Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли продажи квартиры по доверенности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Купля-продажа всегда имеет определенные риски для обеих сторон. Но при совершении сделки по доверенности негативных последствий может возникнуть еще больше. Для продавца большим риском является доверительная перепродажа. Чтобы не столкнуться с неприятностями, собственнику не стоит уполномочивать доверенного одновременно на заключение договора и получение денежных средств с реализации.
Какие доверенности принимает СберБанк
Юлия Ш.: СберБанк в соответствии с законодательством работает и с доверенностями, которые выданы на распоряжение всем имуществом, и с точечными доверенностями.
Более того, мы работаем и с доверенностями, которые были выданы на территории Российской Федерации, и с консульскими доверенностями. В первом случае потребуется меньше времени на сделку. Сделки с консульскими доверенностями требуют дополнительного времени на проверку.
Если говорить о доверенностях, выданных и удостоверенных нотариусами, в них обязательно должна содержаться конкретная информация, на что выдана доверенность. Это проверяется банком. Если доверенность выдается, предположим, на подписание кредитной документации или договора поручительства — эти полномочия должны быть прописаны в доверенности. Если в доверенности этого нет, и отсутствует фраза о том, что гражданин доверяет полное распоряжение всем своим имуществом, банк такую доверенность попросит переделать.
Нам важно, чтобы со стороны покупателя в доверенности были указаны полномочия на заключение кредитного договора, адрес приобретаемого объекта недвижимости, сумма кредита, процентная ставка, если это возможно, и так далее.
Со стороны продавца мы проверяем, что он дает полномочия на продажу конкретного объекта недвижимости, а не, допустим, двух своих других квартир, которые не участвуют в сделке. Также со стороны продавца доверенность должна содержать однозначный посыл о том, что он дает право на продажу конкретного объекта недвижимости, и, если это необходимо, на представление его интересов в органах Росреестра.
Особенности при ипотеке
Недвижимость, приобретаемая в ипотеку, может быть продана заемщиком, но только с согласия кредитора. Поэтому требуется оформление двух договоров – основного и предварительного. Предварительное соглашение составляется между доверенным лицом и покупателем, затем передается в банк.
Документ необходим для оценки условий продажи, способности покупателя погасить оставшуюся часть кредита и вынесения решения об одобрении проведения сделки или отказе. Если банковское учреждение согласится, тогда разрешается оформлять основной договор.
При продаже ипотечной квартиры доверенность также составляется немного иначе. Ее текст должен содержать дополнительные пункты, касающиеся полномочий представителя:
- Право обращаться в банк от лица заемщика.
- Право подписывать соглашение об аккредитиве или применении банковской ячейки.
- Право передавать кредитору личные сведения о доверителе.
Продать недвижимость, взятую в ипотеку, довольно сложно. Далеко не все банки соглашаются на сделку, особенно если она совершается по доверенности. Если кредитор и одобряет куплю-продажу, то будет требовать генеральный тип доверительного документа.
Как максимально себя защитить
Доверителю следует быть внимательнее при передаче своих полномочий другому лицу. Необходимо выбирать надежного человека, чтобы избежать мошенничества. Также юристы советуют выполнение следующих мер во избежание негативных последствий:
- При подозрении на мошеннические действия или при их выявлении доверителю следует отозвать доверенность и обратиться в суд для признания всех сделок, осуществленных с ее помощью, недействительными.
- Передавать свои полномочия исключительно проверенным людям, добросовестность которых не вызывает сомнения.
- Не доверять представителю выполнение всех манипуляций от своего имени, а только совершение некоторых действий.
- Не предусматривать право доверенного лица забирать денежные средства у покупателя за реализацию квартиры.
- Не доверять другим лицам оформлять предварительный договор, по которому продавец получает определенную сумму денег в качестве аванса.
Покупателям необходимо быть не менее осторожными. Следует внимательно проверить доверенность на предмет подделки. Документ не должен содержать никаких подчисток, ошибок, опечаток. Также для проверки подлинности можно воспользоваться официальным сайтом ФНС, где, введя данные о доверенности, можно узнать, существует ли она вообще.
Также покупателю следует постараться связаться с самим собственником жилого помещения. Если представитель под разными предлогами отказывается от предоставления контактов владельца квартиры, то лучше не соглашаться на сделку.
Если в качестве доверителя выступает человек пожилого возраста, необходимо проверить, является ли он дееспособным, не ввели ли его в заблуждение при оформлении доверенности.
Риски такой продажи квартиры и как их избежать
Заключать ДКП через другого человека в ряде случаев удобно: достаточно выдать письменные полномочия, и можно не участвовать в оформлении бумаг, не решать организационные вопросы, не вести переговоры и т.д. Часто привлечение представителя — единственный вариант проведения сделки (например, когда продавец находится в другой стране или тяжело болен и не способен заниматься бумагами сам).
Кроме того, бытует мнение, что нотариальная доверенность гарантирует безопасность сделки и соблюдение интересов доверителя. На самом деле, удостоверяя ее, нотариус не ручается за сам договор купли-продажи, у него нет возможности проверить, каким будет его текст, если потом поверенный не вернется уже с самим соглашением, что бывает не всегда: для ДКП часто не обязательна нотариальная форма.
Поэтому, доверяя заключение от своего имени договора, человек рискует, что:
● представитель поведет себя халатно, не отнесется к процессу достаточно внимательно, не учтет все пожелания;
● он окажется мошенником или сам станет жертвой мошенничества, и его действия приведут к убыткам;
● итоговое соглашение будет невыгодным.
Именно поэтому специалисты рекомендуют по возможности не прибегать к оформлению купли-продажи недвижимой собственности через представительство, а действовать самому.
Если же представительства не избежать, следует:
● тщательно выбрать кандидатуру, кому довериться, — лучше, если это будет близкий друг или родственник;
● перечислить в тексте закрытый перечень передаваемых прав, чтобы исключить несогласованные действия;
● прописать желаемые и выгодные условия будущего соглашения;
● обязать удостоверить итоговый договор нотариально;
● после заключения итогового соглашения о передаче собственности немедленно аннулировать полномочия. Сделать это можно, обратившись к любому нотариусу.
Если через поверенного действует другая сторона, следует также настаивать на официальном удостоверении соглашения: участие нотариуса дает дополнительные гарантии законности и минимизирует риски.
✅ Регистрационные действия
Сам ДКП по доверенности не требует государственной регистрации. Но на его основании регистрируется переход права собственности от продавца к покупателю. Поскольку сделка проходит с участием доверенных лиц, они же могут принимать непосредственное участие в процедуре регистрации (при условии, что такие полномочия предусмотрены доверительным документом).
Для госрегистрации нужно будет предоставить в Росреестр или МФЦ пакет документов:
- оригинальные экземпляры ДКП (3 и более);
- паспорта продавца и покупателя;
- доверенность и паспорт представителя;
- выписку из ЕГРН о праве собственности;
- техническую документацию (кадастровый, технический паспорт);
- выписки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
- выписку из домовой книги об отсутствии прописанных лиц.
В отдельных случаях к пакету документов требуется приложить разрешительную документацию, например:
- согласие супруга на продажу квартиры, если предметом сделки является недвижимость в совместной собственности супругов, приобретенная в период брака;
- согласие органов опеки и попечительства на продажу недвижимости, если ее единоличным собственником (или одним из них) является несовершеннолетний.
Как оформить договор купли-продажи квартиры по доверенности?
Общие положения прописаны в гл. 30 ГК РФ. Что касается формы такого договора, то ст. 550 ГК РФ говорит об обязательном письменном виде. При этом несоблюдение таких формальных вещей, как отсутствие нумерации на его страницах, есть или нет прошивка документа и т.п. не является нарушением формы и не повлечет соответствующих негативных последствий.
Для того, чтобы узнать является ли доверенность настоящей и не окончился ли её срок, можно ввести серию и номер документа на особом интернет-сервисе нотариата, представляющем аналог Единой информационной системы: начиная с 2017 г. все его данные стали открытыми и доступными для обычных граждан в круглосуточном режиме.
Операции с переоформлением недвижимости всегда утомительны и затратны по времени. Часто предпочитают поручить ведение сделки другому лицу, передав ему доверенность. Однако никто не может поручиться за порядочность человека, которому планируют выдать доверенность.
Рекомендуется обратиться к юристу за консультацией, поскольку он поможет разобраться в юридических деталях продажи и даст рекомендации, как снизить риски. Чтобы исключить риск оспаривания или мошенничество при проведении расчетов при продаже по доверенности, лучше привлечь на помощь юриста в сфере имущественного права.
Как заполнить договор купли продажи квартиры по доверенности в 2021 году
Радикальных отличий от оформления обычного договора в данном случае нет. В один из пунктов добавляется фамилия и инициалы доверенного лица, и реквизиты доверенности. Текст договора может варьироваться. Но надо обязательно указать следующее:
- Жилое помещение на момент совершения сделки пригодно для проживания, или требует ремонта.
- За счет кого будет проводиться ремонт, или покупатель удовлетворен состоянием квартиры и обнаруженные недостатки обязуется отремонтировать за свой счет.
- Способ и сроки расчетов. Нужно указать, в какой валюте они будут производиться.
- Есть ли долги по квартплате, и в какой срок продавец обязуется их погасить.
Стоит отметить, что долги по квартплате и услугам не переходят на нового владельца помещения, если он сразу же после получения права собственности переоформил лицевой счет. Однако нужно требовать, чтобы прежний собственник оплатил всю задолженность до сделки, и представил справки об отсутствии долгов.
Доверенность является особенным документом, поэтому оформлять её следует только на тех лиц, кому вы действительно доверяете. Если документ составляется на имя риелтора, необходимо чётко прописывать его полномочия. Согласно статистике именно специалисты-риелторы чаще всего являются мошенниками и участниками различных схем махинаций (как продать квартиру без риелтора?).
Внимание! Алгоритм мошенничества простой: риелтор получает полномочия на сбор необходимых документов, а затем дублирует их и подделывает подпись в договоре отчуждения недвижимости без участия нотариуса.
Далее проходит перерегистрация права собственности на подельника. В результате чего, остаётся лишь выставить квартиру на продажу и ждать покупателя.
Для продавца и настоящего хозяина жилплощади – это огромный риск остаться без своей квартиры и без денег. В дополнении третье лицо (доверенное лицо) может допустить в договоре продажи ряд ошибок, которые могут привести к его недействительности. Более того, поверенное лицо может получить денежные средства с продажи жилой площади, но не передать их хозяину (продавцу).
Оформление доверенности
К оформлению доверенности на продажу квартиры обычно прибегают тяжело больные люди или находящиеся в другом городе или стране. Реже к такому способу прибегают обеспеченные и занятые бизнесмены, желающие делегировать продажу имущества подчиненному или родственнику (например, жене).
Доверенность на продажу квартиру оформляется у нотариуса. Обратиться можно в любую нотариальную контору, имеющую лицензию. Город, в котором выдан документ, не имеет значения. Личное присутствие доверенного лица не требуется, потребуется копия паспорта. Доверитель вправе обратиться в нотариальную контору в городе проживания, предоставить паспорт и документ на собственность (свидетельство о регистрации права или выписка из ЕГРН). В обязательном порядке в документе должна быть дата составления. Представителю потребуется оригинал доверенности, его можно переслать заказным письмом. Если доверитель тяжело болен, нотариус может прийти на дом. Доверенность удостоверяется подписью доверителя и нотариуса.
Доверенность оформляется на бланке нотариуса. Собственник вправе прописать полномочия и указать срок. Если срок не указан, по умолчанию считается, что он составляет 1 год. При желании продавец может запретить передоверие другим лицам.
Как определить подлинность?
Если один из участников сделки, действующий на основании доверенности, оказался недобросовестным и использовал доверенность, утратившую силу, сделка будет аннулирована. Документ может оказаться неподлинным в следующих случаях:
- если это подделка, совершённая с целью мошенничества;
- если прошёл срок её действия;
- если собственник жилья умер;
- если она отозвана.
Поэтому нужно убедиться в том, чтобы документ был подлинным. Как проверить подлинность бумаги на покупку или продажу жилья? Легче всего проверить соответствие срокам. В этом случае достаточно проверить срок действия и срок, на который она выписана. В остальных случаях требуется:
- Связаться с собственником и убедиться, что он действительно передал полномочия представителю.
- Обратиться к нотариусу, который её удостоверил, и запросить подтверждение факта удостоверения и выдачи.
Договор купли продажи квартиры – образец и бланк 2021 года
Договор купли-продажи квартиры – важный документ, в котором стороны отражают условия проведения сделки, свои права и обязанности. Договор можно составить в юридической компании, у нотариуса или самостоятельно. Договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации. Госпошлину оплачивает покупатель за регистрацию перехода права. Для физических лиц размер госпошлины составляет 2 000 рублей за объект. Для юридических лиц – 22 000 рублей.
При составлении договора важно учитывать особенности проведения сделки. Каждый случай индивидуален и самостоятельно учесть все нюансы очень сложно. Чтобы избежать возможных проблем, воспользуйтесь услугами наших юристов.
Заполните сейчас форму заявки ниже или напишите дежурному специалисту на сайте и получите консультацию совершенно бесплатно. Для Вас мы работает круглосуточно.
Если стороны согласовали иной вариант расчетов, чем оплата наличными под расписку, об этом нужно указать в договоре. Прописать следует не только метод расчета (аккредитив, наличными через ячейку, банковским переводом на текущий счет или эскроу), но и порядок – крайние даты поступления денег на счет продавца. Дополнительно стороны в договоре купли-продажи распределяют расходы, которые нужно понести на банковское обслуживание.
Для регистрации прав через МФЦ после заключения договора понадобятся:
- паспорта сторон;
- нотариальное согласие супругов сторон;
- выписка из ЕГРН;
- квитанция об оплате пошлины 2 000 рублей.
Сам договор нужно изготовить в 3 экземплярах. Если квартира передается по акту до регистрации в Росреестре, то акт тоже печатается в 3 экземплярах и подается регистратору.
Вот что нужно знать о договоре купли-продажи квартиры в 2021 году:
- Процедура составления договора купли-продажи квартиры в 2021 году законом не регламентирована, но есть несколько обязательных требований, которые нужно учитывать всем.
- В большинстве случаев хватит простой письменной формы. Если продавец несовершеннолетний, недееспособный или если продается доля в праве на квартиру – придется обратиться к нотариусу.
- Шаблон договора можно скачать бесплатно на РЕНОВАР.РУ.
- Заполнять шаблон договора нужно в полном соответствии с официальными документами на квартиру, чтобы не было ошибки.
- К договору рекомендуется составить передаточный акт, чтобы зафиксировать факт передачи квартиры и ключей покупателю. Это не обязательно, если в договоре есть пункт о том, что договор сам имеет силу акта приема-передачи.
Если у вас остались вопросы по теме статьи или необходима консультация юриста – пишите в наш чат или звоните по телефону. Специалист на связи!
В Гражданском кодексе РФ назван принцип свободы договора, как одного основы гражданского права, однако, существуют и некоторые ограничения.
Договор купли-продажи заключается письменно и содержит соглашения по всем существенным условиям, закрепленный подписями участвующих сторон. В договоре прописываются стороны сделки и условия, согласно требованиям закона для договоров купли-продажи недвижимости. При составлении договоров в простой письменной форме, если больше одного листа, то обязательно все листы должны быть прошиты и скреплены подписями сторон, а для юридических лиц – и оттисками печати.
Квартиру продают по доверенности
Бывает, что квартиру нам показывает не сам Продавец, а его доверенное лицо (представитель), действующее по доверенности от собственника/-ков квартиры.
И это лицо заявляет, что доверенность позволяет ему принимать аванс за квартиру, собирать необходимые документы, а также собственно совершать сделку, т.е.
подписывать Договор купли-продажи квартиры (ДКП), регистрировать переход права, и получать деньги за проданную квартиру.
В принципе, по закону это допустимо. Но на практике – нежелательно для нас (т.е. для Покупателя). Покупка квартиры на «вторичке» и так несет в себе достаточно рисков, а тут еще добавляется один серьезный риск сверху – риск неправомочных действий доверенного лица.
Сервисная поддержка Покупателя квартиры – набор инструментов для подготовки сделки.
Как проверить подлинность?
Жилая недвижимость – это очень ценное имущество. Мошенники готовы на многое, чтобы завладеть ей – или деньгами, передаваемыми при её продаже. И одним из способов совершения преступлений является подделка нотариальных доверенностей. До недавнего времени проверить доверенность можно было лишь следующими способами:
- Убедиться, что она выполнена на специальном бланке.
- Удостовериться, что заверивший её нотариус реально существует. Это самый лёгкий пункт: нотариусы заинтересованы, чтобы к ним обращались и потому никогда не скрывают свои контактные данные. В любом справочнике или онлайн-базе данных есть их адреса и телефоны.
- Обратиться к нотариусу вместе с лицом, которое выдало доверенность.
Однако с 1 января 2017 года ФНС РФ предоставила всем желающим доступ к онлайн-сервису. Теперь достаточно на официальном сайте ввести реквизиты доверенности – и будет предоставлена краткая информация о том, существует ли такая доверенность в природе. Там же содержатся и данные о выданных, но уже отозванных доверенностях.
Правила составления договора купли-продажи квартиры по доверенности
При написании договора следует придерживаться следующих правил:
- Доверенность нужно оформить правильно, заверить ее у нотариуса. Только потом можно вписывать данные доверенного лица в договор.
- Отмечать в документе, что при сделке купли-продажи участвовал доверенный человек, обязательно.
- В том случае, если по доверенности гражданин может участвовать только в сделке, то вносятся его инициалы. Вся остальная информация должна быть предоставлена собственником жилья.
- Если же выписана генеральная доверенность (доверенное лицо может заниматься продажей квартиры на полных правах хозяина и участвовать в сделке), то вписываются важная информация. Например, паспортные данные, адрес по месту регистрации.
- Гражданин, приобретающий квартиру, должен поинтересоваться у продавца жилья, какой доверенностью он обладает. Может потребовать ознакомиться с документом, чтобы не совершить ошибок при составлении договора.
- Обсудить вопрос окончательной стоимости квартиры, как будут перечисляться средства, кто понесет расходы, необходимые на регистрацию документа в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, лучше обсудить заранее.
- Документ можно написать от руки, либо напечатать на компьютере.