Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Застройщик вевел кладовки из общедомовой собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В новом жилом фонде нередко подвалы сразу оборудованы таким образом, чтобы жильцы могли хранить в отдельных помещениях свои личные вещи. Но тут можно столкнуться с другой трудностью: нередко новым жильцам не достается кладовка, потому что «все давно распределено между теми, кто въехал раньше». Это нарушение ваших прав! Все жильцы имеют равное право пользоваться общим имуществом. И если состав проживающих изменился, могут измениться и правила, по которым распределяются метры в подвале.
Самовольный захват общего имущества многоквартирного дома
Безусловно, отдельная кладовая предназначена для одной квартиры и одной семьи. Но никто не запрещает приобретать помещение для хранения временно не нужных вещей напополам с соседом. В этом случае на подписание договора необходимо приезжать вместе. Но в этом случае нужно понимать, что при желании продать свою долю в кладовке могут возникнуть сложности.
Покупатели все чаще задумываются об отдельном помещении, в котором можно было бы хранить вещи, и не захламлять при этом и без того маленькую квартиру. Поэтому спрос на кладовки высокий, особенно в новостройках массового сегмента. В разных проектах кладовками интересуются от 50 до 90 процентов покупателей квартир. Кто-то приобретает кладовку сразу с квартирой, а некоторые понимают ее необходимость уже после заселения и только тогда задумываются о покупке.
Наличие предложения о покупке отдельного кладового помещения – это весомый бонус для современных новостроек. На темпы реализации это мало влияет, но при наличии двух новостроек покупатель в большинстве случаев выбирает ту, в которой предлагаются отдельные кладовки.
В квартире, помимо жилых комнат, есть еще помещения вспомогательного использования. К их числу относят кухни, коридоры, ванны, санузлы, встроенные шкафы, внутриквартирные лестницы и кладовые. Такие помещения входят в состав жилого помещения, и их площадь включают в понятие «общая площадь» (ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса).
Поскольку расположенные в квартире кладовые входят в ее состав, их площадь должна учитываться как в расчете платы за ЖКУ, так и при подсчете голосов на общем собрании собственников помещений.
| ? | Если собственник произвел перепланировку квартиры и в результате увеличил общую площадь помещения, в расчете используйте это увеличенное значение. Такое возможно, например, когда балкон соединили с жилой комнатой. Если перепланировки не было, тогда расчеты не должны измениться. Дело в том, что площадь балконов, лоджий, веранд и террас не включают в расчет платы за ЖКУ. Это предусмотрено статьей 157 Жилищного кодекса и Правилами предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354. |
Такой позиции придерживаются и суды. Например, Арбитражный суд Красноярского края удовлетворил исковое заявление теплоснабжающей организации и взыскал задолженность за отапливаемую площадь. При этом суд указал, что в общую площадь жилых помещений следует включать и площадь кладовых. Не учитывают только площадь «холодных» кладовых, в которых отопления нет. На это указывает постановление Госстроя России от 12.10.2000 № 103 «О внесении изменений в Методику планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства» (решение Арбитражного суда Красноярского края от 14.10.2009 № А33-10136/2009).
Согласование кладовки в подъезде
Квартира своему владельцу принадлежит как частная собственность или как площадь по заключенному договору социального найма. Существуют и другие варианты принадлежности, но прочие коммуникации и помещения нежилого типа в доме, где находится жилье, распределены между собственниками на правах долевого участия. К таким объектам можно отнести площадки между лестничными пролетами в подъездах, чердаки или подвалы.
Вопрос обустройства дополнительных кладовок может и не подниматься, если на нижнем (первом) этаже дома есть оборудованные колясочные, внесенные в документацию и кадастровые планы многоэтажного дома. Использовать эти помещения может на равных правах любой из собственников жилья в подъезде после того, как их легализуют при строительстве.
Кладовка за лифтом
Иногда ТСЖ делается кладовка между этажами или на первом этаже, в которой хранится необходимый для обслуживания дома инвентарь. В таком случае доступ в помещение осуществляется только работниками управляющей компании и работниками пожарных ведомств в случае необходимости.
Кладовки в доме — новый тренд в девелопменте жилья
Девелоперы понимают потребности покупателей новостроек и стали оборудовать теплые помещения для хранения вещей на цокольных или подвальных этажах. Первые кладовки в новостройках Москвы начали появляться в начале 2010-х годов. В исключительных случаях, конечно, они встречались и раньше, вспоминают риелторы. Этот формат оказался настолько востребованными, что уже в 2018 году в столице в почти 40% новостроек были такие помещения для хранения. В 2021 году кладовки в старых границах Москвы есть в 215 новостройках (61%) и в 146 (70%) в Новой Москве, в Подмосковье келлеры есть в 12 проектах (37,5%), подсчитали аналитики компании «Бест-Новострой». Если говорить в целом о России, то сейчас такие помещения есть уже в каждой четвертой новостройке.
«По мере развития формата студий и микроквартир росла необходимость где-то хранить сезонные или просто габаритные вещи. Затраты для девелопера не просто оправданны, иногда кладовки вообще спасают часть проекта, так как располагаются там, где никакого другого полезного использования площади быть не могло. Например, в проекте без паркинга цокольный этаж с низким потолком и коммуникациями, нарушающими его рельеф, делающими невозможным разбить площадь на коммерческие помещения, под келлеры отлично подойдет», — говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Этот тренд активно развивается не только в Москве, он становится все более востребованным и в регионах. В некоторых из них доля новостроек с кладовками уже превышает столичные показатели, хотя значительно отстает в их числе.
Кладовые в подвалах есть, но место вам не дают?
В новом жилом фонде нередко подвалы сразу оборудованы таким образом, чтобы жильцы могли хранить в отдельных помещениях свои личные вещи. Но тут можно столкнуться с другой трудностью: нередко новым жильцам не достается кладовка, потому что «все давно распределено между теми, кто въехал раньше». Это нарушение ваших прав! Все жильцы имеют равное право пользоваться общим имуществом. И если состав проживающих изменился, могут измениться и правила, по которым распределяются метры в подвале.
Чтобы добиться справедливости, необходимо инициировать общее собрание жильцов, а на нем пересмотреть условия использования общего имущества. Если ранее проживающие в доме вкладывали свои средства на обустройство подвала, новичков могут попросить внести определенные суммы.
Если договориться полюбовно не получается, можно обратиться с жалобой в управляющую компанию.
Застройщик вевел кладовки из общедомовой собственности
В некоторых случаях мероприятия по перепланировке и/или переустройству могут затрагивать не только внутреннюю площадь квартиры, но и общедомовую собственность.
В данной статье будет дано определение общедомового имущества, описан процесс согласования такой перепланировки, а также мы отметим возможные нюансы при затрагивании общедомового имущества.
Общедомовым имуществом принято считать помещения, используемые всеми собственниками многоквартирного дома. Пункт 1 ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме относит:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одной квартиры, в том числе лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы;
2) помещения дома, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одной квартиры;
4) земельный участок, на котором расположен дом.
Общедомовое имущество:
- Присоединение подвала или чердака. Чердак в квартире на последнем этаже присоединяют для устройства двухуровневой квартиры. Подвалы чаще всего присоединяют к нежилым помещениям первого этажа (магазины, салоны красоты и т.д.) для расширения площади и устройства дополнительных подсобных помещений.
- Присоединение тамбура к квартире. Данная необходимость присоединения общедомовой собственности в рамках перепланировки может возникнуть при объединении квартир, когда необходимо сделать единый вход, «отрезая» перегородкой часть тамбура. Либо просто собственник желает расширить зону прихожей за счет площади тамбура.
Примечательно, что даже перенос входной двери из внутренней части проема на внешнюю, ближе к тамбуру, считается присоединением общедомовой собственности, хотя многие собственники даже не подозревают об этом.
- Присоединение земельного участка, прилегающего к дому. Очень часто для устройства входной группы магазинов или прочих пунктов обслуживания реализуют такую перепланировку, при которой затрагивается фасад здания, а он также является общедомовой собственностью.
О кладовках в новостройках: насколько это реально, выгодно и популярно
Девелоперы понимают потребности покупателей новостроек и стали оборудовать теплые помещения для хранения вещей на цокольных или подвальных этажах. Первые кладовки в новостройках Москвы начали появляться в начале 2010-х годов. В исключительных случаях, конечно, они встречались и раньше, вспоминают риелторы. Этот формат оказался настолько востребованными, что уже в 2018 году в столице в почти 40% новостроек были такие помещения для хранения. В 2021 году кладовки в старых границах Москвы есть в 215 новостройках (61%) и в 146 (70%) в Новой Москве, в Подмосковье келлеры есть в 12 проектах (37,5%), подсчитали аналитики компании «Бест-Новострой». Если говорить в целом о России, то сейчас такие помещения есть уже в каждой четвертой новостройке.
«По мере развития формата студий и микроквартир росла необходимость где-то хранить сезонные или просто габаритные вещи. Затраты для девелопера не просто оправданны, иногда кладовки вообще спасают часть проекта, так как располагаются там, где никакого другого полезного использования площади быть не могло. Например, в проекте без паркинга цокольный этаж с низким потолком и коммуникациями, нарушающими его рельеф, делающими невозможным разбить площадь на коммерческие помещения, под келлеры отлично подойдет», — говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Этот тренд активно развивается не только в Москве, он становится все более востребованным и в регионах. В некоторых из них доля новостроек с кладовками уже превышает столичные показатели, хотя значительно отстает в их числе.
Кладовые помещения (кладовки) — технические помещения площадью обычно от 1,1 до 6 кв. м без окна. В них предусмотрены закрывающаяся входная дверь и освещение. Из всех новостроек кладовые в подвалах имеют 20%, кладовые на этажах — 4%, не имеют кладовых 76%, говорит статистика ЕРЗ.РФ.
В Москве, по данным «Бест-Новостроя», кладовки могут быть менее 1 кв. м или достигать 25 кв. м. Средняя площадь — около 4 кв. м. Проектируют их обычно из расчета не более одной кладовой на три квартиры, часто в подземном паркинге или на «бесполезной» площади, которую никак иначе использовать нельзя. В зависимости от проекта келлеры могут запираться как стальными дверями, аналогичными входным, так и сетчатыми; могут быть электрифицированы и иметь какое-то зонирование, полки для хранения.
В проектах компании «Брусника» кладовки располагают на цокольном этаже. Они отличаются исполнением (кирпич или профлист), размером (3–7 кв. м) и функциональным наполнением. При этом квадратный метр кладовой стоит дешевле жилого, что обусловливает высокий спрос на такие помещения (цена за кладовую в «Первом квартале» в Видном, например, начинается от 120 тыс. руб.), отмечают в девелоперской компании.
«В новых проектах «Брусники» в кладовых предусмотрены стеллажи и полки, металлические каркасы. Это связано с желанием исключить риск нарушения норм безопасности и запрограммировать эргономику помещения. Ограничений по хранению в кладовых помещениях нет, за исключением взрывоопасных и едких химических веществ», — отмечают в пресс-службе девелоперской компании.
«Правила пользования кладовыми устанавливает обычно УК. Но даже если она не выставляет в отношении келлеров особых предписаний, на них распространяются ограничения такие же, как на машино-места или МОП — в зависимости от того, как де-юре оформлялась кладовка (она может быть нежилым помещением или долей общедомового имущества). Так или иначе, горючие, легковоспламеняющиеся, взрывоопасные вещества и предметы хранить в кладовках запрещено, а также любые вещи в легкосгораемой упаковке», — говорит Ирина Доброхотова.
А хранить нам есть что. Мы уже упомянули про спортинвентарь и банки с заготовками. И это не всё. Шины, детские коляски (а вдруг решимся на второго ребенка), туристическое снаряжение (сколько места занимают все эти рюкзаки, палатки и прочее!). Некоторые устраивают в келлерах «шубохранилища».
Но тащить в келлер всё подряд нельзя. В смысле – кто и что хранит в своей кладовой, в принципе, никто не проверяет. Но какие-то пределы разумного быть должны. И существуют правила, СанПиНы и технические регламенты, которые запрещают хранить в кладовых горючие, легковоспламеняющиеся вещества и скоропортящиеся продукты (ну не держать же в кладовке свежую рыбу, в самом деле).
Обязательным условием является наличие у каждой кладовой отдельного входа, противопожарной сигнализации и приточно-вытяжной вентиляции.
Цена на келлеры зависит не только от количества кв. метров. Она учитывает локацию жилого комплекса, расположение в нем келлеров, их техническое оснащение.
Из-за несовершенства законодательной базы цокольные помещения в большинстве домов заброшены. Противоречия в законах становятся почвой для споров о праве собственности на подвал. Поэтому определить, на чьей стороне правда и прийти к соглашению сложно.
Не во всех случаях разрешено обустройство цокольного помещения в интересах владельцев квартир. Оно необходимо для размещения различных коммуникаций. Там может находиться оборудование и технические узлы, обслуживающие здание.
То есть подвал — это специально отведенное место для всех жилищно-коммунальных систем: теплоснабжения, водопровода, электроэнергии и др. Поэтому оно должно использоваться в технических целях.
Но, с другой стороны, у подвального помещения много не задействованной площади, которую можно использовать по-другому: для организации торговых точек, офисных и складских помещений, спортзала и т.п.
Площадь подвала может стать общедомовой собственностью в многоквартирном доме при соблюдении ряда условий:
- во время получения государственного или муниципального имущества в пользование физическим лицам, квадратные метры подвального помещения не принадлежат третьим лицам;
- подвальное помещение изолировано от квартир и не предназначено для особых целей;
- в подвале находятся введенное в эксплуатацию коммунально-техническое оборудование, которое обслуживает более одной квартиры.
Если подвальное помещение — общедомовая собственность, то любые манипуляции с ним должны быть согласованы с остальными владельцами: аренда, продажа, обмен и т.д. Решение должно быть принято единогласно всеми собственниками квартир.
Получение подвала в индивидуальное пользование возможно при приобретении квартиры в многоэтажном доме до заселения остальных жильцов. На муниципальные здания данное правило не распространяется, так как в них подземные помещения полностью под контролем муниципального фонда, который использует их для обслуживания инженерных систем.
Бывают случаи, когда подвал занимает физическое лицо, абсолютно не имеющие к нему отношения и без разрешения владельцев. В обход всех процедур по приватизации собственности. Незаконные владельцы квадратных метров подвала в большинстве случаев уверенны в своем праве на имущество и всеми способами пытаются это доказать.
Самый распространенный аргумент таких «собственников» — проведенные ремонтные работы в помещении за их личные средства. Но такой довод не является основанием для получения подвального помещения в законное пользование. Нормативно-правовыми актами четко определены возможные собственники цокольного этажа в доме.
Случаи с самозахватом в основном происходят в зданиях вторичного жилого фонда. Для восстановления справедливости законным владельцам необходимо провести собрание. На нем жильцы определяют время захвата посторонними их имущества и перераспределяют участок между собой. Любые решения, связанные с использованием подвала, принимаются на общем собрании всех собственников.
Купить часть общего имущества в доме нельзя, потому что оно является неделимым с квартирой и не может отдельно отчуждаться. Такие объекты автоматически приобретаются с помещением и переходят в результате продажи. В Росреестре общие площади не регистрируются, поскольку принадлежат жильцам по умолчанию (ст. 89 ГК РФ).
детская зона. Источник: bigdagency
Сюда не относятся отдельно приобретаемые элементы:
- индивидуальные кладовки;
- овощные ячейки;
- машино-места на парковках.
Их застройщик может реализовать по договору купли-продажи или предоставлять в аренду на своих условиях. Если собственник купил квартиру и место в подземном паркинге, то он вправе его отдельно реализовать.
Согласно статье 44 ЖК РФ жильцы решают вопросы о перепланировке общих помещений, а также определяют условия и сроки пользования, цену, порядок оплаты.
Собственником внутренних объектов или земли могут быть не только граждане, но и застройщик, юридические лица и даже муниципалитет. Их представители также приглашаются на собрание. Узнать владельцев можно в управляющей компании или по выписке из ЕГРН. Она запрашивается в электронном виде на официальном сайте Росреестра или на бумажном носителе в МФЦ.
Мероприятие проводят в личной, дистанционной или очно-заочной форме. Жильцам, которые не смогли прийти на собрание, почтой высылают опросный лист, который они заполняют и передают в управляющую компанию.
Проведение процедуры обязательно фиксируют протоколом. Его составляет определенный жильцами секретарь во время собрания или после него, но не позже десяти календарных дней.
Скрин шапки
Скачать образец протокола
Требования к оформлению регламентируются приказом Минстроя России 44/пр от 28.01.2019. В документе обязательно отражают:
- наименование — протокол общего собрания;
- номер и дату составления (исчисление производится с начала года);
- адрес хранения документов;
- место проведения процедуры;
- заголовок и содержательную часть.
Датой создания бумаги считают итоговый момент подсчета . Если заседание длилось несколько суток, то указывают начало и окончание мероприятия.
Протокол прошивают, проставляют общее количество листов. На последней странице председатель, секретарь, инициатор собрания и лицо, ответственное за фиксирование , ставят свои подписи.
При принятии решения опираются на ст. 46 ЖК РФ. Просьбу удовлетворят, если за нее отдано 2/3 или большинство от общего числа членов собрания. При этом должны выразить свое мнение собственники, обладающие свыше 50% от общего количества жильцов.
Общее подсобное помещение или колясочную нельзя перерегистрировать на одного человека или фирму. Их можно сдать в аренду как жителям, так и посторонним лицам.
помещение для хранения спортинвентаря и колясок в ЖК «Новый город», г. Стерлитамак. Источник: bigdagency
Запрещается предоставлять общее имущество с коммуникациями целиком, но можно получить небольшую часть, которая не помешает проходу собственников с крупногабаритной мебелью. Так, предприниматели арендуют пару «квадратов» для установки кофейного, печатного или иных автоматов на первых этажах здания.
На основании оговоренных условий с собственниками квартир МКД составляют договор аренды. В нем детально описывают объект и размер ежемесячной платы за пользование территорией или коммуникациями.
Справка! Допускается оформление эксплуатации на безвозмездной основе.
Как правило, представителем жильцов дома выступает конкретное лицо (собственник, работник УК), которое уполномочено собранием на заверение необходимых бумаг.
Дополнительно составляют акт приема-передачи объекта в двух экземплярах, который подписывают в момент оформления права на аренду.
Скрин первой страницы бумаги о найме
Скачать образец договора аренды
Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ документ обязательно регистрируют в Росреестре, если он составлен на 1 год и более. При этом датой заключения считается день его внесения в ЕГРН.
Для регистрации в течение 30 дней со дня составления документа в МФЦ подают:
- договор аренды;
- правоустанавливающие бумаги на помещение — свидетельство, выписку;
- квитанцию о внесении госпошлины — 2 000 руб.
Процедура занимает 7 будних дней. Участникам выдают свежий документ из ЕГРН с внесенными ограничениями на арендованное помещение. Любое изменение условий договора также регистрируется в Росреестре.
Сначала стоит определить, что же именно понимается под долевой собственностью. Гражданское законодательство определяет ее как вид общей собственности в котором доли участников четко распределены. В том случае, когда их размер не определяется по закону или соглашению, они признаются как равные.
Собственники указанных «долей-домов», как правило, стремятся выйти из отношений общей долевой собственности.
Такие действия продиктованы желанием самостоятельно распоряжаться принадлежащей частью дома, в том числе отчуждать, сдавать в аренду, проводить работы по реконструкции и т.д. без получения разрешения соседей.
Часть дома и земельного участка также представляет большую ценность для потенциальных покупателей и банка при заключении кредитных соглашений.
- Российский паспорт гражданина для удостоверения сотрудником отделения Росреестра личности заявителя.
- Подлинник и копия доверенности, которая была заверена у нотариуса.
Этот документ нужно предъявлять только в том случае, если регистрацией права собственности занимается не тот гражданин, на которого будут оформлены бумаги, а доверенное лицо.
- Кадастровый паспорт на жилье.
- Полученное от уполномоченной организации разрешение, подтверждающее ввод строения в эксплуатацию.
- Документы, в которых зафиксирован факт собственности заявителя на земельный участок, на котором был построен дом.
- Заявление, составленное по установленной форме и подписанное гражданином, обращающимся для оформления свидетельства. Скачать пример заявления для заполнения можно по ссылке.
- Платежная квитанция, в которой стоит печать кассира, принявшего деньги за оплату государственной пошлины.
Рекомендуем прочесть: База награжденных в вов
Выдел доли каждому сособственнику недвижимого имущества происходит в порядке ст. 252 ГК РФ «1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. 2.
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3.
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Общая инвентаризационная стоимость строений составляет 61057 (шестьдесят одну тысячу пятьдесят семь) руб.
, в том числе жилой площадью 128,5 кв.м., ограждения и сооружения, расположенные на земельном участке, кадастровый номер 79:77:01 02 014:0007, мерою 1191±15,8 кв.м. (одна тысяча сто девяносто один ± пятнадцать и восемь десятых кв.м.), с присвоением № 3/1 по ул.
Центральной в гор. Москве.
- Приобретение собственных квадратных метров для жилья. Собственную часть дома в случае надобности можно продать. Хотя, как подсказывает действительность, покупателей на такой товар будет не много. Каждый хочет купить отдельную недвижимость, с независимой территорией.
- Оформление кредитного договора. Банки в залог всегда берут личную собственность и не хотят связываться с частями в общих владениях.
- Повышения уровня жилищных условий и проведения капитального ремонта. Многие придерживаются правила, что работать надо только на себя, а вложение денежных средств в общую недвижимость является неблагодарным делом.
- Оформление дарственного документа. Подарить часть в общей собственности по закону невозможно. Необходимо иметь свое отдельное владение.
- Ограничение влияния иных сторон общей недвижимости.
Реальный раздел дома можно произвести при наличии не более трех совладельцев, то есть в натуре дом можно разделить не более, чем на три части.
Если же совладельцев больше трех, то законодательство допускает выдел из состава общего имущества доли в натуре.
При разделе домовладения, как и любого другого совместное имущество, существуют определенные условия, которым такой раздел должен соответствовать:
- не должно быть никаких законодательных запретов для раздела дома;
- каждая из частей разделенного дома должна соответствовать предназначению целого дома;
- совокупность всех частей дома должна по стоимости соответствовать цене целого дома до его раздела;
- все части должны оставаться удобными в использовании.
Кто владеет общедомовым имуществом
Кому принадлежат чердаки и подвалы? Согласно «Закону о жилищных отношениях», общее имущество объекта кондоминиума принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности. Как узнать, какая доля вам причитается? Никак, эта доля неотделима от квартиры и не может быть выражена в натуре.
Проще говоря, при покупке жилья его хозяину «прицепом» достается и часть общедомового имущества. Но человек не может распоряжаться ею по собственному усмотрению, т.к. эта доля не выражена в чем-то конкретном. Например, нельзя сказать, что к данной квартире относятся 4 квадратных метра на площадке или один лестничный пролет в подъезде.
«Хочу сделать кладовку в подвале. Планирую хранить в ней санки (детскую коляску, инструменты, соленья и т.д.). Что для этого нужно?»
Это один из самых частых вопросов. Наиболее экзотичные пожелания сводятся к обустройству на общей площади личной сауны или бильярда. На одном из казахстанских сайтов посетитель интересовался, какие могут возникнуть проблемы, если из своей квартиры сделать лаз в подвал и там обустроить баньку и тренажерный зал. Также жильцы для личных нужд используют чердачные помещения в многоэтажках или строят сарайчики прямо в подъезде, например, на месте недействующего мусоропровода.
Интересно, что разные специалисты дают разные комментарии. Одни на вопрос «Чьи подвалы?» говорят, что это общая собственность, значит, всем желающим можно ими пользоваться на равных условиях, т.е. строить кладовки, сауны и бильярдные. Другие строго замечают: технический этаж предназначен только для обслуживания домовых коммуникаций, а не для захламления. Попробуем обратиться к «Закону о жилищных отношениях».
Статья 34 гласит, что собственник помещения в кондоминиуме наряду с другими собственниками имеет право пользоваться общим имуществом в жилом доме, а также земельным участком. Там же указано, что за владельцем квартиры может быть закреплена часть общего имущества на условиях, установленных соглашением собственников жилья. Другими словами, прежде чем начать пользоваться конкретным кусочком подвала и обустроить там свою кладовку, нужно договориться об этом с другим владельцами недвижимости. Жильцы могут потребовать, чтобы вы платили более высокую цену за услуги КСК, чем это было ранее. Ведь вы занимаете часть общего имущества в личных целях.
Кондоминиум — форма собственности на недвижимость, при которой помещения находятся в индивидуальной (раздельной) собственности граждан, юридических лиц, государства, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности.
Кто хозяин нежилых помещений в многоэтажках?
Если нежилые помещения уже находятся в частной собственности
Такое, как правило, наблюдается в домах советской постройки, в частности в хрущевках, где на первых этажах изначально располагались магазины. В 90-е годы они, чаще всего вместе с подвалами, уходили в частные руки. Сегодня нежилые помещения в новостройках очень активно распродаются застройщиками под те же магазины, офисы, салоны красоты.
Подвал или чердак могут находиться в частной собственности, но никак не коммуникации. А это значит, предприниматель должен платить в КСК за их обслуживание и обеспечивать к ним беспрепятственный доступ. Согласно статье 38 «Закона о жилищных отношениях» доступ обязаны дать после заблаговременного письменного уведомления, если необходима проверка состояния общего имущества, ремонт или его замена. В аварийных случаях или при ЧП, которые создают угрозу жизни или здоровью людей, проход должен быть разрешен и без предварительного уведомления.
В квартире, помимо жилых комнат, есть еще помещения вспомогательного использования. К их числу относят кухни, коридоры, ванны, санузлы, встроенные шкафы, внутриквартирные лестницы и кладовые. Такие помещения входят в состав жилого помещения, и их площадь включают в понятие «общая площадь» (ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса).
Поскольку расположенные в квартире кладовые входят в ее состав, их площадь должна учитываться как в расчете платы за ЖКУ, так и при подсчете голосов на общем собрании собственников помещений.
| ? | Если собственник произвел перепланировку квартиры и в результате увеличил общую площадь помещения, в расчете используйте это увеличенное значение. Такое возможно, например, когда балкон соединили с жилой комнатой. Если перепланировки не было, тогда расчеты не должны измениться. Дело в том, что площадь балконов, лоджий, веранд и террас не включают в расчет платы за ЖКУ. Это предусмотрено статьей 157 Жилищного кодекса и Правилами предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354. |
Такой позиции придерживаются и суды. Например, Арбитражный суд Красноярского края удовлетворил исковое заявление теплоснабжающей организации и взыскал задолженность за отапливаемую площадь. При этом суд указал, что в общую площадь жилых помещений следует включать и площадь кладовых. Не учитывают только площадь «холодных» кладовых, в которых отопления нет. На это указывает постановление Госстроя России от 12.10.2000 № 103 «О внесении изменений в Методику планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства» (решение Арбитражного суда Красноярского края от 14.10.2009 № А33-10136/2009).
УО через суд обязала жителей МКД демонтировать кладовку в подъезде
Сооружение из металлической решётки , в котором люди хранили свои личные вещи, мешало другим жителям МКД пользоваться мусоропроводом. Управляющая организация неоднократно просила хозяев кладовки убрать её, но добиться демонтажа удалось только через суд.
В Сыктывкаре возник конфликт между жителями одного из МКД и управляющей организацией. Собственники огородили часть лестничной клетки, соорудив в подъезде дома кладовку для хранения своих личных вещей. Сотрудники управляющей организации потребовали убрать несанкционированную конструкцию, поскольку она затрудняла доступ к мусоропроводу. Собственники демонтировать кладовку отказались.
В результате управляющая организация подала на жителей МКД в суд. Он установил, что перегородка была установлена без соответствующего разрешения на проведение перепланировки мест общего пользования в МКД и без согласования с другими собственниками. Суд встал на сторону УО и обязал собственников убрать кладовку и компенсировать управляющей организации судебные издержки.
Напоминаем управляющим организациям, что Правила противопожарного режима в РФ, установленные постановлением Правительства РФ от 25.04.2012 № 390 запрещают организацию кладовок на лестничных клетках в МКД. За нарушение этих правил юридическое лицо может получить штрафот 150 до 200 тысяч рублей по ст. 20.4 КоАП РФ.
У управляющих организаций часто возникают конфликты с собственниками из-за неправомерного использования ими общедомового имущества. В Ангарске УО обязала жителей МКД убрать колясочную, которая нарушала правила пожарной безопасности и мешала работе коммунальщиков. А в Краснодаре управляющая организация борется за технический этаж, который оказался в собственности у одного из жителей МКД.
Варианты использования цоколей собственниками квартир
Высокая цена квадратного метра недвижимости приводит к тому, что собственники стараются максимально использовать каждый предоставленный им метраж. Принимая равноценность владения подпольем, жильцы стараются приспособить его часть под личные нужды.
Многие владельцы хотели бы использовать подвальное помещение в различных целях:
- Домашняя мастерская, которая используется не только для ремонта и починки предметов домашнего обихода, но и работает на заказ, к примеру, ремонт обуви, мелкой бытовой техники и пр.;
- Кладовка для сохранности продуктов на зиму, как заготовок, так и свежих овощей. Если подвал оборудован системами вентиляции, в нем сухо и есть защита от проникновения посторонних лиц – это очень выгодное решение для населения в городской черте;
- Кладовка для ненужной на данный момент мебели, предметов, которые на данный момент не используются, спортивного оборудования, лыж, велосипедов и пр.
- Собственники, проживающие на первых этажах дома, могут перепланировать часть помещения, залив пол и утеплив стены. Для этого необходимо согласование и разрешение в БТИ. После таких работ, в квартире вырезают вход в подполье и оборудуют дополнительную площадь по своему усмотрению.
Сколько метров покупать
Когда кладовки на цокольном этаже новостроек только стали появляться, размеры не превышали пару-тройку квадратных метров. Но сегодня этот вариант рассматривается реже, покупать предпочитают келлеры размером 3-6 кв.м. Такой площади достаточно, чтобы хранить здесь все вещи, требующие дополнительного места для их размещения.
Не стоит думать, что такие кладовки — исключительно прерогатива дорогих новостроек. Большие, вместительные кладовые помещения чаще покупают жители домов по стандартному проекту и комфорт-класса. Элитные новостройки же могут предложить выбрать вариант с подогревом для хранения вещей, требующих особые условия. Например, предметы мебели или картины. Площадь таких келлеров также может превышать размеры стандартных кладовых помещений — от 10 до 70 «квадратов».
Последствия незаконной кладовки
За соблюдением правил и норм следят пожарные, сотрудники Жилищной инспекции, управляющей компании и ТСЖ. Прежде чем обустраивать складское помещение на площадке в подъезде или в подвале под собственные нужды заручитесь согласием всех собственников квартир дома и проконсультируйтесь с указанными инстанциями. Пристроенную или встроенную по всем правилам и нормам кладовую зарегистрируйте в БТИ и внесите в план этажа или дома. Разрешительная документация убережет вас от споров с соседями и денежных трат на штрафы и демонтаж незаконной кладовки.
Если сотрудники пожарной инспекции выявят нарушения при строительстве складского помещения, и хозяева откажутся демонтировать незаконную кладовку по предписанию, представители указанных инстанций могут обратиться в суд за понуждением к исполнению. Если суд встанет на сторону сотрудников государственных органов, на владельцев незаконного складского помещения дополнительно отнесут судебные издержки.
Не покупайте складские помещения на лестничных площадках в подъездах и в подвалах и не заключайте договоров аренды пока не убедитесь в законности предлагаемой постройки, чтобы избежать непредвиденных расходов в будущем.
Если нежилые помещения уже находятся в частной собственности
Такое, как правило, наблюдается в домах советской постройки, в частности в хрущевках, где на первых этажах изначально располагались магазины. В 90-е годы они, чаще всего вместе с подвалами, уходили в частные руки. Сегодня нежилые помещения в новостройках очень активно распродаются застройщиками под те же магазины, офисы, салоны красоты.
Подвал или чердак могут находиться в частной собственности, но никак не коммуникации. А это значит, предприниматель должен платить в КСК за их обслуживание и обеспечивать к ним беспрепятственный доступ. Согласно статье 38 «Закона о жилищных отношениях» доступ обязаны дать после заблаговременного письменного уведомления, если необходима проверка состояния общего имущества, ремонт или его замена. В аварийных случаях или при ЧП, которые создают угрозу жизни или здоровью людей, проход должен быть разрешен и без предварительного уведомления.
Что делать, если постройка возведена незаконно
То есть понятно, что для того, что бы возвести личное сооружение в подъезде, необходимо соответствующее решение общего собрания собственников. Но что делать, если оно есть у соседа, а постройка вам всё равно мешает? Вы можете попытаться оспорить решение общего собрания собственников. Как правило, опытный юрист без труда сможет обнаружить в документе недочёты, по которым его можно будет считать недействительным. Или же вы можете поставить на аналогичное голосование свои интересы, ведь на постройку (кладовку) у соседа не возникает права собственности, он просто обладает правом пользования.
Если же становится очевидным, что никакого собрания собственников не проводилось (даже в заочной форме), а сосед перекрыл доступ у общему имуществу многоквартирного дома. То смело направляйте в жилищную инспекцию жалобу. Они обязаны будут провести проверку по факту вашего обращения. В вашем праве будет запросить экземпляр акта по результатам проверки.
Образец и бланк жалобы вы можете скачать бесплатно у нас в разделе “Образцы документов“.
Если сосед всё равно не соглашается с вашими требованиями – обращайтесь в суд. Если кладовка, пристройка в квартире или иное сооружение возведено незаконно, то суд обяжет того, кто его возвёл, снести за свой счёт.
Наша компания имеет большой опыт в разрешении жилищных споров, в том числе и в вопросах общего домового имущества.