе или жилом комплексе, но не имеющие достаточных средств. Если ваше жилье – лакомый кусочек, — вы сможете его быстро продать.

Необходимые документы

Главное правило оформления сделки по покупке недвижимости – ее нотариальное заверение. Для подписания договора нотариус затребует следующую документацию:

1. Удостоверения личности всех продавцов и покупателей. Если в сделке участвуют несовершеннолетние дети, необходимы их свидетельства о рождении и дополнительно общегражданские паспорта для тех, кому уже исполнилось 14 лет.
2. Правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (договор о приватизации, наследовании и пр.).
3. Свидетельство о праве собственности. Получить его можно непосредственно в Росреестре.
4. Согласие от органов опеки и попечительства, если условиями сделки затрагиваются интересы несовершеннолетних детей с любой стороны.
5. Справка об отсутствии долгов по услугам ЖКХ.
6. Поквартирная карточка с указанием всех зарегистрированных на реализуемой жилплощади лиц.
7. Согласие супруга (при наличии) на проведение сделки.
8. Выписка из ПФР о наличии средств на счете и сертификат, если при покупке используют средства маткапитала.

При задействовании заемных средств потребуются соответствующие договоры с кредиторами, а целевых выплат/бюджетных средств – документы на право их использования.

Использование пакета бумаг при покупке жилья под материнский капитал

Сбербанком предоставляются льготные программы на покупку такого объекта недвижимости, как квартира. По ним кроме заявки могут потребоваться и предъявление других пакетов бумаг. Клиентам необходимо предоставить нужные справки, которые позволят снизить процентные ставки по ипотеке. В настоящее время в список пакета для получения кредита на льготных условиях входит следующее:

• Сертификат на использование материнского капитала для приобретения ипотечного жилья;
• Справка из Пенсионного фонда России, которая подтверждает остаток средств на материнском капитале. Для ее оформления в среднем уходит примерно 60 дней. Она может быть предоставлена после одобрения банком заявки на ипотеку;
• Свидетельство о заключении брака. Такой вид бумаги не нужен, если ипотечное кредитование предоставляется заемщику из неполной семьи;
• Свидетельство о рождении ребенка. Необходимо обратиться с такими документами в банк на каждого из детей;
• Если по льготной программе кредитования во внимание принимаются доходы родителей, заемщиков, созаемщиков, то к пакету бумаг добавляются формы для подтверждения родства, которые могут быть представлены документами, удостоверяющими личность, свидетельствами о рождении, свидетельством о заключении брака.

Похожие записи:

• Отпуск по беременности и родам НДФЛ облагается или нет
• Выплата ветерану труда в 2023 году
• Со скольки можно шуметь в квартире в будни в Москве в 2023 году