Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать квартиру если в ней прописан несовершеннолетний ребенок без доли». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чаще всего проблема возникает из-за невозможности прописать ребенка в другом доме. Российское законодательство дает родителям всего 7 дней, чтобы зарегистрировать несовершеннолетнего на новом месте. При этом, в зависимости от возраста может потребоваться и регистрация одного из родителей или близких родственников.
B кaкиx cлyчaяx вoзмoжнo oтcтyплeниe oт нopм пpaвa
3aкoнoдaтeльcтвo пpeдycмoтpeлo вoзмoжнocть oпeки пpинимaть peшeниe индивидyaльнo в кaждoм cлyчae. Нeкoтopыe тpeбoвaния зaкoнa мoжнo нe выпoлнять пpи oпpeдeлeнныx ycлoвияx. B иx чиcлe:
- Пoкyпкa нeдocтpoeннoгo жилья. Oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти peбeнкa нa нeдвижимocть или дoлю в нeй oтклaдывaeтcя дo мoмeнтa ввoдa жилья в экcплyaтaцию. Нo вce вpeмя cтpoитeльcтвa peбeнoк дoлжeн быть гдe-тo пpoпиcaн, тo ecть имeть фaктичecкoe мecтo пpoживaния.
- Tяжeлaя бoлeзнь peбeнкa. Ecли peбeнкy нyжнo дopoгocтoящee лeчeниe, мoжнo пoлyчить paзpeшeниe oпeки нa пpoдaжy квapтиpы c нecoвepшeннoлeтним, дaжe ecли пpиoбpeтaeмoe жильe xyжe пpoдaннoгo. C ycлoвиeм, ecли paзницa в cтoимocти нeдвижимocти пoйдeт нa лeчeниe.
- Cocтoяниe peбeнкa, пpи кoтopoм нeльзя жить в квapтиpe. Пpи aллepгичecкиx peaкцияx, xpoничecкиx зaбoлeвaнияx и вpoждeнныx пaтoлoгияx мoжнo пpиoбpecти жильe xyжe пpoдaннoгo, ecли peбeнoк нe мoжeт пpoживaть в нынeшнeм. Нaпpимep, пoмeнять квapтиpy pядoм c пpoмышлeнным пpeдпpиятиeм нa чacтный дoм мeньшeй плoщaди в дepeвнe.
- Пoтpeбнocть peбeнкa в cпeциaлизиpoвaннoм yчpeждeнии. Ecли нecoвepшeннoлeтнeмy гpaждaнинy нyжны шкoлa-интepнaт, кoppeкциoннaя шкoлa, лицeй зaкpытoгo типa или дpyгoe cпeциaлизиpoвaннoe yчpeждeниe, кoтopoгo нeт в гopoдe, дoпycкaeтcя пepeeзд в дpyгoй гopoд. Boзмoжнo нeзнaчитeльнoe yxyдшeниe жилищныx ycлoвий. Нo выдeлeниe дoли нecoвepшeннoлeтнeмy пpи пpoдaжe квapтиpы тoжe oбязaтeльнo.
Когда разрешение органов опеки не выдадут?
Думая, как можно продать квартиру, если там прописан ребёнок, несовершеннолетний совладелец, нужно учитывать и ситуации отказа в заключении такой сделки. Есть чёткий перечень причин, по которым органы опеки и попечительства не выдадут разрешение на заключение такой сделки. Это:
- Ребёнку, который владел долей в продаваемой квартире, не выделили долю в новой.
- Новая квартира хуже предыдущей по важным параметрам, определяющим условия проживания ребёнка.
- Один из родителей против заключения сделки.
- Ребёнок не прописан в новой квартире.
- Он наследник продаваемой квартиры, но в наследство ещё не вступил.
- Новое жильё ещё строится и построено менее 50%.
- Новое жильё в аварийном состоянии.
- В нём нет ряда необходимых коммуникаций (электросети, канализации, водопровода и т.д.).
Кроме этих типичных причин отказа могут быть и другие. Задача органов опеки рассмотреть конкретную ситуацию и учесть все факторы, нарушающие интересы ребёнка. Например, если у него есть заболевания дыхательных путей, органы опеки могут отказать в сделке, в ходе которой будет куплена новая квартира в районе с большим количеством предприятий или автомобильных трасс.
Можно ли продавать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний ребенок?
Чтобы совершить сделку купли-продажи с недвижимостью, в которой прописан ребенок, требуется его выписать и прописать в другой квартире. Для этого должны соблюдены следующие требования:
- Ребенок до 14 лет снимается и регистрируется с учета вместе с матерью или отцом;
- Зарегистрировать по новому адресу требуется не позднее 2-х дней с момента выписки;
- Если ребенок собственник, то для ООП новое место регистрации не может быть хуже предыдущего, а именно:
- площадь не должна быть меньше предыдущей квартиры;
- расположение относительно учебного учреждения (школы или детского сада);
- условия проживания;
- техническая оснащенность;
- соответствие санитарных норм утвержденным законом;
- иные обстоятельства, учитываемые в интересах ребенка.
Статья 20 ГК РФ устанавливает, что местом прописки детей младше 14 лет является место постоянной регистрации их родителей, усыновителей или лиц, осуществляющих опекунство. Если ребенку от 14 до 18 лет, допустимо, что он является прописанным по иному адресу, у кого-то из родных.
Условия нового жилья для несовершеннолетнего
Дети всегда прописаны по месту проживания – эта обязанность лежит на плечах родителей, поэтому и появляются вопросы о продаже жилища с прописанными жильцами.
С точки зрения закона на момент оформления соглашения, продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком не разрешается, новая квартира должна соответствовать условиям.
Нормы определяет опекунский комитет, санитарно-эпидемиологические органы, высшие судебные инстанции и эксперты-оценщики.
Если хотя бы один из них подтвердит слова ребёнка о том, что новое жильё хуже – сделку могут закрыть и придётся оформлять всё заново. Большую роль играет и уровень дохода родителей, который может или не может позволить им улучшить условия до минимально необходимых в ближайшее время.
Можно ли продавать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний ребенок?
Чтобы совершить сделку купли-продажи с недвижимостью, в которой прописан ребенок, требуется его выписать и прописать в другой квартире. Для этого должны соблюдены следующие требования:
- Ребенок до 14 лет снимается и регистрируется с учета вместе с матерью или отцом;
- Зарегистрировать по новому адресу требуется не позднее 2-х дней с момента выписки;
- Если ребенок собственник, то для ООП новое место регистрации не может быть хуже предыдущего, а именно:
- площадь не должна быть меньше предыдущей квартиры;
- расположение относительно учебного учреждения (школы или детского сада);
- условия проживания;
- техническая оснащенность;
- соответствие санитарных норм утвержденным законом;
- иные обстоятельства, учитываемые в интересах ребенка.
Статья 20 ГК РФ устанавливает, что местом прописки детей младше 14 лет является место постоянной регистрации их родителей, усыновителей или лиц, осуществляющих опекунство. Если ребенку от 14 до 18 лет, допустимо, что он является прописанным по иному адресу, у кого-то из родных.
Алгоритм купли-продажи квартиры с прописанным ребенком
- Осмотр жилища — выбранный объект должен удовлетворять запросы покупателя. Если это так, следует проверить «чистоту» документов, особенно выписку из ЕГРН. При наличии прописанного ребенка следует договориться о его выписке. Если отказ будет аргументирован, покупатель может начать поиски нового жилья или продолжить приобретение этого. Последний вариант предполагает:
- обращение в ООП и подать собственником заявления о намерении провести сделку;
- заключение предварительного договора купли-продажи, подтверждающий намерения покупки квартиры.
- Заключение договора купли-продажи — в него вносится время освобождения помещения, обязанности и права сторон, сроки перерегистрации, ответственность за уклон от обязанностей, условия расторжения документа.
- Удостоверение договора нотариусом – сопровождается оплатой госпошлины и стоимости его работ.
- Регистрация сделки, регламентируется ст. 131 ГК РФ и законом № 122-ФЗ (от 21.07.1997 г.). Этап сопровождается обращением в Росреестр с пакетом документов.
Продажа квартиры, если ребенок не собственник
При реализации квартиры, в которой прописан ребенок, но собственником не является, получать разрешение от органов опеки и попечительства нет необходимости, так как имущественные права несовершеннолетнего не затрагиваются. Однако каждый ребенок должен где-то жить, поэтому без удостоверения сотрудника ФМС о намерении прописать малыша в другом доме, снять с регистрационного учета его не получится.
Существует два варианта выхода из сложившейся ситуации:
- прописать ребенка у родственников. В этом случае несовершеннолетний должен достигнуть возраста 14 лет,
- зарегистрировать ребенка вместе с одним из родителей в любой квартире. Подобный вариант подходит для прописки детей, не достигших возраста 14 лет.
При перерегистрации ребенка жилплощадь не уступает ни по каким параметрам предыдущему. Иначе сотрудник ФМС откажется выписывать малыша.
Запомните! Для снятия с регистрации ребенка потребуется предоставить пакет документов:
- паспорта родителей,
- свидетельство о рождении ребенка или его паспорт,
- техпаспорт на новую недвижимость,
- заявление на снятие с регистрационного учета,
- листок убытия.
Варианты допустимых действий
При продаже квартиры, в которой прописан несовершеннолетний ребенок, действующее российское законодательство предусматривает несколько вариантов действий:
- ребенок не собственник квартиры. Несовершеннолетнего прописывают вместе с родителями в другой квартире,
- ребенок прописан у чужих людей, родители зарегистрированы в другом месте. Необходимо получить разрешение от органов опеки и попечительства и прописать ребенка вместе с матерью и отцом,
- ребенок является собственником квартиры. Требуется получить разрешение от органов опеки и попечительства, а также оформить сделку с заверением документов у нотариуса.
Таким образом, продать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний, не сложно. Главное, действовать в соответствии с действующим российским законодательством и не пытаться ущемить права и интересы малыша.
Возможна ли продажа объекта, в котором прописаны дети
Государство всегда стоит на стороне детей и всячески защищает их права. Это не значит, что подобные сделки купли-продажи жилья вовсе запрещены. Просто при реализации жилплощади, на которой проживает несовершеннолетний, должны соблюдаться три условия:
- ему будет, где жить. На момент сделки есть конкретный адрес, по которому малыша поставят на регистрационный учет, или он появится в ближайшем будущем. Согласно п. 2 ст. 20 Гражданского кодекса РФ (об обязательном проживании детей до 14 лет с родителями), по новому адресу должны быть зарегистрированы и законные представители ребенка;
- условия проживания не ухудшатся. В идеале – станут лучше, но как минимум, новое место жительства должно соответствовать санитарным требованиям и элементарным нормам безопасности;
- не будут нарушены имущественные права. В случае, если доля реализуемой недвижимости находится в собственности несовершеннолетнего, нужно убедиться в том, что в новой квартире она будет не меньше. Еще один вариант – перевести деньги на счет ребенка в Сбербанке.
Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?
Законодательно продавать такую квартиру нельзя, поскольку перед продажей необходимо вызвать техника БТИ, который осмотрит жилье и проверит его на соответствие первоначальному плану. Если будут какие-либо несогласованные изменения, то техник отметит их красным на плане квартиры. Сделку с такими отметками на плане зарегистрировать невозможно.
Неузаконенная перепланировка грозит новым владельцам большими материальными затратами: когда «всплывет» факт перепланировки, то собственнику придется либо узаконивать изменения, либо возвращать помещению первоначальный вид.
Для согласования перепланировки потребуется до 2 месяцев, если не было затронуто несущих конструкций и до 6 месяцев, если были глобальные изменения и затрагивались капитальные конструкции.
Что лучше подарить или продать квартиру родственнику?
При близком (первой степени) родстве участники при сделках по дарению налоги не платят.
- Если недвижимость дарится близкому родственнику, договор дарения выгоднее дарителю, поскольку при продаже ему придется заплатить 13% НДФЛ. Но только, если даритель владеет имуществом до 3 лет.
- Если вы родственник второй и дальше степени, то налог на подарок — те же 13%, придется платить. Также обязательно надо оценить квартиру, и надо учитывать дополнительные расходы на нотариуса.
- Продавец имущества может нести расходы: налоги, услуги эксперта-оценщика, нотариуса, оформление договора, оплата государственной пошлины, а покупатель платит лишь за оформление права собственности.
Вывод: договор дарения выгоден только между родственниками первой степени. Для остальных:
- при продаже значительные расходы несет продавец
- при дарении — одариваемый.
Подробнее о разрешении из органов опеки
Обращаться в ООП за разрешением на продажу жилого имущества, в котором прописан несовершеннолетний, нужно, если он:
- владелец квартиры;
- просто прописан (не имеет доли собственности), но сам находится под опекой или попечительством.
Чтобы получить согласие на реализацию жилого помещения, законным представителям малыша необходимо обратиться в местные исполнительные органы, приложив такие бумаги:
- заявление с просьбой дать согласие на реализацию имущества. Обязательно описать ситуацию, почему квартиру нужно продать, и обосновать перспективы для ребенка: где он будет жить и как планируется соблюсти его имущественные права.
Какие документы потребуются для получения разрешения органов опеки?
В перечень обязательных документов входит:
-
заявление обоих родителей (заполняется при обращении в орган опеки);
-
свидетельство о рождении ребенка и паспорта законных представителей;
-
согласие ребенка в возрасте от 10 лет на отчуждение квартиры или доли в ней;
-
документы на продаваемую квартиру (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, отчёт о рыночной стоимости, поэтажный план);
-
документы на приобретаемую недвижимость (договор купли-продажи, отчёт о рыночной стоимости, поэтажный план).
Может ли несовершеннолетний сам распоряжаться своей недвижимостью?
Возможна ли продажа жилья, если несовершеннолетний не является его собственником?
Несовершеннолетний ребенок может быть прописан в квартире без права собственности либо выступать в роли наследника. В таком случае продать квартиру, где живет несовершеннолетнее лицо, можно, если будут соблюдены необходимые условия:
1. Продавец недвижимости должен не только выписать перед продажей ребенка, но и предоставить адрес, куда тот будет поставлен на регистрационный учет. В соответствии с п. 2 ст. 20 ГК РФ, по указанному адресу должны быть прописаны и родители/опекуны/законный представитель.
2. Условия, в которых будет проживать несовершеннолетний, не ухудшатся после того, как его снимут с регистрационного учета. Родители или опекуны должны предоставить соответствующие доказательства.
3. Имущественные права не будут нарушены, если ребенок выступает наследником. В новом жилье доля отчуждаемого имущества, которая принадлежит ребенку, не должна быть меньше.