Расторжение договора найма специализированного жилого помещения с сиротой по инициативе сироты

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора найма специализированного жилого помещения с сиротой по инициативе сироты». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Статья 617 пункт 1 Гражданского кодекса РФ определяет, что в случае перехода собственнических прав на жилое помещение, которое занимает наниматель по договору найма, не происходит расторжение или модификация документа. Говоря другими словами, в этом случае срабатывает право следования, которое предполагает, что за имуществом следует право на него. Это утверждение применимо как к коммерческому, так и к социальному найму.

Другой комментарий к Ст. 101 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время:

по соглашению сторон;

по инициативе нанимателя. При этом причины, которые побудили нанимателя принять такое решение, значения не имеют.

Следует отметить, что законодатель не ставит в этом случае условием расторжения договора согласие членов семьи. Статья 101 не содержит положения, аналогичного ч. 2 ст. 83 ЖК (о расторжении договора социального найма жилого помещения по инициативе нанимателя с согласия членов его семьи).

Представляется, что данное правило должно иметь исключения. Например, жилое помещение вынужденному переселенцу или беженцу предоставляется с учетом членов семьи, также признанных вынужденными переселенцами или беженцами.

Видимо, следует обратить внимание и на семьи, проживающие в маневренном фонде: в связи с капитальным ремонтом дома, в котором они занимают жилое помещение по договорам социального найма; в связи с утратой единственного жилья.

2. Согласно ч. 3 комментируемой статьи договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя, если наниматель и члены его семьи не исполняют своих обязательств по договору. Договор расторгается в судебном порядке в случаях:

невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более 6 месяцев;

разрушения или повреждения жилья нанимателем или членами его семьи;

систематического нарушения прав и законных интересов соседей;

использования жилого помещения не по назначению.

Основания расторжения договора социального найма жилого помещения предусмотрены ст. 83 ЖК РФ, правила которой подлежат применению к договору найма специализированного жилого помещения (см. комментарий к ст. 83).

3. Договор найма подлежит расторжению и в иных случаях — с учетом вида специализированного жилья и его назначения (в частности, это касается фондов жилья для временного поселения беженцев или вынужденных переселенцев).

Когда возможно выселение нанимателей из специализированного фонда?

Законному выселению нанимателей из специализированного жилого фонда обязательно предшествует расторжение договора найма. Если после расторжения этого договора наниматель отказывается освободить жилое помещение, наймодатель вправе обратиться в суд с иском о принудительном выселении. Договор найма может быть расторгнут на таких основаниях:

Договор найма специализированного жилья может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон (п. 1 ст. 101 ЖК РФ).

Каждая из сторон (наниматель и наймодатель) свободны в заключении, изменении или прекращении условий договора, если это не противоречит требованиям закона и не нарушает права других людей.

Поэтому договор может быть расторгнут как по соглашению сторон, так и по инициативе одной из них.

Расторжение договора по инициативе нанимателя

Причины, которые побуждают нанимателя расторгнуть договор, могут быть разными. Например, непосильная плата за жильё, получение наследства, переезд в другой район. Но не следует забывать о том, что ч. 2 ст. 83 ЖК РФ гласит, что для расторжения договора найма помещения в специализированном жилом фонде по инициативе нанимателя необходимо согласие членов его семьи.

Библиографический список

1. Карибян С.О. Правовые проблемы обеспечения жильем детей-сирот // Вопросы ювенальной юстиции. 2014. N 1.
2. Лазаренкова О.Г. Новеллы законодательства об обеспечении жилыми помещениями детей-сирот: шаг вперед, два шага назад // Российская юстиция. 2014. N 12.
3. Неганова Е. Жилищные права детей-сирот под контролем государства // ЭЖ-Юрист. 2015. N 23.
4. Огурцова М.Л. Плата за принадлежащее детям-сиротам жилое помещение и коммунальные услуги // Адвокат. 2014. N 6.
5. Тарасова А. Новая модель жилищного обеспечения детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из их числа // Административное право. 2013. N 2.

Правовые последствия перехода права собственности

Согласно статье 675 ГК России контракт найма остается неизменным лишь в случаях, когда меняется хозяин занимаемого нанимателем жилого помещения. Однако, учитывая правило следования права за вещью, становится понятно, что при переходе более слабых, по сравнению с собственническими, вещных прав, это правило также действует. Таким образом, договор найма неизменен, когда не совершается смена собственника, но:

• госсобственность переходит в муниципальную;
• когда происходит переход из ведения одного жилищно-эксплуатационного предприятия в другое.

Важно сказать, что статья 617 ГК обширнее, чем ст. 675. В ней идет речь о том, что контракт найма оставляется без внесения корректив в случае смены сторон. Имеется в виду не только арендодатель, но также существует ряд обстоятельств, при которых происходит смена арендатора, они определены пунктом 2 ст. 617. Статья же 675 ориентирована исключительно на случаи, когда в соглашении меняется арендодатель, несмотря на то, что смена нанимателя также вполне возможна. Это связано с тем, что законодательство в этом смысле дифференцированно подходит к вопросам найма социального и коммерческого. Поскольку действие 675 статьи рассчитывается как на социальный, так и на коммерческий наем, их урегулирование в вопросах, касающихся нанимателя, определяется ст. 672 п. 2 и ст. 686 ГК соответственно.

Договор специализированного найма — это двухстороннее соглашение, между Наймодателем и Нанимателем, на основании которого собственник передает гражданину жилье в пользование и владение. Он отличается временным характером и обязательной платой за проживание, а также отсутствием у нанимателя каких-либо возможностей по распоряжению жильем. Специализированный наем оформляется в письменной форме, согласно утвержденному законодательством образцу. Постановление правительства №42 от 26.01.2006 года регламентирует типовые формы договора для каждого вида специализированного найма, а именно для:

1. временных переселенцев и лиц, признанных беженцами;
2. маневренного фонда;
3. служебного жилья;
4. комнаты в общежитии.

Отношения по таким видам найма регулируются Жилищным Кодексом РФ, в частности разделом IV, статьями 100, 101, 102 ЖК РФ.

Кто относится к детям, оставшимся без попечения родителей. Дети-сироты

Перед тем как углубиться в законодательный процесс выдела жилого помещения, необходимо понять, кого признают детьми, оставшимися без попечения родителей. В данной ситуации необходимо сделать отсылку на Семейный кодекс РФ, который фиксирует собой данную дефиницию. Так, согласно ст. 121 указанного НПА, в понятие «детей, оставшихся без попечения родителей», входят и лица, причисляемые к категории «дети-сироты». При этом основания для наделения несовершеннолетнего ребенка подобным статусом могут быть самыми разными:

• смерть обоих родителей;
• лишение родительских прав;
• недееспособность родителей;
• отказ принимать участие в воспитании и образовании детей;
• создание родителями условий, которые несут угрозу для жизни несовершеннолетнего и пр.

Но, несмотря на неоднородность причин, в качестве основания выступает одно единственное условие – отсутствие родительского попечения в отношении конкретного ребенка. Факт отсутствия попечения со стороны родителей устанавливается либо в момент смерти законного представителя несовершеннолетнего, либо по вступлению в юрсилу судебного решения. При этом со стороны госорганов в течение 3-х дней с момента поступления сведений о детях, оставшихся без родительского попечения, должен быть осуществлен контроль условий жизни несовершеннолетнего. Все полученные данные должны быть внесены в единый госреестр, в который включены все без исключения несовершеннолетние, причисляемые к когорте «оставшихся без попечения родителей».

Документы для получения жилья детьми-сиротами

Вопросами, которые связаны с предоставлением жилья сиротам, занимается администрация, присутствующая в каждом отдельном субъекте России.

Существуют определенные списки лиц, которые имеют право претендовать на жилье. Формируют их сотрудники органов опеки по месту проживания сироты или выявления ребенка без попечительства взрослых.

Сюда вносятся все дети-сироты, возраст которых составляет 14 -18 лет. После этого данные списки передаются в администрацию.

Важно. Перед тем как заняться сбором и оформлением необходимых для получения жилья документов, требуется проверить присутствие своей фамилии в подобном списке. Нужно обратиться в органы опеки.

Право на квартиру возникает у сирот сразу после достижения ими 18 лет. Причина в том, что полная дееспособность у них возникает именно с этого возраста. В некоторых случаях льготное социальное жилье может быть предоставлено раньше. Вот несколько оснований для этого:

• вступление в официальный брак;
• начало предпринимательской деятельности;
• официальное трудоустройство.

Все три перечисленных фактора в обязательном порядке должны быть подтверждены документально. В частности потребуется предоставить свидетельство о заключении брака, трудовую книжку или свидетельство индивидуального предпринимателя.

Во всех стандартных случаях сироты должны обращаться в органы опеки с заявлением о внесении себя в список получателей льготного жилья сразу, как только мы исполнилось 18 лет. При этом необходимо знать, что внесение в подобный перечень возможно до их 23-летия. Обнаружив свою фамилию в этом списке, необходимо приступить к подготовке документов.

Чтобы получить социальное жилье, потребуется предоставить:

• стандартное свидетельство о рождении;
• копия паспорта гражданина РФ;
• документ, подтверждающий отсутствие родительской опеки.

Можно ли сдавать квартиру, которую получил по статусу сироты?

Я получил квартиру в родном городе а работаю в другом. Можно ли сдавать квартиру которую получил по сироте?

Сироты получают квартиры по договору специализированного найма. Сдавать ее в поднаем нельзя. Если узнают об этом, то не продлят вам договор, а так же не заключат социальный найм и заберут квартиру.

Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.

Детям-сиротам жилье предоставляется однократно из специализированного жилищного фонда в виде отдельной квартиры или отдельного жилого дома.

Жилые помещения предоставляются по договору найма специализированного жилого помещения.

По окончании срока действия договор найма специализированного жилого помещения может быть продлен на новый срок неоднократно, если пользователь жилого помещения находится в трудной жизненной ситуации, или же подлежит расторжению с заключением в отношении данного жилого помещения договора социального найма (п. 6 ст. 8 Федерального закона от 21.12.1996 N 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»)

Согласно п.4 статьи 100 Жилищного кодекса РФ наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.

Если же с Вами уже заключён договор социального найма, то согласно статье 76 Жилищного кодекса РФ, нанимательвправе сдавать в поднаем жилое помещение, предоставленное по договору социального найма.

Желаю Вам удачи, Антон, если необходим правовой анализ документов или составление соответствующих договоров, обращайтесь ко мне в личный чат.

Выселение детей-сирот

Основания расторжения договора найма квартиры

Расторжение договора найма жилого помещения представляет собой досрочное прекращение отношений между наймодателем и нанимателем по передаче во владение и пользование жилого объекта.

Здесь мы не говорим о расторжении договора социального найма с муниципалитетом — только о найме квартиры, которая принадлежит частному собственнику — гражданину или организации.

Выделяют 3 группы оснований для расторжения:

1. Соглашение сторон (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ). Если субъекты пришли к взаимному решению прекратить отношения до окончания срока, они заключают соответствующее соглашение о расторжении договора найма жилого помещения.
2. Волеизъявление нанимателя. П. 1 ст. 687 ГК РФ дает нанимателю практически неограниченное право в любой момент прекратить наем жилого помещения.
3. Волеизъявление наймодателя (п. 2 ст. 687 ГК РФ). По односторонней инициативе наймодателя договор найма можно расторгнуть в исключительных случаях и только путем обращения в суд.

Что такое специализированное жильё?

Жилищный кодекс Российской Федерации регламентирует вопросы, касающиеся проживания граждан, их прав и обязанностей относительно места жительства. В ЖК РФ указаны все возможные варианты пользования помещением, включая аренду специализированного жилого помещения.
Что такое специализированное жилое помещение? Это жилплощадь, предоставляемая лицу, которое не имеет места проживания в определённом регионе, в аренду. На подобное жильё могут претендовать:

• студенты, обучающиеся в другом городе на бюджете, — им предоставляется комната в общежитии;
• специалисты, работающие на государственной службе;
• жители многоквартирных домов, которые находятся на капремонте или реконструкции;
• граждане, временно нуждающиеся в жилье из-за того, что их дом был повреждён в результате чрезвычайной ситуации;
• беженцы и вынужденные переселенцы;
• некоторые социальные категории, нуждающиеся в защите государства, например дети-сироты.

Отличительной чертой специализированного жилищного фонда является то, что помещения принадлежат государству или органам местного самоуправления. За выделением квартиры или комнаты гражданину следует обращаться в местную администрацию.

Где и как проверить свою очередь?

Убедившись в том, что заявителя внесли в очередь, он в процессе ожидания может проверять, как она продвигается, какой номер присвоен, как скоро ждать получения необходимых документов и ключей от квартиры.

Сразу стоит отметить, что закон не устанавливает точные сроки предоставления жилья. Ограничение по временному периоду характерно только для подачи заявления и постановки на учет. Как уже отмечалось выше — это период с 14 до 23 лет.

В некоторых регионах с небольшим бюджетом жилплощадь приходится ждать довольно длительное время. Причина в том, что муниципалитеты закупают недвижимость на собственные средства.

Константин Фролов

Юрист, готов ответить на ваши вопросы.

Довольно часто объем закупаемых помещений является недостаточными для того, чтобы обеспечить собственным жильем всех нуждающихся. В среднем срок ожидания жилья составляет 5-10 лет .

При этом очередность может корректироваться, так как за время ожидания некоторые сироты могут получить инвалидность, вступить в брак и родить детей. В этом случае жилье им предоставляется несколько быстрее, чем одиноким работающим гражданам.

Чтобы узнать свою очередность, можно использовать один из следующих способов:

• портал Госуслуги;
• заполнение специальной заявки на сайте Мои документы;
• отправка заказного письма в местную администрацию;
• личное посещение соответствующих органов;
• портал министерства социальной политики.

Отправляя заявку, необходимо указать персональные данные, дату рождения, саму суть запроса. Если после проверки очередности становится понятно, что жилище уже должно было быть предоставлено, но по необоснованным причинам органы исполнительной власти не обеспечивают квартиры заявителя, он может обратиться в суд.

Как может быть расторгнут?

Если человек действительно не нуждается в данном помещении, у него есть другое жилье, то он может подать заявление о расторжении договора с муниципалитетом. В законе прямо говорится о том, что если гражданин съехал и живет в другом месте, то с момента его отъезда договор считается расторгнутым. Но на деле это не так.

Если вы просто съедете и забудете о государственной квартире, то напомнят о ней вам судебные приставы, когда придут взыскивать долги по коммуналке. Поэтому необходимо урегулировать эти вопросы, доказать потом, что вы уже год не живете в данной квартире, будет сложно. И если некоторые коммунальные ресурсы фиксируются приборами учета, то есть и те, что оплачиваются независимо от их использования. Например, отопление.

Жилье детям сиротам предоставляется однократно из специализированного жилищного фонда в виде отдельной квартиры или отдельного жилого дома. Предоставляется жилое помещение на основании заявления ребенка, написанного по одному из следующих оснований:

Право на обеспечение жилым помещением сохраняется за ребенком-сиротой до его фактического обеспечения жильем.

Не допускается замена предоставления жилья из специализированного фонда иными способами решения жилищной проблемы детей-сирот, например:

• путем предоставления субсидии на приобретение или строительство жилого помещения;
• путем предоставления жилого помещения в безвозмездное пользование;
• посредством договора социального найма.

Заключение договора найма специализированного жилого помещения

Если было вынесено положительное заключение, то в срок, равный примерно 100 дням со дня оформления протокола заседания Комиссии, должен быть произведен осмотр жилого помещения вместе с ребенком и его законным представителем. Если ребенок и его законный представитель согласны на предоставление им предложенного жилого помещения, с ними подписывается смотровой талон, который в срок не позднее трех рабочих дней со дня подписания направляется в Департамент городского имущества г. Москвы.

Договор найма заключается в срок не позднее 30 календарных дней со дня получения Департаментом городского имущества г. Москвы смотрового талона (п. п. 4.5 — 4.7 Приложения N 3 к Постановлению).

Договор найма заключается сроком на пять лет и является основанием для вселения в предоставленное жилое помещение с правом оформления регистрации по месту жительства (п. 6 ст. 8 Закона N 159-ФЗ; п. 4.8 Приложения N 3 к Постановлению; Постановление Правительства РФ от 28.06.2013 N 548).

Пользователь жилого помещения по такому договору обязан использовать помещение только для личного проживания и оплачивать коммунальные услуги. Плата за жилое помещение не взимается.

Использование выделенных жилых помещений по назначению контролируется (ч. 11 — 13 ст. 13 Закона N 61; п. п. 4.11 — 4.12 Приложения N 3 к Постановлению).

Похожие записи:

• Госпрограмма на строительство дома в сельской местности в 2023 году
• Корректировка РСВ за 1 квартал 2023 года
• Почему сердце бьется чаще при пробуждении